5 tipos de hipoteca arriscada a evitar

Se aprendemos alguma coisa sobre o colapso do subprime de 2008 e o colapso de 1987, é que todos devemos agir com cautela ao pedir dinheiro emprestado para comprar ou refinanciar uma casa. O tipo de hipoteca que você escolher pode significar a diferença entre um dia possuir sua casa ou se encontrar no meio de uma execução duma hipoteca ou mesmo de uma falência. Neste artigo, discutiremos os tipos de hipotecas com as quais as pessoas geralmente têm problemas e explicaremos por que elas são uma má ideia quando combinadas com o tomador errado.

O que torna uma hipoteca arriscada?

Por causa da crise imobiliária, muitos de nós acreditamos que certos tipos de hipotecas são inerentemente arriscados. No entanto, os especialistas em hipotecas lhe dirão que uma hipoteca de risco é realmente um produto de empréstimo que não combina com a capacidade de pagamento do mutuário. (Dê uma olhada nos fatores que fizeram com que esse mercado surgisse e se esgotasse, confira O combustível que alimentou o colapso do subprime .)

Keith T. Gumbinger, vice-presidente da HSH Associates, concorda, dizendo: "acredite ou não, os produtos disponíveis [por volta de 2009] não eram especialmente arriscados para o público certo". O problema era que certos tipos de hipotecas estavam sendo combinados com os tomadores de empréstimos errados e os credores diziam aos tomadores de empréstimos "você sempre pode refinanciar". Isso pode parecer verdade quando os preços das casas estão subindo há anos, mas não é verdade quando os valores das casas estão diminuindo.

As estatísticas do mercado imobiliário logo após a crise de 2008-2009 apóiam essas afirmações. De acordo com a Pesquisa Nacional de Inadimplência da Mortgage Bankers Association, no segundo trimestre de 2010, os tipos de empréstimos com maior percentual de início de execuções hipotecárias foram hipotecas de taxa ajustável subprime (ARM), que tiveram uma taxa inicial de execuções hipotecárias de 3, 39%. Os ARMs, com suas taxas de juros variáveis, são um produto hipotecário particularmente arriscado para tomadores de empréstimos com situações financeiras abaixo do ideal.

Em comparação, a pesquisa relatou que os empréstimos do VA tiveram uma taxa inicial de encerramento de 0, 70%, empréstimos fixos primos 0, 71%, empréstimos FHA 1, 02%, ARMs primários 1, 96% e empréstimos fixos subprime 2, 3%. Esses dados indicam que qualquer tipo de hipoteca pode ser uma péssima idéia para um tomador de empréstimos subprime e que mesmo os tomadores de empréstimos principais podem ter problemas se não entenderem os ARMs.

De fato, mesmo as hipotecas de taxa fixa podem ser prejudiciais para os mutuários. Vejamos nosso primeiro tipo de hipoteca de risco.

1. Hipotecas de taxa fixa de 40 anos
Os mutuários com hipotecas de taxa fixa podem ter uma baixa taxa de execução hipotecária, mas isso não significa que hipotecas de taxa fixa são sempre uma boa idéia. A hipoteca de taxa fixa de 40 anos é um desses produtos porque, quanto mais tempo você empresta dinheiro, mais juros paga.

Digamos que você queira comprar uma casa de US $ 200.000 com um adiantamento de 10%. O valor que você precisará emprestar é de US $ 180.000 (US $ 200.000 menos US $ 20.000).

A uma taxa de juros de 5%, eis os pagamentos mensais e o valor total que você pagará pela casa em vários termos, se você mantiver o empréstimo por toda a vida:

O gráfico acima é uma comparação simplificada. Na realidade, a taxa de juros será mais baixa para o empréstimo de 15 anos e mais alta para o empréstimo de 40 anos. Aqui está uma comparação mais realista:

Como você pode ver na Figura 2 acima, a hipoteca de 40 anos tem juros 0, 6% mais altos e reduzirá sua fatura mensal em apenas US $ 23, de US $ 988 para US $ 965. No entanto, custará US $ 107.570, 82 adicionais durante a vida do empréstimo. A maioria das pessoas não pode se dar ao luxo de jogar fora esse tipo de dinheiro. Adquirir uma hipoteca de 40 anos aumenta seu risco de não ter o suficiente para se aposentar, de não poder pagar pela educação universitária de seus filhos ou qualquer outro número de outros cenários. Na melhor das hipóteses, você está perdendo US $ 107.570, 82 que poderia ter gasto em férias, eletrônicos, jantares agradáveis ​​e outras despesas divertidas. Quem quer fazer isso?

2. Hipotecas com taxas ajustáveis
As hipotecas de taxa ajustável (ARMs) têm uma taxa de juros fixa por um curto prazo inicial, que pode variar de seis meses a 10 anos. Essa taxa de juros inicial, chamada de teaser, geralmente é mais baixa que a taxa de juros de um empréstimo fixo de 15 ou 30 anos. Após o prazo inicial, a taxa se ajusta periodicamente - isso pode ser uma vez por ano, uma vez a cada seis meses ou mesmo uma vez por mês.

"Qualquer empréstimo que tenha uma taxa de juros fixa por um período menor que o prazo do empréstimo está correndo um enorme risco de taxa de juros", diz o corretor imobiliário californiano Greg Cook, da First Time Home Buyer Network.

Risco de taxa de juros é o risco de que, se as taxas de juros aumentarem, os pagamentos mensais em um ARM ficarão mais caros e, em alguns casos, é uma despesa que o proprietário não pode arcar.

O elemento de imprevisibilidade que acompanha os ARMs é um problema para muitas pessoas, especialmente se elas têm uma renda fixa ou não esperam que sua renda aumente.

