Investir em ônus sobre o imposto predial

A crescente volatilidade do mercado de ações, combinada com taxas de juros ainda historicamente baixas, faz com que muitos investidores procurem caminhos alternativos para fornecer uma taxa de retorno decente. Um nicho de investimento muitas vezes esquecido é o ônus do imposto predial. Esta oportunidade única pode fornecer aos investidores experientes excelentes taxas de retorno em alguns casos. Os ônus da propriedade também podem ter riscos substanciais, o que significa que os compradores iniciantes precisam entender as regras e as possíveis armadilhas que acompanham esse tipo de ativo. Este artigo discute ônus fiscais, como você pode investir neles e quais desvantagens vêm com esse tipo de veículo de investimento.

Principais Takeaways

• Os liens são vendidos em leilões que às vezes envolvem guerras de lances.
• Se você precisar encerrar, pode haver outros ônus contra a propriedade que o impedem de tomar posse.
• Se você adquirir a propriedade, pode haver despesas imprevistas, como reparos ou até mesmo expulsar os ocupantes atuais.
• Você também pode investir em fundos de garantia de propriedade.

O que é uma garantia fiscal?

Quando um proprietário deixa de pagar os impostos sobre sua propriedade, a cidade ou município em que a propriedade está localizada tem autoridade para colocar uma garantia sobre a propriedade. Uma garantia é uma reivindicação legal contra a propriedade pelo valor devido não pago. A propriedade com uma garantia anexada a ela não pode ser vendida ou refinanciada até que os impostos sejam pagos e a garantia seja removida.

Quando uma garantia é emitida, o município cria um certificado de garantia fiscal que reflete o valor devido à propriedade, mais os juros ou multas devidas. Esses certificados são então leiloados para o investidor de maior lance. Os ônus fiscais podem ser adquiridos por algumas centenas de dólares em propriedades muito pequenas, mas a maioria custa muito mais.

Os ônus do imposto sobre a propriedade podem ser adquiridos em um município, permitindo que o proprietário da garantia colete pagamentos com juros ou exclua a propriedade.

Liens fiscais pelos números

Em 2017, aproximadamente US $ 14 bilhões em impostos sobre a propriedade não foram pagos, de acordo com Brad Westover, diretor executivo da National Tax Lien Association (NTLA). Cerca de um terço desses ônus são posteriormente vendidos a investidores privados. Os governos locais se beneficiam das vendas privadas, porque recuperam imediatamente o dinheiro devido na propriedade em questão. Trinta estados vendem certificados de garantia de impostos, diz Westover.

Westover não tem números nacionais para 2018, mas observa que, no estado da Flórida, os impostos sobre a propriedade não pagos caíram de US $ 1, 2 bilhão em 2008 para US $ 740 milhões em 2018, "quase metade do que estava no auge" e essa queda na disponibilidade penhor para os investidores é provavelmente uma tendência nacional. "Com uma economia saudável, faz sentido que mais pessoas paguem seus impostos sobre a propriedade", diz ele.

Como posso investir em ônus fiscais?

Os ônus do imposto sobre a propriedade podem ser adquiridos da mesma maneira que as propriedades reais podem ser compradas e vendidas em leilões. Os leilões podem ser realizados em um ambiente físico ou on-line, e os investidores podem fazer uma oferta mais baixa da taxa de juros do penhor ou um prêmio que eles pagarão por ela. O investidor que estiver disposto a aceitar a menor taxa de juros ou pagar o prêmio mais alto recebe o penhor. Os compradores costumam entrar em guerra de lances por uma determinada propriedade, o que diminui a taxa de retorno que é colhida pelo comprador vencedor.

A taxa nacional de encerramento em propriedades com ônus fiscal é de apenas cerca de 4%, segundo Westover. Mas ele diz que os compradores precisam estar cientes do custo dos reparos, juntamente com qualquer outro desconhecido que eles possam precisar pagar se assumirem a propriedade do imóvel. Aqueles que são proprietários dessas propriedades podem ter que lidar com tarefas desagradáveis, como despejar os ocupantes atuais, o que pode exigir assistência cara de um gerente de propriedade ou de um advogado.

Qualquer pessoa interessada em comprar uma garantia fiscal deve começar por decidir sobre o tipo de propriedade que gostaria de manter, como residencial ou comercial ou terrenos não desenvolvidos versus imóveis com melhorias. Eles podem entrar em contato com o tesoureiro da cidade ou do condado para descobrir quando, onde e como o próximo leilão será realizado. O escritório do tesoureiro pode dizer ao investidor onde obter uma lista de penhoras de propriedade que estão programadas para serem leiloadas, bem como as regras de como a venda será conduzida. Essas regras descreverão todos os requisitos de pré-registro, métodos de pagamento aceitos e outros detalhes pertinentes.

