Encontrando as melhores taxas de hipoteca

Comprar uma casa pode ser a maior e mais importante decisão financeira de sua vida e provavelmente exigirá uma hipoteca para financiar a compra. À medida que a tecnologia de compra de imóveis progrediu, o processo de encontrar as melhores taxas de hipoteca pode ser feito on-line - com instrumentos úteis para ajudá-lo a encontrar a melhor opção para você, como a ferramenta de calculadora de hipotecas da Investopedia. Esse tipo de calculadora é uma boa maneira de se familiarizar com o mercado de hipotecas em sua área - os tipos, termos e taxas disponíveis.

Ah, mas conhecer os números é apenas o primeiro passo. Você também deve entender o que os influencia e se eles representam um bom negócio para você, ou não. Portanto, depois de calcular, continue lendo para entender as diferentes categorias de hipotecas, além de algumas dicas de compras sobre como obter um empréstimo de qualidade.

Encontrando as melhores hipotecas com nossa calculadora

A calculadora pergunta sobre vários fatores para ajudá-lo a restringir as opções mais adequadas às suas necessidades específicas. Você pode comparar pagamentos entre contratos curtos e longos, avaliar uma taxa de juros inicial mais baixa em uma hipoteca de taxa ajustável ("ARM") versus uma opção de taxa fixa mais tradicional ou determinar se uma hipoteca de juros apenas ("IO") é a mais sentido para você.

Abaixo está uma lista de termos que você provavelmente encontrará ao usar a calculadora de hipoteca:

Pontuação de crédito: a pontuação de crédito é a expressão numérica da capacidade creditícia de uma pessoa.

Local: você deve selecionar o estado em que a hipoteca será retirada e, em seguida, restringir o local pela cidade mais próxima ou pelo CEP.

Montante do empréstimo: seria o equivalente ao valor estimado da casa (menos o adiantamento) ou o saldo remanescente da sua hipoteca que você gostaria de refinanciar.

Pontos de hipoteca: Um ponto de hipoteca é igual a um por cento do valor total de uma hipoteca. Existem dois tipos de pontos: pontos de desconto, que representam juros pré-pagos em uma hipoteca; e pontos de origem, que são uma taxa que o credor hipotecário pode cobrar do mutuário.

Porcentagem inicial: também conhecida como adiantamento ou pagamento inicial feito quando algo é comprado a crédito.

Produtos: o tipo de hipoteca em que você está interessado, como uma hipoteca de taxa fixa tradicional, uma hipoteca ARM ou IO. A opção ARM mostra uma taxa como "7/1", que representa o número de anos em que a hipoteca possui uma taxa de juros fixa. Após o número predefinido de anos (neste caso, 7), a taxa de juros é ajustada uma vez por ano. ano (1) para o prazo remanescente do empréstimo, de acordo com três fatores: o nível do índice ao qual a hipoteca está vinculada, como a LIBOR; a margem ARM estabelecida no início do empréstimo; e o limite da hipoteca .

Compra ou refinanciamento: As hipotecas de compra são usadas para financiar a compra de uma casa. Os refinanciamentos são usados ​​para substituir um empréstimo antigo por um novo, oferecendo melhores condições, mediante taxa.

Tipos de hipotecas: você pode obter a melhor taxa?

Dependendo de fatores como sua pontuação de crédito, histórico de emprego e relação dívida / renda, a calculadora pode ter fornecido - e um credor pode oferecer a você - uma hipoteca de primeira linha, uma hipoteca subprime ou algo semelhante, chamado " Alt-A ”hipoteca. Vamos dar uma olhada rápida nas diferentes categorias de hipotecas e ver o que afeta a qual você se qualifica.

