Empréstimo imobiliário comercial

Imóveis comerciais (CRE) são propriedades geradoras de renda usadas exclusivamente para fins comerciais (e não residenciais). Exemplos incluem shoppings, shopping centers, prédios e complexos de escritórios e hotéis. O financiamento - incluindo a aquisição, o desenvolvimento e a construção dessas propriedades - normalmente é realizado por meio de empréstimos imobiliários comerciais: hipotecas garantidas por penhor sobre a propriedade comercial.

Assim como nas hipotecas residenciais, os bancos e os credores independentes estão ativamente envolvidos no empréstimo de imóveis comerciais. Além disso, companhias de seguros, fundos de pensão, investidores privados e outras fontes, incluindo o programa 504 Loan da US Small Business Administration, fornecem capital para imóveis comerciais.

Aqui, examinamos os empréstimos imobiliários comerciais, como eles diferem dos empréstimos residenciais, suas características e o que os credores procuram.

Explicando empréstimos imobiliários comerciais

Indivíduos x Entidades

Enquanto as hipotecas residenciais são normalmente concedidas a tomadores individuais, os empréstimos imobiliários comerciais geralmente são feitos a entidades comerciais (por exemplo, corporações, incorporadoras, parcerias limitadas, fundos e trusts). Essas entidades geralmente são formadas com o objetivo específico de possuir imóveis comerciais.

Uma entidade pode não ter um histórico financeiro ou qualquer classificação de crédito; nesse caso, o credor pode exigir que os diretores ou proprietários da entidade garantam o empréstimo. Isso fornece ao credor um indivíduo (ou grupo de indivíduos) com um histórico de crédito - e de quem ele pode se recuperar em caso de inadimplência. Se esse tipo de garantia não for exigido pelo credor e a propriedade for o único meio de recuperação em caso de inadimplência, a dívida será chamada de empréstimo sem recurso, o que significa que o credor não tem recurso contra ninguém ou qualquer outra coisa do que a propriedade.

Programações de reembolso de empréstimos

Uma hipoteca residencial é um tipo de empréstimo amortizado no qual a dívida é paga em prestações regulares durante um período de tempo. O produto de hipoteca residencial mais popular é a hipoteca de taxa fixa de 30 anos, mas os compradores residenciais também têm outras opções, incluindo hipotecas de 25 e 15 anos. Períodos de amortização mais longos geralmente envolvem pagamentos mensais menores e custos totais de juros mais altos durante a vida do empréstimo, enquanto períodos de amortização mais curtos geralmente envolvem pagamentos mensais maiores e custos totais de juros mais baixos.

Os empréstimos residenciais são amortizados durante a vida útil do empréstimo, para que o reembolso seja integralizado no final do prazo do empréstimo. Um mutuário com uma hipoteca de taxa fixa de US $ 200.000 por 30 anos a 5%, por exemplo, faria 360 pagamentos mensais de US $ 1.073, 64, após os quais o empréstimo seria totalmente reembolsado.

Diferentemente dos empréstimos residenciais, os termos dos empréstimos comerciais geralmente variam de cinco anos (ou menos) a 20 anos, e o período de amortização geralmente é maior que o prazo do empréstimo. Um credor, por exemplo, pode fazer um empréstimo comercial por um período de sete anos com um período de amortização de 30 anos. Nessa situação, o investidor efetuaria pagamentos por sete anos de um valor com base no pagamento do empréstimo em 30 anos, seguido de um pagamento final “finalizado” de todo o saldo restante do empréstimo.

Por exemplo, um investidor com um empréstimo comercial de US $ 1 milhão a 7% faria pagamentos mensais de US $ 6.653, 02 por sete anos, seguidos de um pagamento final de US $ 918.127, 64, que pagaria o empréstimo integralmente.

A duração do prazo do empréstimo e o período de amortização afetam a taxa que o credor cobra. Dependendo da força de crédito do investidor, esses termos podem ser negociáveis. Em geral, quanto mais longo o cronograma de pagamento do empréstimo, maior a taxa de juros.

Relação Empréstimo / Valor

Outra maneira pela qual os empréstimos comerciais e residenciais diferem é na relação empréstimo-valor (LTV), um valor que mede o valor de um empréstimo em relação ao valor da propriedade. Um credor calcula o LTV dividindo o valor do empréstimo pelo menor valor avaliado da propriedade ou pelo preço de compra. Por exemplo, o LTV para um empréstimo de US $ 90.000 em uma propriedade de US $ 100.000 seria de 90% (US $ 90.000 ÷ US $ 100.000 = 0, 9 ou 90%).

Para empréstimos comerciais e residenciais, os mutuários com LTVs mais baixos se qualificarão para taxas de financiamento mais favoráveis ​​do que aqueles com LTVs mais altos. O motivo: eles têm mais patrimônio (ou participação) na propriedade, o que equivale a menos risco aos olhos do credor.

LTVs altos são permitidos para certas hipotecas residenciais: Até 100% LTV é permitido para empréstimos do VA e do USDA; até 96, 5% para empréstimos FHA (empréstimos segurados pela Federal Housing Administration); e até 95% para empréstimos convencionais (garantidos pela Fannie Mae ou Freddie Mac).