Os compradores também precisam fazer a devida diligência nas propriedades disponíveis porque, em alguns casos, o valor atual da propriedade pode ser menor que o valor da garantia. A NTLA aconselha a dividir o valor nominal da garantia fiscal em atraso pelo valor de mercado da propriedade. Se a proporção for superior a 4%, os potenciais compradores devem ficar longe dessa propriedade. Além disso, também pode haver outros ônus sobre a propriedade que impedirão o licitante de se apropriar dela.

Cada lote de imóveis em um determinado município com garantia fiscal recebe um número dentro de sua respectiva parcela. Os compradores podem procurar esses ônus por número, a fim de obter informações sobre eles no município, o que geralmente pode ser feito on-line. Para cada número, o município tem o endereço da propriedade, o nome do proprietário, o valor avaliado da propriedade, a descrição legal e uma discriminação das condições da propriedade e quaisquer estruturas localizadas nas instalações.

Como lucrar com uma garantia

Os investidores que compram penhor de imposto predial geralmente são obrigados a pagar imediatamente o valor total da garantia de volta ao município emissor. Em todos os estados, exceto em dois, o emissor de penhor de impostos cobra o principal, os juros e as multas, paga ao detentor do certificado de penhor e, em seguida, coleta o certificado de penhor, caso não esteja registrado. O proprietário do imóvel deve reembolsar ao investidor o valor total da garantia mais juros, que pode variar de 5% a 36% - a taxa varia de um estado para outro -, mas geralmente varia entre 10% e 12%. Se o investidor pagou um prêmio pela garantia, isso pode ser adicionado ao valor reembolsado em alguns casos.

O cronograma de pagamento geralmente dura de seis meses a três anos. Na maioria dos casos, o proprietário pode pagar a garantia integralmente. Se o proprietário não puder pagar a garantia dentro do prazo, o investidor tem autoridade para encerrar a propriedade da mesma forma que o município faria, embora isso aconteça muito raramente.

Desvantagens de investir em ônus sobre o imposto predial

Embora os ônus sobre o imposto predial possam gerar taxas de juros substanciais, os investidores precisam fazer sua lição de casa antes de entrar nessa arena. Os ônus fiscais geralmente são inadequados para investidores iniciantes ou aqueles com pouca experiência ou conhecimento em imóveis.

Os investidores também precisam estar familiarizados com a propriedade real sobre a qual a garantia foi depositada para garantir que possam receber o dinheiro do proprietário. Uma propriedade em ruínas, localizada no coração de um bairro de favela, provavelmente não é uma boa compra, independentemente da taxa de juros prometida, porque o proprietário pode ser completamente incapaz ou não querer pagar o imposto devido. Propriedades com qualquer tipo de dano ambiental, como produtos químicos ou materiais perigosos depositados no local, também são geralmente indesejáveis.

Os proprietários de penhor precisam saber quais são suas responsabilidades depois de receberem seus certificados. Geralmente, eles devem notificar o proprietário por escrito sobre sua compra dentro de um prazo determinado e, em seguida, devem enviar uma segunda carta de notificação a eles perto do final do período de resgate, se o pagamento ainda não tiver sido efetuado na totalidade.

Os ônus fiscais também não são instrumentos eternos. Muitos têm uma data de validade após o final do período de resgate. Depois que a garantia expira, o detentor da garantia torna-se incapaz de cobrar qualquer saldo não pago. Se a propriedade entrar em execução duma hipoteca, o detentor da garantia poderá descobrir outras garantias sobre a propriedade, o que pode impossibilitar a obtenção do título.

Muitas instituições comerciais, como bancos e fundos de hedge, se interessaram por penhor de propriedades. Eles foram capazes de superar a concorrência e reduzir os rendimentos. Isso tornou mais difícil para investidores individuais encontrar ônus rentáveis, e alguns desistiram como resultado. No entanto, também existem alguns fundos disponíveis que investem em ônus, e essa pode ser uma boa maneira de um investidor iniciante entrar nessa arena com um menor grau de risco.

A linha inferior

Os ônus sobre o imposto predial podem ser uma alternativa viável de investimento para investidores experientes familiarizados com o mercado imobiliário. Aqueles que sabem o que estão fazendo e dedicam tempo para pesquisar as propriedades sobre as quais compram penhoras podem gerar lucros substanciais ao longo do tempo. No entanto, os riscos potenciais tornam essa arena inadequada para investidores não sofisticados.

Westover chama os ônus fiscais de propriedade como "boas oportunidades para aqueles que são educados, sábios e experientes - e um investimento terrível para aqueles que não fazem a devida diligência. Se você compra um pantanal na Flórida ou terras desertas no Arizona que não têm valor, chances é que o proprietário não resgatará [pagando seus impostos a você com juros] e a terra que você obtém não terá valor ". Para obter mais informações sobre ônus sobre o imposto predial, consulte seu agente imobiliário ou consultor financeiro.