Qual o papel da securitização na crise das hipotecas subprime dos EUA?

A securitização de hipotecas subprime em títulos lastreados em hipotecas (MBS) e obrigações de dívida colateralizada (CDOs) foi um fator contribuinte importante na crise das hipotecas subprime. Os MBS e CDOs subprime eram atraentes para os investidores devido às taxas de juros mais altas que eles ofereciam versus os ativos garantidos por hipotecas de primeira linha. Os tomadores de empréstimos subprime com crédito abaixo do perfeito apresentaram taxas de juros mais altas em suas hipotecas devido ao aumento do risco de inadimplência. Além disso, muitos empréstimos com hipotecas de taxas ajustáveis ​​foram feitos e, posteriormente, acrescentaram muito combustível à crise das hipotecas.

Durante esse período, os credores agruparam as hipotecas subprime em MBS e CDOs. Esses produtos financeiros frequentemente recebiam altas classificações das agências de crédito. Tranches desses títulos foram então vendidos a investidores inocentes, que não estavam cientes do risco associado a eles. As tranches de qualidade inferior ofereciam taxas de juros mais altas, mas absorveram as primeiras perdas associadas às hipotecas em falta antes das tranches seniores.

Os empréstimos subprime causaram um aumento dramático no crédito hipotecário disponível. Muitos empréstimos foram feitos a mutuários que anteriormente teriam dificuldade em obter hipotecas devido a pontuações de crédito abaixo da média. Os credores privados ganharam muito dinheiro juntando e vendendo as hipotecas subprime. No entanto, o risco de exclusão aumentou com o relaxamento dos padrões de crédito. Credores e compradores incorretamente assumiram que os valores imobiliários eram impermeáveis ​​a uma crise. A MBS de marca própria forneceu muito capital necessário para as hipotecas subprime. Cerca de 80% dos empréstimos subprime foram feitos com MBS de marca própria em 2006. Em março de 2007, o valor das hipotecas subprime foi avaliado em cerca de US $ 1, 3 trilhão. As hipotecas emitidas por credores privados tinham maior risco, pois não eram apoiadas pelo governo, como as de Freddie Mac e Fannie Mae.

O mercado imobiliário cresceu, com mais compradores subindo os preços das casas disponíveis. Os mercados imobiliários na Flórida, Arizona e na área de Las Vegas estavam muito quentes durante esse período. No início, os mutuários subprime que ficaram para trás poderiam refinanciar suas hipotecas com base em valores mais altos da propriedade ou vender casas com lucro. A quantidade de risco para hipotecas subprime não era um problema no momento.

Somente quando os valores das propriedades começaram a declinar, os problemas começaram a aparecer. As hipotecas com taxas ajustáveis ​​começaram a se redefinir a taxas mais altas e as inadimplências cresceram substancialmente. O padrão nas hipotecas subprime levou a mais problemas. Em agosto de 2008, cerca de 9% de todas as hipotecas nos EUA estavam em default. MBS e CDOs começaram a perder valor com as taxas de inadimplência mais altas. Freddie Mac e Fannie Mae foram apreendidos pelo governo em 2008, quando começaram a perceber grandes perdas. As execuções duma hipoteca e reintegrações de posse aumentaram, com mais propriedades sendo colocadas no mercado quando os bancos tentaram liquidar seus estoques. Essa propriedade deprimida valoriza ainda mais, levando a uma espiral descendente para o mercado imobiliário. Alguns mutuários tentaram vendas a descoberto para suas hipotecas subaquáticas, mas freqüentemente achavam difícil trabalhar com os credores ou não estavam dispostos a negociar.

Advisor Insight

Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, Nova Iorque, NY

Eu poderia escrever um livro sobre esse tópico porque trabalhei no ramo por muitos anos e tive uma grande falta de mim mesmo em um fundo de hedge em que trabalhei durante a crise financeira.

A securitização é a embalagem de empréstimos ou arrendamentos e existe desde a década de 1980. A securitização decolou realmente nos anos 90 e explodiu nos anos 2000 em termos de volume de emissões. Usado sabiamente, é uma forma muito eficaz de financiamento para subscritores de empréstimos e arrendamentos (automóveis, hipotecas, cartões de crédito, etc.).

As securitizações detinham os empréstimos hipotecários subprime que acabaram inadimplentes e causaram uma crise bancária. O número de empréstimos originados no período 2000-2006 foi extraordinariamente grande porque tivemos uma bolha imobiliária nos Estados Unidos. Os bancos que mantiveram essas securitizações como investimentos perderam dezenas de bilhões de dólares, o que quase causou o colapso do sistema bancário dos EUA. O dinheiro do resgate fornecido pelo governo dos EUA preservou o sistema bancário que possuímos hoje.