Como o valor de mercado é determinado no mercado imobiliário?

Quem já tentou comprar ou vender uma casa provavelmente já ouviu falar muito sobre o valor justo de mercado da propriedade, ou FMV. Da mesma forma, qualquer pessoa que pague impostos sobre uma propriedade ou faça uma dedução com base na propriedade precisa encontrar o FMV. Aliás, isso também é terminologia comum no mercado imobiliário de investimento. Infelizmente, não existe uma maneira fácil ou universal de determinar o valor de mercado dos imóveis. No entanto, quase todas as avaliações de mercado se resumem a dois fatores: avaliações de imóveis e vendas comparáveis ​​recentes.

Economia de Valor de Mercado

O valor de todo bem em uma economia de mercado surge de um processo de descoberta. Produtores e revendedores propõem valores hipotéticos e esperam encontrar compradores com avaliações semelhantes. Por outro lado, os consumidores fazem lances para cima ou para baixo, com base em suas interpretações variáveis ​​do valor das mercadorias. Este processo é imperfeito e está sempre mudando.

Para imóveis, isso significa que um comprador deve valorizar a propriedade mais do que o dinheiro que está trocando por ela. Ao mesmo tempo, o vendedor deve avaliar a propriedade menos do que o dinheiro oferecido.

Avaliações e vendas comparáveis

As avaliações são simplesmente opiniões profissionais de valor. Durante a venda de uma casa, o banco que realiza o empréstimo normalmente seleciona um avaliador para emitir uma opinião sobre o valor dos imóveis em uma data específica. Vendas comparáveis, também conhecidas como abordagem de "dados de mercado", são a maneira mais comum de obter valor de mercado. Aqui, as vendas recentes de propriedades de estatura semelhante são revisadas para informar o julgamento.

Publicação IRS 561

A publicação do código tributário vigente para o valor justo de mercado dos imóveis é a Publicação IRS 561. Esta publicação trata de todos os tipos de avaliações de propriedades, como carros, barcos, coleções, roupas usadas, valores mobiliários, patentes, anuidades e muitos outros, mas Não separe uma seção para determinar o valor de mercado imobiliário.

A publicação 561 declara explicitamente "é necessária uma avaliação detalhada por um avaliador profissional" para uma avaliação adequada. Três abordagens são consideradas aceitáveis ​​pelo avaliador: a abordagem comparável de vendas, a abordagem de capitalização de renda ou o novo método de custo de reposição.