Prime Mortgages

As hipotecas privilegiadas atendem aos padrões de qualidade estabelecidos pela Fannie Mae (Associação Nacional de Hipoteca Federal) e Freddie Mac (Corporação Federal de Empréstimos Residenciais), as duas empresas patrocinadas pelo governo que fornecem um mercado secundário de hipotecas residenciais comprando empréstimos de credores originários . De acordo com o Federal Reserve, uma hipoteca residencial principal é “uma hipoteca para um tomador de crédito com pontuação de crédito igual ou superior a 740, cujas relações dívida / renda são inferiores à média e cuja hipoteca apresenta o cronograma de amortização comum a uma taxa fixa ou uma hipoteca de taxa ajustável. ”

Os candidatos a hipotecas de primeira linha também precisam fazer um adiantamento considerável - geralmente de 10% a 20% - na residência, com a idéia de que, se você tem uma pele no jogo, é menos provável que isso ocorra. Como os mutuários com melhores pontuações de crédito e índices de dívida / renda tendem a ter menor risco, eles são oferecidos as taxas de juros mais baixas - atualmente uma média de 4, 6% para uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos - que podem economizar dezenas de milhares de dólares durante a vida do empréstimo.

Hipotecas subprime

Hipotecas subprime são oferecidas a mutuários com classificações de crédito mais baixas e pontuações de crédito FICO abaixo de 640, embora o ponto exato dependa do credor. Devido ao aumento do risco para os credores, esses empréstimos têm taxas de juros mais altas - como 8% a 10%.

Existem vários tipos de estruturas de hipotecas subprime. A mais comum é a hipoteca de taxa ajustável (ARM), que cobra inicialmente uma “taxa de teaser” de taxa fixa e depois muda para uma taxa flutuante, mais margem, para o restante do empréstimo. Um exemplo de um ARM é um empréstimo de 2/28, que é uma hipoteca de 30 anos que possui uma taxa de juros fixa nos dois primeiros anos antes de ser ajustada. Enquanto esses empréstimos geralmente começam com uma taxa de juros razoável, uma vez que mudam para uma taxa variável mais alta, os pagamentos da hipoteca aumentam substancialmente.

Alt-A Hipotecas

As hipotecas Alt-A caem em algum lugar entre as categorias prime e subprime. Uma das características definidoras de uma hipoteca Alt-A é que ela geralmente é um empréstimo com baixa ou sem documentação, o que significa que o credor não exige muita documentação (se houver) para provar as receitas, ativos ou despesas de um mutuário. Isso abre as portas para práticas fraudulentas de hipotecas, pois o credor e o mutuário podem exagerar os números para garantir uma hipoteca maior (o que significa mais dinheiro para o credor e mais casa para o mutuário). De fato, após a crise das hipotecas subprime de 2007-08, elas ficaram conhecidas como “empréstimos para mentirosos” porque os mutuários e mutuantes conseguiram exagerar a renda e / ou ativos para qualificar o mutuário a uma hipoteca maior.

Embora os mutuários Alt-A normalmente possuam pontuações de crédito de pelo menos 700 - bem acima do limite para empréstimos subprime -, esses empréstimos tendem a permitir pagamentos relativamente baixos, taxas de empréstimo / valor mais altas e mais flexibilidade no que diz respeito à dívida do mutuário. proporção de renda. Essas concessões permitem que certos mutuários comprem mais casas do que podem razoavelmente, aumentando a probabilidade de inadimplência. Dito isto, empréstimos com baixa e sem documentação podem ser úteis se você realmente tiver uma boa renda, mas não puder comprová-la porque a obtém esporadicamente (por exemplo, se trabalha por conta própria).

Como o Alt-As é visto como algo arriscado (caindo entre o prime e o subprime), as taxas de juros tendem a ser mais altas do que as das hipotecas prime, mas mais baixas que o subprime - algo em torno de 5, 5% a 8%, dependendo da situação do credor e do mutuário .

Obtendo a melhor oferta possível de hipoteca

Obviamente, quanto maior a taxa de juros, mais você paga a cada mês e mais paga pela sua casa. Para comparar, vamos dar uma olhada em uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por US $ 200.000.

