Quando (e quando não) para refinanciar sua hipoteca

Refinanciar uma hipoteca significa pagar um empréstimo existente e substituí-lo por um novo. Existem muitas razões pelas quais os proprietários refinanciam: obter uma menor taxa de juros; encurtar o prazo de sua hipoteca; converter de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) para uma hipoteca de taxa fixa ou vice-versa; explorar o valor do patrimônio para financiar uma grande compra ou consolidar dívidas.

Como o refinanciamento pode custar entre 3% e 6% do principal de um empréstimo e - como em uma hipoteca original - exige uma avaliação, pesquisa de título e taxas de inscrição, é importante para o proprietário determinar se o refinanciamento é uma decisão financeira sensata.

Refinanciamento para garantir uma menor taxa de juros

Uma das melhores razões para refinanciar é diminuir a taxa de juros do seu empréstimo existente. Historicamente, a regra geral é que o refinanciamento é uma boa idéia se você puder reduzir sua taxa de juros em pelo menos 2%. No entanto, muitos credores dizem que uma economia de 1% é um incentivo suficiente para refinanciar.

Principais Takeaways

• Uma taxa de juros mais baixa em sua hipoteca é uma das melhores razões para refinanciar.
• Quando as taxas de juros caírem, considere o refinanciamento para encurtar o prazo de sua hipoteca e pagar significativamente menos em pagamentos de juros.
• Mudar para uma hipoteca de taxa fixa - ou para uma taxa ajustável - pode fazer sentido, dependendo das taxas e quanto tempo você planeja permanecer em sua casa atual.
• Recorrer ao patrimônio ou à consolidação da dívida pode ser uma boa razão para refinanciar - ou fazer isso às vezes pode piorar a armadilha da dívida.

Reduzir sua taxa de juros não apenas ajuda a economizar dinheiro, mas também aumenta a taxa na qual você constrói patrimônio em sua casa, além de diminuir o tamanho do seu pagamento mensal. Por exemplo, uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com uma taxa de juros de 9% em uma casa de US $ 100.000 tem um pagamento de principal e juros de US $ 804, 62. Esse mesmo empréstimo de 4, 5% reduz seu pagamento para US $ 506, 69.

Refinanciamento para encurtar o prazo do empréstimo

Quando as taxas de juros caem, os proprietários geralmente têm a oportunidade de refinanciar um empréstimo existente para outro empréstimo que, sem muita alteração no pagamento mensal, tem um prazo significativamente mais curto. Para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos em uma casa de US $ 100.000, o refinanciamento de 9% a 5, 5% pode reduzir o prazo em meio a 15 anos, com apenas uma ligeira alteração no pagamento mensal de US $ 804, 62 para US $ 817, 08.

Refinanciamento para converter em uma hipoteca de taxa ajustável ou taxa fixa

Embora os ARMs geralmente comecem a oferecer taxas mais baixas do que as hipotecas de taxa fixa, ajustes periódicos podem resultar em aumentos de taxas superiores à taxa disponível por meio de uma hipoteca de taxa fixa. Quando isso ocorre, a conversão para uma hipoteca de taxa fixa resulta em uma taxa de juros mais baixa e elimina a preocupação com aumentos futuros da taxa de juros.

Por outro lado, a conversão de um empréstimo de taxa fixa em um ARM pode ser uma estratégia financeira sólida se as taxas de juros estiverem caindo. Se as taxas continuarem caindo, os ajustes periódicos das taxas em um ARM resultarão em taxas decrescentes e menores pagamentos mensais de hipotecas, eliminando a necessidade de refinanciar sempre que as taxas caírem. Com o aumento das taxas de juros das hipotecas, por outro lado, essa seria uma estratégia imprudente.

