Pré-execução duma hipoteca

O que é o pré-encerramento?

O pré-encerramento refere-se à situação legal em que a propriedade se encontra durante os estágios iniciais da recuperação. Atingir o status de pré-execução de hipoteca começa quando o credor arquiva um aviso padrão sobre a propriedade, que informa ao proprietário da propriedade que o credor entrará com uma ação legal em direção à execução hipotecária se a dívida não for paga.

O proprietário do imóvel pode pagar a dívida em aberto neste momento, pode reverter o status padrão compensando os pagamentos em atraso para que a casa não esteja mais em pré-execução duma hipoteca ou ela pode vender a propriedade antes de ser executada.

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As armadilhas de comprar uma casa hipotecada

Como funciona o pré-encerramento

Quando um comprador compra um empréstimo para comprar um imóvel, assina um contrato com a instituição de empréstimo para pagar o empréstimo em parcelas mensais. Essas parcelas mensais cobrem uma parte dos pagamentos de principal e juros da hipoteca. Ele disse estar em falta se não efetuar pagamentos por pelo menos três meses. O pré-encerramento não pode começar até que ele esteja com pelo menos três meses de atraso.

Ele receberá uma notificação de inadimplência, que também será registrada publicamente. Esta ação inicia o processo de pré-encerramento.

O período pré-encerramento pode durar de três a 10 meses. Um leilão público ou venda de trustee é organizado no final deste período.

Considerações Especiais

Uma casa pré-encerramento que sobe para venda geralmente é chamada de venda a descoberto. A venda pode ser uma transação privada entre o proprietário e o comprador, mas a oferta do comprador deve ser aprovada pelo banco antes que a venda possa ser finalizada. O preço de compra pode ser menor que o saldo do empréstimo pendente, razão pela qual a venda é considerada "curta". Porém, nem todas as vendas a descoberto são pré-execução de hipotecas. Às vezes, os proprietários optam por vender suas propriedades de qualquer maneira possível antes que seus padrões cheguem a esse estágio.

Uma casa pré-executada pode ser inspecionada pelo comprador antes de fazer uma oferta na casa. O comprador pode ser um investidor que deseja comprar o imóvel por menos do que seu valor total de mercado e vendê-lo a um preço mais alto para obter lucro.

Se o proprietário listar a propriedade para venda através de um agente imobiliário, os possíveis compradores entrarão em contato com o agente da lista. O banco emprestador deve aprovar qualquer venda a descoberto e contratará um ou mais corretores imobiliários para preparar uma Opinião do Preço do Corretor (BPO) - um valor estimado de mercado com base na análise de imóveis semelhantes que foram vendidos recentemente no mercado local. O valor estimado de mercado ajuda o banco a decidir se o preço de venda proposto é aceitável.

Os proprietários que enfrentam a execução duma hipoteca podem entrar em contato com o Programa Federal Making Home Affordable em 888-995-HOPE (888-955-4673) para obter assistência em manter suas casas ou se mudar para uma nova casa, se isso não for possível.

• O pré-encerramento começa quando o credor registra um aviso padrão sobre a propriedade porque o proprietário está em atraso há pelo menos três meses com pagamentos de hipoteca.
• Um proprietário pode ter a opção de vender sua casa antes da execução duma hipoteca como uma venda a descoberto subsequente à aprovação do credor.
• Se o proprietário não cobrir os pagamentos vencidos e não vender a casa durante o período anterior à execução duma hipoteca, o credor acabará por vender a propriedade, normalmente em leilão.

Vantagens e desvantagens do pré-encerramento

Uma casa que é vendida durante a fase anterior à execução duma hipoteca pode ser ganha-ganha-ganha para todas as três partes envolvidas. O proprietário é capaz de vender a propriedade, evitando os danos que uma exclusão teria em seu histórico de crédito. O comprador pode conseguir o imóvel abaixo do valor de mercado. A instituição de empréstimo é capaz de efetivamente transferir a hipoteca para o comprador e evitar o custo de passar por uma execução duma hipoteca.

Mas os compradores de casas pré-executadas devem estar cientes de quaisquer ônus imobiliários ou impostos não pagos sobre essas casas, porque eles podem se tornar suas responsabilidades após a compra das propriedades. O comprador também deve levar em consideração os custos de reparos e reforma, se a casa pré-executada estiver em um estado ruim ou se arriscar a gastar despesas que excedam seu orçamento.

Se o proprietário não cobrir os pagamentos devidos e não vender a casa durante o período anterior à execução duma hipoteca, o credor acabará por vender a propriedade, normalmente em leilão. O banco possui o imóvel neste momento e é mais provável que tente vender o imóvel a um preço ainda mais baixo do que manter suas despesas contínuas, como impostos e seguros.

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