Como o refinanciamento de uma hipoteca afeta seu patrimônio líquido

O refinanciamento costuma ser uma ótima maneira de reduzir os pagamentos mensais da hipoteca e deixá-lo com mais dinheiro para outras coisas. E pode. Mas, quando estiver avaliando os prós e os contras, não se esqueça de considerar como esse movimento pode afetar seu patrimônio líquido. O motivo: uma hipoteca é mais do que um pagamento mensal. É um instrumento de dívida usado para financiar um ativo. E esse jargão do professor de contabilidade significa que ter uma hipoteca reduz seu patrimônio líquido.

Eis como essa linha de raciocínio funciona: no balanço de uma família, uma hipoteca é um passivo. Como tal, é subtraído dos ativos de uma família para determinar o patrimônio líquido dessa família. Muitos consumidores caem na armadilha de refinanciar uma hipoteca para reduzir seus pagamentos mensais sem considerar como esse refinanciamento afeta seu patrimônio líquido total. O refinanciamento de sua casa é recompensado? Ou é apenas uma correção de curto prazo para um problema maior?

O período de retorno

O método mais popular para determinar a economia do refinanciamento de hipotecas envolve o cálculo de um período de retorno simples. Essa equação é feita calculando a soma da economia de pagamento mensal que pode ser realizada refinanciando uma nova hipoteca a uma taxa de juros mais baixa e determinando o mês em que essa soma acumulada da economia de pagamento mensal é maior que os custos de refinanciamento.

Suponha, por exemplo, que você tenha um empréstimo hipotecário de 30 anos por US $ 200.000. Ao retirá-lo, você recebe uma taxa de juros fixa de 6, 5% e seu pagamento no início do mês é de US $ 1.257. Se as taxas de juros fixas agora estiverem em 5, 5%, isso poderá reduzir seu pagamento mensal para US $ 1.130, gerando uma economia mensal de US $ 127, que é de US $ 1.524 anualmente. (A regra geral é que, se você puder reduzir sua taxa de juros atual em 0, 75% para 1% ou mais, pode fazer sentido considerar o refinanciamento.)

Em seguida, você precisará solicitar ao seu novo credor que calcule seus custos totais de fechamento para o possível refinanciamento. Se eles chegarem a aproximadamente US $ 2.300, você sabe que seu período de retorno será de 1, 5 anos em casa (US $ 2.300 dividido por US $ 1.524 é igual a 1, 5 anos). Portanto, se você planeja ficar em casa por dois anos ou mais, o refinanciamento faz sentido, pelo menos de acordo com o método do período de retorno simples.

Principais Takeaways

• Um método simples de período de retorno do investimento é freqüentemente usado para calcular o mês em que a economia acumulada de um proprietário é maior que o custo de um refinanciamento.
• Uma maneira mais financeiramente sólida de calcular o custo do refinanciamento é considerar o impacto no patrimônio líquido da sua família.
• Para descobrir quando uma decisão de refinanciamento realmente se torna econômica, o proprietário deve comparar o cronograma de amortização restante da hipoteca existente com o cronograma de amortização da nova hipoteca.

O refinanciamento afeta o patrimônio líquido de sua família

No entanto, esse método ignora o balanço patrimonial da família e a equação do patrimônio líquido total. Duas coisas principais não são explicadas:

• O saldo principal da hipoteca existente versus a nova hipoteca é ignorado. O refinanciamento não é gratuito. Os custos do refinanciamento devem ser desembolsados ​​ou, na maioria dos casos, transferidos para o saldo principal da nova hipoteca. Quando um saldo de hipoteca aumenta por meio de uma transação de refinanciamento, o lado do passivo do balanço da família aumenta e, sendo todas as outras coisas constantes, o patrimônio líquido da família diminui imediatamente um montante igual ao custo do refinanciamento.
• O refinanciamento de uma hipoteca de 30 anos com 25 anos restantes até que ela seja paga em uma nova hipoteca de 30 anos significa que você pode acabar pagando mais juros totais ao longo da vida da nova hipoteca, mesmo que a taxa de juros da nova hipoteca seja inferior à taxa que você pagaria nos 25 anos restantes da hipoteca existente.