A conversão para um ARM, que geralmente possui um pagamento mensal mais baixo do que uma hipoteca de prazo fixo, pode ser uma boa idéia para os proprietários que não planejam ficar em sua casa por mais de alguns anos. Se as taxas de juros estiverem caindo, esses proprietários poderão reduzir a taxa de juros e o pagamento mensal de seus empréstimos, mas não precisarão se preocupar com taxas de juros futuras mais altas porque não morarão na casa por tempo suficiente.

Refinanciamento para explorar capital ou consolidar dívida

Embora as razões mencionadas anteriormente para refinanciar sejam financeiramente sólidas, o refinanciamento de hipotecas pode ser uma inclinação escorregadia para uma dívida sem fim.

Os proprietários costumam acessar o patrimônio em suas casas para cobrir grandes despesas, como os custos de reforma de casa ou a educação universitária de uma criança. Esses proprietários podem justificar o refinanciamento pelo fato de que a reforma agrega valor à casa ou que a taxa de juros do empréstimo hipotecário é menor que a taxa do dinheiro emprestado de outra fonte.

Outra justificativa é que os juros sobre hipotecas são dedutíveis de impostos. Embora esses argumentos possam ser verdadeiros, aumentar o número de anos que você deve em sua hipoteca raramente é uma decisão financeira inteligente nem gasta um dólar em juros para obter uma dedução de 30 centavos de imposto. Observe também que, desde que a Lei de redução de impostos e empregos entrou em vigor, o tamanho do empréstimo no qual você pode deduzir juros caiu de US $ 1 milhão para US $ 750.000 se você comprou sua casa após 15 de dezembro de 2017.

Muitos proprietários refinanciam para consolidar suas dívidas. Pelo valor nominal, substituir uma dívida com juros altos por uma hipoteca com juros baixos é uma boa idéia. Infelizmente, o refinanciamento não traz prudência financeira automática. Siga este passo apenas se estiver convencido de que pode resistir à tentação de gastar uma vez que o refinanciamento o isenta de dívidas.

Demora anos para recuperar de 3% a 6% do principal que o refinanciamento custa, por isso não faça isso a menos que planeje ficar em sua casa atual por mais de alguns anos.

Esteja ciente de que uma grande porcentagem de pessoas que já geraram dívidas com juros altos em cartões de crédito, carros e outras compras simplesmente fará isso novamente após o refinanciamento da hipoteca conceder a elas o crédito disponível para isso. Isso cria uma perda quádrupla instantânea composta de taxas desperdiçadas no refinanciamento, perda de patrimônio na casa, anos adicionais de pagamentos de juros aumentados na nova hipoteca e retorno de dívida com juros altos quando os cartões de crédito são estocados novamente - o possível O resultado é uma perpetuação sem fim do ciclo da dívida e eventual falência.

A linha inferior

O refinanciamento pode ser uma ótima jogada financeira se reduzir o pagamento da hipoteca, reduzir o prazo do empréstimo ou ajudar a aumentar o patrimônio rapidamente. Quando usado com cuidado, também pode ser uma ferramenta valiosa para controlar a dívida. Antes de refinanciar, analise cuidadosamente sua situação financeira e pergunte-se: Por quanto tempo pretendo continuar morando na casa? Quanto vou economizar com o refinanciamento?

A Lei de Redução de Impostos e Empregos mudou o tamanho do empréstimo do qual você pode deduzir juros: caiu de US $ 1 milhão para US $ 750.000 se você comprou sua casa após 15 de dezembro de 2017.

Novamente, lembre-se de que o refinanciamento custa de 3% a 6% do principal do empréstimo. Leva anos para recuperar esse custo com a economia gerada por uma taxa de juros mais baixa ou um prazo mais curto. Portanto, se você não planeja ficar em casa por mais de alguns anos, o custo do refinanciamento pode anular qualquer economia potencial. Também vale a pena lembrar que um proprietário experiente está sempre procurando maneiras de reduzir a dívida, aumentar o patrimônio, economizar dinheiro e eliminar o pagamento da hipoteca. Retirar dinheiro do seu patrimônio quando você refinanciar não ajuda a atingir nenhuma dessas metas.