Os ARMs tornam-se ainda mais arriscados se você tiver uma hipoteca jumbo, simplesmente porque quanto maior o seu principal, mais uma alteração na taxa de juros afetará seu pagamento mensal.

Dito isto, Mary Tootikian, uma experiente processadora e subscritora de hipotecas e autora do livro "Stunned in America", destaca que "Historicamente, as pessoas não ficam em suas casas ou em suas hipotecas por mais de cinco a sete anos., por que pagar uma taxa mais alta [por um] empréstimo fixo de 30 anos quando uma hipoteca com taxa mais baixa pagará? "

Também é importante observar que uma taxa de juros ajustável pode se ajustar para baixo, diminuindo o pagamento mensal. Isso significa que os ARMs podem ser uma boa opção se você espera que as taxas de juros diminuam no futuro. Claro, você não pode prever o futuro. (Ambos os tipos de hipotecas têm vantagens e desvantagens, dependendo de suas necessidades e perspectivas financeiras. Para obter mais informações, leia Hipotecas: taxa fixa versus taxa ajustável .)

3. Hipotecas apenas com juros
Com uma hipoteca de juros apenas (IO), o mutuário paga apenas os juros da hipoteca pelos primeiros cinco a 10 anos, permitindo um pagamento mensal mais baixo da hipoteca durante esse período. Isso torna as hipotecas apenas com juros atraentes para alguns investidores imobiliários que possuirão uma casa por apenas um curto período de tempo e desejam reduzir seus custos de aquisição.

As hipotecas de IO também podem ser boas para pessoas que obtêm uma renda irregular e pessoas com potencial significativo de aumento de renda no futuro, mas apenas se forem disciplinadas o suficiente para fazer pagamentos mais altos quando puderem fazê-lo.

A desvantagem é que a taxa de juros em uma hipoteca de IO tende a ser maior que a taxa que você pagaria em uma hipoteca de taxa fixa convencional, porque as pessoas inadimplentes com empréstimos apenas com juros mais frequentemente. (Esses empréstimos podem ser benéficos, mas para muitos mutuários, eles apresentam uma armadilha financeira. Saiba mais em Hipotecas apenas para juros: casa ou sem lar? )

Além disso, se você não for um mutuário sofisticado financeiramente, as hipotecas somente com juros podem ser extremamente arriscadas por qualquer um ou mais dos seguintes motivos:

• Você não pode pagar os pagamentos mensais significativamente mais altos quando o período apenas para juros termina. Nesse ponto, você ainda estará pagando juros, mas também pagará o principal por um período mais curto do que pagaria com um empréstimo de taxa fixa.
• Você não pode refinanciar porque tem pouco ou nenhum patrimônio em casa.
• Você não pode vender porque tem pouco ou nenhum patrimônio em casa e os preços das casas caíram, colocando-o debaixo d'água.
• Os mutuários que mantêm o empréstimo apenas com juros durante a vida útil do empréstimo pagarão juros significativamente mais do que teriam com uma hipoteca convencional.
• Dependendo de como o empréstimo estiver estruturado, você poderá enfrentar um grande pagamento de principal no final do prazo do empréstimo.

Se você é um mutuário que não é um bom candidato a um empréstimo de IO, qualquer um desses problemas pode fazer com que você perca a casa no pior cenário. Em um cenário um pouco menos ruim, o empréstimo de IO pode simplesmente custar muito mais do que você realmente precisa pagar para ser proprietário de uma casa.

4. ARMs apenas para interesse
Em alguns empréstimos apenas com juros, chamados ARMs apenas com juros, a taxa de juros não é fixa, mas pode subir ou descer com base nas taxas de juros do mercado. Essencialmente, o ARM somente para juros toma dois tipos de hipotecas potencialmente arriscados e os combina em um único produto.

Aqui está um exemplo de como este produto pode funcionar. O mutuário paga juros apenas, a uma taxa fixa, nos primeiros cinco anos. Nos próximos cinco anos, o mutuário continuará pagando apenas juros, mas a taxa de juros será ajustada anualmente com base nas taxas de juros do mercado, o que significa que a taxa de juros do mutuário pode subir ou descer. Então, pelo restante do prazo do empréstimo, digamos, 20 anos, o mutuário pagará uma quantia fixa de principal a cada mês mais juros a cada mês a uma taxa de juros que varia anualmente.

Muitas pessoas simplesmente não têm os meios financeiros ou emocionais para suportar a incerteza que vem com os ARMs apenas de interesse. (Para saber mais, confira os BRAÇOS da opção de pagamento: uma bomba-relógio? )

5. Empréstimos com adiantamento baixo
Parece de baixo risco reduzir apenas 3, 5% porque você não está gastando muito dinheiro. De fato, os empréstimos VA e os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA), que têm requisitos de pagamento de 0% e 3, 5%, respectivamente, têm algumas das taxas mais baixas de início de execução hipotecária. O problema de fazer um adiantamento baixo é que, se os preços das casas caírem, você poderá ficar preso em uma situação em que não poderá vender ou refinanciar.

Se você tiver dinheiro suficiente no banco, poderá comprar sua hipoteca, mas a maioria das pessoas que faz pagamentos baixos em suas casas não tem reservas de caixa significativas.

A linha inferior

Embora a maioria dos empréstimos que alguns credores hipotecários possam considerar como realmente de alto risco, como o ARM somente com juros, não esteja mais no mercado, ainda existem muitas maneiras de acabar com uma hipoteca ruim se você se inscrever no programa. um produto que realmente não é adequado para você. (Consulte também Autônomo? 5 etapas para obter uma hipoteca .)