Veja os custos reais do refinanciamento

Uma maneira mais financeiramente sólida de determinar a economia do refinanciamento que incorpora os custos reais do refinanciamento na equação do patrimônio líquido da família é comparar o cronograma de amortização restante da hipoteca existente com o cronograma de amortização da nova hipoteca.

O cronograma de amortização da nova hipoteca incluirá os custos de refinanciamento no saldo do principal. (Se os custos do refinanciamento forem pagos do próprio bolso, o mesmo valor em dólares deverá ser subtraído do saldo principal da hipoteca existente, com base no pressuposto de que, se a transação de refinanciamento não ocorrer, o dinheiro que você desembolsaria pelos custos poderia ser usado para pagar o saldo principal do empréstimo existente.)

Subtraia a economia do pagamento mensal entre as duas hipotecas do saldo principal da nova hipoteca. (Isso é feito porque, em teoria, você poderia usar as economias mensais geradas pelo refinanciamento para reduzir o saldo principal da nova hipoteca.) O mês em que o saldo principal modificado da nova hipoteca é menor que o saldo principal do saldo existente. hipoteca é o mês em que foi atingido um período de retorno do refinanciamento genuinamente econômico, baseado no patrimônio líquido da família.

A propósito, as calculadoras de amortização podem ser encontradas na maioria dos sites relacionados a hipotecas. Você pode copiar e colar os resultados em um programa de planilhas e, em seguida, executar o cálculo adicional de subtrair as diferenças de pagamento mensal do saldo principal da nova hipoteca.

Usando os cálculos acima descritos, uma análise refinanciada de uma hipoteca existente com uma taxa de juros fixa de 7%, 25 anos restantes até o reembolso e um saldo principal de US $ 200.000 em uma nova hipoteca de 30 anos com uma taxa de juros fixa de 6, 25% e os custos de refinanciamento de US $ 3.000 (que serão lançados no saldo principal da nova hipoteca) fornecem os seguintes resultados:

Se uma análise simples do período de payback for usada para determinar a economia do refinanciamento no exemplo acima, a economia acumulada do pagamento mensal será maior que os custos de US $ 3.000 para refinanciar a partir do mês 19. Em outras palavras, o método do período simples de payback nos diz que o proprietário espera ter a nova hipoteca por 19 ou mais meses, o refinanciamento faz sentido.

No entanto, se a abordagem do patrimônio líquido for usada, a decisão de refinanciamento não se tornará econômica até o mês 29, quando o saldo principal da nova hipoteca menos a economia acumulada do pagamento mensal for menor que o saldo principal da hipoteca existente. A abordagem do patrimônio líquido nos diz que leva 10 meses a mais do que a abordagem do período de retorno simples antes que o refinanciamento seja econômico.

Se você refinanciar após a perda de valor de sua casa e precisar realizar um seguro hipotecário privado, o impacto negativo em seu patrimônio líquido poderá ser ainda mais substancial.

Outros fatores

Lembre-se de que, durante períodos em que os valores das casas diminuem, muitas casas são avaliadas por muito menos do que antes. Isso pode fazer com que você não tenha patrimônio suficiente em sua casa para satisfazer o pagamento de 20% da nova hipoteca e exigir que você crie um depósito em dinheiro maior do que o esperado. Também pode exigir que você tenha um seguro hipotecário privado, o que aumentará seu pagamento mensal. Nesses casos, mesmo com a queda nas taxas de juros, suas economias reais podem não chegar a muito.

A linha inferior

Ao calcular a economia real de refinanciamento de sua hipoteca, você pode determinar com precisão qual período de retorno real você terá que enfrentar. Triturar os números exige um pouco de trabalho, mas qualquer um pode fazê-lo.

Especialmente se você planeja mudar nos próximos anos, dedicar alguns minutos para calcular a economia real de refinanciamento de sua hipoteca pode muito bem ajudá-lo a evitar danificar seu patrimônio líquido em milhares de dólares. E se parecer que o refinanciamento será recompensado, você terá uma compreensão muito mais clara de exatamente quando começará a se beneficiar dessa mudança.