Opções de hipoteca para proprietários subaquáticos
Os proprietários de imóveis residenciais geralmente se encontram na posição invejável de se dedicar mais ao saldo de suas hipotecas do que valem suas casas. Isso resulta de uma combinação de eventos, muitos dos quais estão além do controle de um proprietário. A queda dos preços dos imóveis, um bairro em deterioração, más decisões de empréstimos (por exemplo, pedir mais do que o tomador pode pagar ou optar por uma hipoteca de taxa ajustável) e refinanciamento para obter patrimônio podem deixar os proprietários de imóveis com dívidas crescentes. Quando o saldo da hipoteca excede o valor do imóvel, a posição do proprietário é referida como "de cabeça para baixo" ou "debaixo d'água". Fugir dessa posição desconfortável é complicado - e muitas vezes exige vender a casa por menos do que o valor do empréstimo - mas existem soluções. Vejamos algumas opções para proprietários de imóveis com patrimônio líquido negativo.
Venda a descoberto de uma casa com pouco capital
A venda a descoberto é uma opção viável se a diferença entre o preço de venda da casa e o valor da hipoteca for pequena, ou se o vendedor tiver bolsos fundos. Se um comprador pode ser encontrado, o proprietário pode chegar ao fechamento com um cheque para quitar o saldo do empréstimo. Se o vendedor não puder pagar o saldo, mas precisar vender, deverá entrar em contato com o detentor da hipoteca e tentar fazer uma venda a descoberto. (Para saber mais sobre a venda a descoberto de sua casa, leia Venda a descoberto de sua casa para evitar a execução duma hipoteca .)
Convencer o credor a concordar com uma venda a descoberto geralmente envolve uma quantidade substancial de tempo e papelada. Além de obter o credor para concordar, o proprietário deve encontrar um agente imobiliário que esteja disposto a lidar com a venda. Se um comprador for encontrado, as complicações continuam. O credor costuma pagar o empréstimo em nome de um investidor. Se o credor estiver satisfeito com a venda, o credor deverá trabalhar com o investidor que detém o empréstimo para chegar a um acordo. Isso pode levar tempo. Se a casa estiver coberta por seguro de hipoteca particular (PMI), a seguradora também poderá estar envolvida no processo. A seguradora segurou a propriedade contra inadimplência para proteger os interesses do banco, portanto, a seguradora tem uma participação no processo. Em geral, o prazo para chegar a um acordo é longo e o banco tem pouco incentivo para cooperar.
Execução duma hipoteca
Quando tudo estiver dito e feito, o proprietário pode acabar devendo dinheiro ao banco, mesmo após a venda, para compensar a diferença entre o que um comprador está disposto a pagar e o que o banco está disposto a aceitar. Se você acha que esse pode ser o caso na sua situação, a alternativa pode ser a execução duma hipoteca. No entanto, avalie essa opção com muito cuidado - embora uma venda a descoberto não seja boa para seu rating de crédito, uma execução duma hipoteca é ainda pior. (Leia A importância de seu rating de crédito para saber como suas atividades de empréstimos afetam seu rating de crédito.)
Além dos desafios de estabelecer a venda, da possibilidade de dívidas após a venda e da probabilidade de sua pontuação de crédito sofrer um impacto, os impostos também devem ser levados em consideração. Do ponto de vista tributário, a diferença entre o preço de venda na casa e o saldo da hipoteca pode ser vista como receita. Pagar o imposto ou provar que você estava insolvente e, portanto, isento do imposto, são itens que devem ser tratados porque, do ponto de vista tributário, uma venda a descoberto é vista como perdão da dívida.
As opções para evitar os aborrecimentos de uma venda a descoberto são limitadas. O cenário ideal é continuar morando na casa e pagar a hipoteca até que o mercado imobiliário melhore e a casa possa ser vendida por um preço que cubra o saldo da hipoteca. Outras opções a considerar são contratar um companheiro de quarto para ajudar a pagar as contas, ou mudar para um apartamento e alugar a casa.
A linha inferior
A melhor maneira de minimizar as chances de se encontrar de cabeça para baixo é contratar a menor hipoteca possível e pagá-la o mais rápido possível. Esse esforço começa com a compra de uma casa que você realmente pode pagar, o que poderia ser uma propriedade dramaticamente diferente daquela em que você sente que pertence. (Precisa de ajuda para calcular os números? Leia Hipotecas: Quanto você pode pagar? )
Compradores de casa sábios e cautelosos fazem um adiantamento substancial, permitindo que eles evitem comprar um seguro de hipoteca privada (PMI) e fornecendo patrimônio doméstico suficiente para que eles tenham uma almofada se os valores dos imóveis diminuírem. Além disso, assumindo uma pequena hipoteca, você poderá fazer pagamentos extras e sair do peso da dívida em menos tempo. Finalmente, fazer pagamentos adicionais reduz a probabilidade de se encontrar "de cabeça para baixo" em sua hipoteca.
Consulte Compreendendo a estrutura de pagamento de hipoteca para entender o processo de cálculo e pagamento, bem como o cronograma de amortização dos empréstimos à habitação.