Recursos Ajustados de Operações - AFFO
Os fundos de operações ajustados (AFFO) referem-se à medida de desempenho financeiro usada principalmente na análise de fundos de investimento imobiliário (REITs). O AFFO de um REIT, embora sujeito a métodos variados de cálculo, geralmente é igual aos fundos fiduciários de operações (FFO), com ajustes feitos para investimentos de capital recorrentes usados para manter a qualidade dos ativos subjacentes do REIT. O cálculo leva em consideração o ajuste ao alinhamento direto GAAP de aluguel, custos de leasing e outros fatores materiais.
Entendendo os fundos ajustados das operações
Independentemente de como os profissionais do setor optem por calcular os fundos ajustados das operações (AFFO), ela é considerada uma medida mais precisa do fluxo de caixa residual para os acionistas do que o simples FFO, porque leva em consideração aumentos de aluguel e custos adicionais incorridos pelo REIT. Ele fornece um número base mais preciso ao estimar valores presentes e um melhor preditor da capacidade futura do REIT de pagar dividendos. Esta é uma medida não-GAAP.
Cálculo de fundos ajustados das operações
Antes de calcular o AFFO, o analista deve primeiro determinar os fundos de operações do REIT (FFO). O FFO mede o fluxo de caixa de uma lista especificada de atividades. O FFO reflete o impacto da atividade de leasing e aquisição do REIT, bem como os custos com juros. O FFO leva em consideração o lucro líquido do REIT, incluindo amortização e depreciação, mas exclui os ganhos de capital da venda de imóveis. A razão pela qual esses ganhos não são incluídos é que são eventos únicos e geralmente não têm efeito a longo prazo no potencial de ganhos futuros do REIT.
A fórmula para o FFO é:
FFO = lucro líquido + amortização + depreciação - ganhos de capital com a venda de propriedades
Uma vez determinado o FFO, o AFFO pode ser calculado. A fórmula para o AFFO é:
AFFO = FFO + aumentos de aluguel - dispêndios de capital - valores de manutenção de rotina
Exemplo de um cálculo AFFO
Como exemplo do cálculo da AFFO, assuma o seguinte: um REIT teve US $ 2 milhões em receita líquida no último período do relatório. Durante esse período, ganhou US $ 400.000 com a venda de uma de suas propriedades e perdeu US $ 100.000 com a venda de outra. Ele relatou US $ 35.000 em amortização e US $ 50.000 em depreciação. Durante o período, os aumentos de aluguel líquido foram de US $ 40.000; as despesas de capital foram de US $ 75.000 e a manutenção de rotina foi de US $ 30.000.
Dada esta informação, o FFO pode ser calculado como:
FFO = US $ 2.000.000 + US $ 35.000 + US $ 50.000 - (US $ 400.000 - US $ 100.000) = US $ 1.785.000
A partir disso, o AFFO é calculado como:
AFFO = FFO + $ 40.000 - $ 75.000 - $ 30.000 = $ 1.785.000 - $ 65.000 = $ 1.720.000
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