Juros Diferidos
Juros diferidos é a quantia de juros adicionada ao saldo principal de um empréstimo quando os termos contratuais do empréstimo permitem que seja efetuado um pagamento programado inferior ao interesse devido. Quando o saldo do principal de um empréstimo aumenta devido a juros diferidos, é conhecido como amortização negativa. Por exemplo, as hipotecas de taxa ajustável, conhecidas como ARMs de opção de pagamento, e as hipotecas de taxa fixa com um recurso de juros diferidos, carregam o risco de os pagamentos mensais aumentarem substancialmente em algum momento durante o prazo da hipoteca.
Desmembrando Juros Diferidos
Juros diferidos são os juros acumulados em um empréstimo, mas que ainda não foram pagos. Os juros são acumulados quando um pagamento de empréstimo não é grande o suficiente para cobrir todos os juros devidos.
Histórico de juros diferidos
Antes da crise das hipotecas de 2008, programas como os ARMs de opção de pagamento permitem que os mutuários escolham seu pagamento mensal. Os financiadores podem escolher um pagamento de 30 ou 15 anos, um pagamento apenas com juros que cubra juros, mas não reduza o saldo do principal, ou um pagamento mínimo que nem cobriria os juros devidos. A diferença entre o pagamento mínimo e os juros devidos foi o juros diferidos, ou amortização negativa, que foram adicionados ao saldo do empréstimo.
Por exemplo, digamos que um credor hipotecário tenha recebido uma ARM de opção de pagamento de US $ 100.000 a uma taxa de juros de 6%. O mutuário pode escolher entre quatro opções de pagamento mensal: um pagamento fixo de US $ 599, 55 por 30 anos, totalmente amortizado; um pagamento de 15 anos totalmente amortizado de US $ 843, 86; um pagamento apenas de juros de US $ 500; ou um pagamento mínimo de US $ 321, 64. Fazer o pagamento mínimo significa que os juros diferidos de US $ 178, 36 são adicionados ao saldo do empréstimo mensalmente. Após cinco anos, o saldo do empréstimo com juros diferidos é reformulado, o que significa que o pagamento exigido aumenta o suficiente para quitar o empréstimo em 25 anos. O pagamento se torna tão alto que o financiador não pode reembolsar o empréstimo e acaba na execução duma hipoteca. Essa é uma das razões pelas quais empréstimos com juros diferidos são proibidos em alguns estados e considerados predatórios pelo governo federal.
Amortização negativa
Com uma hipoteca de juros diferidos ou ARM de opção de pagamento, o agente hipotecário pode ter um teto de pagamento e a taxa de juros pode aumentar. Como a diferença é adicionada ao saldo, em vez de diminuir o valor devido a um empréstimo, a dívida aumenta.
Esta pode ser uma situação desafiadora, especialmente se o hipoteca quiser vender a casa. Os juros diferidos podem resultar em um mutuário de cabeça para baixo em uma hipoteca, o que significa que ele deve mais do que pode receber pela venda da casa.
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