Os LTVs de empréstimos comerciais, em contraste, geralmente caem na faixa de 65% a 80%. Embora alguns empréstimos possam ser feitos com LTVs mais altos, eles são menos comuns. O LTV específico geralmente depende da categoria de empréstimo. Por exemplo, um LTV máximo de 65% pode ser permitido para terrenos brutos, enquanto um LTV de até 80% pode ser aceitável para uma construção multifamiliar.

Não existem programas VA ou FHA em empréstimos comerciais e nenhum seguro de hipoteca privada. Portanto, os credores não têm seguro para cobrir a inadimplência do mutuário e devem confiar nos bens imóveis dados em garantia.

Nota: O seguro de hipoteca privada (PMI) é um tipo de apólice de seguro que protege os credores contra o risco de inadimplência e execução duma hipoteca, permitindo que compradores que não conseguem fazer um adiantamento significativo (ou optem por não) obtenham financiamento para hipotecas a preços acessíveis . Se um mutuário compra um imóvel residencial e deposita menos de 20%, o credor minimiza seu risco exigindo que o mutuário compre seguro de uma empresa do PMI.

Rácio de cobertura do serviço da dívida

Os credores comerciais também analisam o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR), que compara a receita operacional líquida anual (NOI) de uma propriedade com seu serviço anual de dívida hipotecária (incluindo principal e juros), medindo a capacidade da propriedade de pagar sua dívida. É calculado dividindo o NOI pelo serviço anual da dívida.

Por exemplo, uma propriedade com US $ 140.000 em NOI e US $ 100.000 em serviço anual de dívida hipotecária teria um DSCR de 1, 4 (US $ 140.000 ÷ $ 100.000 = 1, 4). A proporção ajuda os credores a determinar o tamanho máximo do empréstimo com base no fluxo de caixa gerado pela propriedade.

Um DSCR menor que 1 indica um fluxo de caixa negativo. Por exemplo, um DSCR de 0, 92 significa que existe apenas NOI suficiente para cobrir 92% do serviço da dívida anual. Em geral, os credores comerciais procuram DSCRs de pelo menos 1, 25 para garantir um fluxo de caixa adequado.

Um DSCR mais baixo pode ser aceitável para empréstimos com períodos de amortização mais curtos e / ou propriedades com fluxos de caixa estáveis. Podem ser necessários índices mais altos para propriedades com fluxos de caixa voláteis - por exemplo, hotéis que não possuem arrendamentos de longo prazo (e, portanto, mais previsíveis) para arrendatários comuns a outros tipos de imóveis comerciais.

Taxas de Juros e Taxas

As taxas de juros dos empréstimos comerciais são geralmente mais altas do que nos empréstimos residenciais. Além disso, os empréstimos imobiliários comerciais geralmente envolvem taxas que aumentam o custo total do empréstimo, incluindo avaliação, legal, solicitação de empréstimo, originação de empréstimos e / ou taxas de pesquisa.

Alguns custos devem ser pagos antecipadamente antes que o empréstimo seja aprovado (ou rejeitado), enquanto outros se aplicam anualmente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa única de originação de empréstimo de 1%, devida no momento do fechamento, e uma taxa anual de um quarto de um por cento (0, 25%) até que o empréstimo seja totalmente pago. Um empréstimo de US $ 1 milhão, por exemplo, pode exigir que uma taxa de originação de 1% igual a US $ 10.000 seja paga antecipadamente, com uma taxa de 0, 25% de US $ 2.500 pagos anualmente (além dos juros).

Pré-pagamento

Um empréstimo imobiliário comercial pode ter restrições ao pagamento antecipado, projetado para preservar o rendimento esperado do credor em um empréstimo. Se os investidores liquidarem a dívida antes da data de vencimento do empréstimo, provavelmente terão que pagar multas por pagamento antecipado. Existem quatro tipos principais de penalidades de “saída” para o pagamento antecipado de um empréstimo:

• Pena de pagamento antecipado. Essa é a penalidade mais básica de pagamento antecipado, calculada multiplicando o saldo pendente atual por uma penalidade especificada de pagamento antecipado.
• Garantia de juros. O credor tem direito a uma quantia especificada de juros, mesmo que o empréstimo seja quitado antecipadamente. Por exemplo, um empréstimo pode ter uma taxa de juros de 10% garantida por 60 meses, com uma taxa de saída de 5% depois disso.
• Bloqueio. O mutuário não pode pagar o empréstimo antes de um período especificado, como um bloqueio de 5 anos.
• Defeasance. Uma substituição de garantias. Em vez de pagar em dinheiro ao credor, o mutuário troca novas garantias (geralmente títulos do Tesouro dos EUA) pelas garantias originais do empréstimo. Isso pode reduzir as taxas, mas penalidades altas podem ser associadas a esse método de pagamento de um empréstimo.

Os termos do pagamento antecipado são identificados nos documentos do empréstimo e podem ser negociados junto com outros termos do empréstimo em imóveis comerciais.

A linha inferior

Com imóveis comerciais, um investidor (geralmente uma entidade comercial) compra a propriedade, arrenda espaço e cobra aluguel das empresas que operam dentro da propriedade. O investimento pretende ser uma propriedade geradora de renda.

Ao avaliar empréstimos imobiliários comerciais, os credores consideram as garantias do empréstimo, a capacidade creditícia da entidade (ou principal / proprietários), incluindo três a cinco anos de demonstrações financeiras e declarações de imposto de renda e índices financeiros, como o valor do empréstimo / valor e o índice de cobertura do serviço da dívida.