Como Ganhar Dinheiro Com Opções Imobiliárias

Para muitos americanos, o setor imobiliário, na forma de uma casa de família ou propriedade de aluguel, é o maior investimento individual. Esses investidores geralmente percebem o setor imobiliário como um dos investimentos mais seguros e mais lucrativos ao longo de um período de tempo. No entanto, o investimento imobiliário envolve um alto custo de entrada (geralmente financiado por um empréstimo com juros), um longo período de investimento e grande incerteza. Em vez de comprar imóveis, os investidores podem comprar opções de imóveis para investir em imóveis a um custo menor e com menos despesas.

Um olhar realista sobre o cálculo do lucro no setor imobiliário

Um investidor imobiliário novato pode olhar para um apartamento de dois quartos, ver que em cinco anos aumentou em valor de US $ 100.000 para US $ 300.000 e concluir um triplo do valor do investimento. No entanto, essa análise simples perde as despesas relacionadas à rotina, incluindo encargos financeiros para compra de propriedades, pagamentos mensais de juros, impostos sobre propriedades, comissões para agentes durante a compra ou venda, taxas mensais de associação, manutenção e reparos, seguros e outros impostos aplicáveis ​​(por exemplo, ganhos de capital imposto sobre a eventual venda da propriedade ou uma avaliação acima de um determinado nível que qualifique o proprietário para um imposto sobre a riqueza).

Considerando todos esses fatores, a avaliação realista dos retornos das propriedades é reduzida substancialmente. Desenvolvimentos durante o período de investimento também podem levar a dificuldades na venda do imóvel posteriormente. Por exemplo, uma estrada nova e barulhenta ou um aumento no crime podem desvalorizar a propriedade. (Para leitura relacionada, consulte: Os fatores mais importantes para investir em imóveis. )

Uma maneira mais acessível de investir e lucrar com imóveis é através de opções imobiliárias.

O que é uma opção imobiliária?

Uma opção imobiliária é um contrato especialmente projetado entre um comprador e um vendedor. O vendedor oferece ao comprador a opção de comprar um imóvel por um período especificado a um preço fixo. O comprador compra a opção de comprar ou não comprar o imóvel durante esse período. Pelo direito dessa opção, o comprador paga ao vendedor um prêmio pela opção. Se o comprador decidir comprar a propriedade (em outras palavras, exercer a opção imobiliária), o vendedor deverá vender a propriedade ao comprador de acordo com os termos do contrato preexistente.

Você pode ter encontrado o conceito de opções ao comprar ações. As opções oferecem muitas opções para o comprador. Eles podem ser exercidos antecipadamente, mantidos até o vencimento da opção ou vendidos a um segundo comprador antes do vencimento. As opções imobiliárias são comumente usadas por promotores imobiliários e investidores em imóveis residenciais comerciais ou de alto padrão. As opções de imóveis oferecem mais flexibilidade e uma oportunidade de negociação e investimento de baixo custo para os compradores, com benefícios limitados para os vendedores. (Para leitura relacionada, consulte: Como funcionam as opções imobiliárias.)

Exemplo de um comércio de opções imobiliárias

Aqui está uma análise abrangente do risco e da recompensa de um cenário de opções imobiliárias. Suponha que um construtor tenha US $ 500.000 e queira comprar um terreno listado por US $ 2 milhões. O construtor não tem certeza de algumas coisas:

1. O construtor pode levantar US $ 1, 5 milhão através de empréstimos bancários ou outras fontes?
2. O construtor pode obter as licenças necessárias para desenvolvimento residencial ou comercial ou subdivisão adicional da propriedade?
3. O construtor pode arrecadar dinheiro e obter licenças antes que outro construtor compre a terra?

Nesta situação, uma opção imobiliária é apropriada. Por um custo não reembolsável definido (chamado de prêmio da opção imobiliária) de US $ 25.000, o construtor pode firmar um contrato de opção imobiliária com o vendedor. A opção imobiliária permite que o construtor fixe o preço de venda da propriedade em US $ 2 milhões por um período de seis meses.

O contrato de opção imobiliária incluirá as seguintes condições:

• Detalhes da propriedade (localização, tamanho e outros detalhes)
• Duração do contrato (seis meses a partir da data da negociação)
• Valor da opção ou contraprestação da opção (US $ 25.000 não reembolsáveis ​​pagos pelo comprador ao vendedor na data da negociação)
• Preço de compra acordado se a opção for exercida durante o contrato (US $ 2 milhões)

Durante os seis meses de duração do contrato, existem quatro cenários possíveis.

Cenário 1: O construtor é aprovado para um empréstimo bancário de US $ 1, 5 milhão. Ele também confirma que pode obter as permissões necessárias para o desenvolvimento. Ele exerce sua opção imobiliária para comprar a propriedade pelo preço predeterminado de US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões e mantém o prêmio adicional de US $ 25.000.

Cenário 2: Após dois meses, o construtor descobre que não poderá obter uma permissão de desenvolvimento. Nos próximos quatro meses, o construtor consegue encontrar outra parte disposta a comprar o imóvel por US $ 2 milhões. O construtor vende a opção imobiliária à nova parte por um novo preço de US $ 30.000. A nova parte substitui o construtor no contrato de opção original. A nova parte exerce a opção e compra a propriedade por US $ 2 milhões. O vendedor recebe US $ 2 milhões da nova parte e mantém o prêmio da opção de US $ 25.000 do construtor. O construtor vendeu a opção por US $ 30.000, por isso ganha US $ 5.000 e não fica sobrecarregado com uma propriedade que não pode usar.

Cenário 3: O construtor é simplesmente um comprador de opções que deseja se beneficiar da valorização do preço da propriedade. Se o preço exigido de US $ 2 milhões aumentar para US $ 2, 2 milhões em cinco meses, o construtor se beneficiará exercitando a opção de comprar o imóvel e vendê-lo com lucro. No final da transação, o proprietário recebe US $ 2 milhões mais o prêmio da opção US $ 25.000, o construtor obtém um lucro de US $ 175.000 e o comprador da nova opção compra a propriedade desejada às taxas atuais do mercado.

Cenário 4 : O construtor não pode garantir um empréstimo ou permissões. Ele também não consegue encontrar um novo comprador para sua opção. O construtor deixa a opção expirar e perde o prêmio da opção. No entanto, o comprador conseguiu evitar um investimento potencialmente ruim de US $ 2 milhões pagando o prêmio de US $ 25.000 (1, 25% do valor real da transação). O vendedor se beneficia em US $ 25.000 e continua a procurar um comprador.

Em todos os casos, uma vez que um contrato de opções imobiliárias seja estabelecido, o vendedor não terá mais opção de vender a propriedade ou a que preço. O vendedor deve esperar seis meses pela decisão do comprador. É por isso que o vendedor recebe e mantém o prêmio da opção, independentemente do que o comprador decidir.

A linha inferior

As opções imobiliárias oferecem um método de baixo custo para negociar, investir e lucrar com investimentos imobiliários. No entanto, eles são efetivamente contratos OTC entre duas partes individuais sem supervisão regulatória externa. As partes envolvidas devem garantir que o contrato de opções seja justo. A inadimplência do vendedor da opção é um dos principais desafios nos contratos de opções imobiliárias. Nesses casos, o único recurso do comprador é uma ação judicial. A falta de informações publicamente disponíveis e registros anteriores sobre os participantes das opções imobiliárias é outro desafio. Os investidores em opções imobiliárias também devem considerar despesas adicionais, como taxas por serviços jurídicos, como redação e registro do contrato.

(Para leitura adicional, consulte: Invista em imóveis com US $ 1.000 ou menos .)