Empréstimo Wrap-Around - Definição
Um empréstimo reversível é um tipo de empréstimo hipotecário que pode ser usado em transações de financiamento de proprietários. Esse tipo de empréstimo envolve a hipoteca do vendedor na casa e agrega um valor adicional adicional para atingir o preço total de compra que deve ser pago ao vendedor ao longo do tempo.
A forma de financiamento em que um empréstimo envolvente é comumente usada em transações financiadas por vendedores. Um empréstimo final tem as mesmas características de um empréstimo financiado pelo vendedor, mas leva em consideração as condições de financiamento da hipoteca atual do vendedor.
Financiamento ao Vendedor
O financiamento do vendedor é um tipo de financiamento que permite ao comprador pagar um valor principal diretamente ao vendedor. As transações de financiamento do vendedor têm riscos altos para o vendedor e geralmente exigem adiantamentos acima da média. Em uma transação financiada pelo vendedor, o contrato é baseado em uma nota promissória que detalha os termos do financiamento. Além disso, uma transação financiada pelo vendedor não exige que o principal seja trocado antecipadamente e o comprador faz pagamentos parcelados diretamente ao vendedor, que incluem principal e juros.
Como funciona um empréstimo à volta
Os empréstimos envolventes se baseiam no conceito de financiamento do proprietário e implementam a mesma estrutura básica. Uma estrutura de empréstimo abrangente é usada em uma transação financiada pelo proprietário quando um vendedor tem um saldo restante para pagar no primeiro empréstimo hipotecário da propriedade. Um empréstimo final leva em consideração o saldo remanescente na hipoteca existente do vendedor à sua taxa contratada e adiciona um saldo incremental para chegar ao preço total de compra.
Em um empréstimo final, a taxa básica de juros do vendedor é baseada nos termos do empréstimo hipotecário existente. Para empatar, o vendedor deve ganhar pelo menos juros que correspondam à taxa do empréstimo, que ainda deve ser paga. Assim, um vendedor tem a flexibilidade de negociar a taxa de juros do comprador com base em seus termos atuais. Geralmente, o vendedor deseja negociar a taxa de juros mais alta possível para efetuar pagamentos na primeira hipoteca e também obter um spread sobre a transação.
Empréstimos que podem ser revertidos podem ser arriscados para os vendedores, porque eles assumem o risco de inadimplência total do empréstimo.
Exemplo de Empréstimo Final
Digamos que Joyce tenha uma hipoteca de US $ 80.000 em sua casa com uma taxa de 4%. Ela vende sua casa para Brian por US $ 120.000, que paga 10% e toma emprestado o restante, ou US $ 108.000, a uma taxa de 7%. Joyce ganha 7% em US $ 28.000 (a diferença entre US $ 108.000 e US $ 80.000), mais a diferença entre 7% e 4% na hipoteca de US $ 80.000.
Considerações especiais para um empréstimo à volta
Os empréstimos que envolvem o investimento podem ser arriscados para os vendedores, uma vez que assumem o risco de inadimplência total do empréstimo. Os vendedores também devem ter certeza de que sua hipoteca existente não inclui uma cláusula de alienação, que exige que a instituição de empréstimo hipotecário seja paga integralmente se a propriedade da caução for transferida ou se a caução for vendida. As cláusulas de alienação são comuns na maioria dos empréstimos hipotecários, o que geralmente impede que ocorram acordos de empréstimos abrangentes.