O Guia Completo para Financiar uma Propriedade de Investimento

O setor imobiliário pode ser uma proteção contra a volatilidade do mercado quando as ações caem, e há muitas vantagens em possuir uma propriedade para investimento. Tornar-se proprietário é uma maneira inteligente de gerar um fluxo de renda passivo constante, mas é preciso uma certa quantia de dinheiro para começar. Quando você não possui uma grande banca, contratar um empréstimo pode ser a única maneira de selar o acordo. (Para saber mais, consulte o tutorial: Explorando investimentos imobiliários.)

O financiamento da propriedade para investimento pode assumir várias formas, e existem critérios específicos que os mutuários precisam poder atender. A escolha do tipo errado de empréstimo pode afetar o sucesso do seu investimento, por isso é vital entender como as várias alternativas funcionam antes de abordar um credor.

Opção 1: Empréstimos bancários convencionais

Se você já possui uma casa que é sua residência principal, provavelmente está familiarizado com o financiamento convencional. Uma hipoteca convencional está em conformidade com as diretrizes estabelecidas por Fannie Mae ou Freddie Mac e, diferentemente de um empréstimo da FHA, VA ou USDA, ela não é apoiada pelo governo federal. Com o financiamento convencional, a expectativa típica de um adiantamento é de 20% do preço de compra da casa, mas com uma propriedade de investimento, o credor pode exigir um adiantamento próximo de 30%. Pode ser possível usar fundos sobredotados para um adiantamento, mas os presentes precisam ser documentados adequadamente.

Com um empréstimo convencional, sua pontuação de crédito pessoal e histórico de crédito determinam sua capacidade de obter aprovação e que tipo de taxa de juros se aplica à hipoteca. Os credores também revisam as receitas e os ativos e os mutuários devem poder pagar suas hipotecas existentes se tiverem um e os pagamentos mensais de empréstimos em uma propriedade de investimento. A renda futura do aluguel não é levada em consideração nos cálculos da dívida / renda, e a maioria dos credores espera que os mutuários tenham pelo menos seis meses de caixa reservados para cobrir ambas as obrigações hipotecárias. (Para obter mais conselhos sobre financiamento, leia: Comprando sua primeira propriedade de investimento? As 10 principais dicas .)

Opção nº 2: Empréstimos consertados

Embora ser proprietário tenha suas vantagens, ele também vem com algumas dores de cabeça. Para alguns investidores, a inversão é a alternativa mais atraente, pois permite que eles recebam seus lucros em um montante fixo quando a casa é vendida, em vez de esperar um cheque de aluguel todos os meses. Nesse cenário, um empréstimo de conserto e troca seria mais apropriado.

Um empréstimo de conserto e troca é um tipo de empréstimo de curto prazo que permite ao mutuário concluir suas reformas para que a casa possa ser recolocada no mercado o mais rápido possível. Os empréstimos de conserto e troca são essencialmente empréstimos com dinheiro vivo, o que significa que o empréstimo é garantido pela propriedade. Os emprestadores de dinheiro duro se especializam nesses tipos de empréstimos, mas certas plataformas de financiamento coletivo também os oferecem.

A vantagem de usar um empréstimo com dinheiro forte para financiar uma mudança de casa é que pode ser mais fácil se qualificar em comparação com um empréstimo convencional. Embora os credores ainda considerem coisas como crédito e renda, o foco principal está na lucratividade da propriedade. O valor estimado após o reparo (ARV) da casa é usado para avaliar se você poderá pagar o empréstimo. Também é possível obter empréstimos em questão de dias, em vez de esperar semanas ou meses para o fechamento de uma hipoteca convencional. (Para saber mais sobre como manter o controle, veja: 5 erros que fazem a casa virar um fracasso .)

A maior desvantagem de usar um empréstimo de conserto e troca é que ele não sai barato. As taxas de juros para esse tipo de empréstimo podem chegar a 18%, dependendo do credor, e seu prazo para pagá-lo pode ser curto. Não é incomum que empréstimos com dinheiro duro tenham prazos que durem menos de um ano. As taxas de originação e os custos de fechamento também podem ser maiores em comparação com o financiamento convencional, o que poderia reduzir os retornos.

Opção nº 3: tocando em Home Equity

Aproveitar o seu patrimônio em casa, seja por meio de um empréstimo em imóveis, HELOC ou refinanciamento de saque, é uma terceira maneira de garantir uma propriedade de investimento para aluguel de longo prazo ou financiar um flip. Na maioria dos casos, é possível emprestar até 80% do valor patrimonial da casa para usar na compra de uma segunda casa.

Usar o patrimônio para financiar um investimento imobiliário tem seus prós e contras, dependendo do tipo de empréstimo escolhido. Com um HELOC, por exemplo, você pode emprestar contra o patrimônio o mesmo que faria com um cartão de crédito, e os pagamentos mensais geralmente são apenas para juros. A taxa é geralmente variável, no entanto, o que significa que pode aumentar se a taxa principal mudar.

Um refinanciamento de saque viria com uma taxa fixa, mas pode prolongar a vida útil da sua hipoteca existente. Um prazo mais longo do empréstimo pode significar pagar mais juros pela residência principal. Isso teria que ser ponderado com relação aos retornos esperados que uma propriedade de investimento traria. (Para saber mais sobre se um refinanciamento faz sentido, consulte: 9 coisas a saber antes de refinanciar sua hipoteca .)

A linha inferior

Investir em um imóvel alugado ou enfrentar um projeto de arremesso de casa são empreendimentos arriscados, mas oferecem o potencial de uma grande recompensa. Encontrar o dinheiro para tirar proveito de uma oportunidade de investimento não precisa ser um obstáculo, se você souber onde procurar. Ao comparar diferentes opções de empréstimos, lembre-se de quais são os custos de curto e longo prazo e como isso pode afetar os resultados do investimento.