À taxa básica de juros - 4, 6% neste exemplo - seu pagamento mensal seria de US $ 1.025. Ao longo da vida do empréstimo, você pagaria US $ 169.103 em juros - e, na verdade, pagaria um total de US $ 369.103.

Agora, suponha que você obtenha a mesma hipoteca de taxa fixa de 30 anos por US $ 200.000, mas desta vez você recebe uma taxa subprime de 6%. Seu pagamento mensal seria de US $ 1.199 e você pagaria um total de US $ 231.676 em juros, elevando o valor total pago a US $ 431.676. Essa mudança aparentemente pequena nos juros custa US $ 62.573.

O que é importante perceber é o seguinte: o fato de um credor oferecer uma hipoteca com uma taxa Alt-A ou subprime não significa que você não se qualificaria para uma hipoteca de primeira linha com um credor diferente. Os credores e os corretores de hipoteca podem ser competitivos, mas geralmente não têm obrigação de oferecer o melhor negócio disponível. Vale a pena o esforço para procurar: reservar um tempo para encontrar uma melhor taxa de juros pode economizar dezenas de milhares de dólares ao longo de um empréstimo.

Como obter uma hipoteca mais barata

Dicas para encontrar as melhores taxas de hipoteca

Este não é o momento de deixar alguém fazer as compras para você. Como vimos agora, os termos que você recebe podem fazer uma diferença considerável no que você paga para emprestar a mesma quantia em dinheiro.

Como você evita pagar mais do que precisa pela sua hipoteca? Certamente, compare as ofertas que você obtém executando-as na calculadora de hipoteca on-line para ver quais serão seus pagamentos e juros. E ao fazer isso - ou mesmo antes - siga as etapas abaixo.

1. Comece a se preparar cedo

Se você está procurando uma casa no momento, pode ser difícil conseguir suas finanças. Então tente pensar à frente; talvez até adie a busca de casas até que você possa limpar sua casa financeira.

Em geral, você precisa de crédito pendente. Antes mesmo de você considerar uma hipoteca, os credores convencionais procurarão uma pontuação de crédito de pelo menos 700 e, como dissemos acima, um dos 740 para uma hipoteca de primeira linha. Os empréstimos da FHA vêm com padrões mais relaxados, mas com condições mais rigorosas. Faça o que puder para obter essa pontuação pagando os saldos do cartão de crédito e outras dívidas pessoais, na medida do possível.

Mesmo uma diferença de 20 pontos na sua pontuação pode aumentar ou diminuir sua taxa mais de 0, 25%. Em uma casa de US $ 250.000, um quarto de ponto pode significar um adicional de US $ 12.000 ou mais em juros ao longo da vida do empréstimo.

Segundo, economize! Quanto mais você depositar, menor será o pagamento da hipoteca e menos juros você pagará ao longo do tempo. Um adiantamento mais alto pode até significar uma menor taxa de juros. Obter um adiantamento de 30% (vs. os 20% convencionais), por exemplo, pode reduzir sua taxa em mais de 0, 5%.

2. Não olhe sozinho para a taxa de juros

A taxa de juros é importante, mas há mais para comparar. Existe uma penalidade de pré-pagamento se você decidir refinanciar em algum momento? Quais são os custos totais de fechamento? Os custos de fechamento geralmente representam de 2% a 5% do preço da casa. Se sua casa custa US $ 150.000, espere pagar de US $ 3.000 a US $ 7.500 em custos. Essa é uma grande variedade, portanto, é necessário ver o que um credor normalmente cobra.

3. Entenda o PMI

Apesar de contar para o custo total de sua hipoteca, os custos de fechamento são um sucesso único. Mas há outra mordida que continua mordendo. Se o seu pagamento inicial for inferior a 20%, você será considerado um risco mais alto e precisará ter um PMI ou seguro de hipoteca particular. Isso faz de você uma aposta mais segura para o credor. O problema é que você é quem paga por isso - na faixa de 0, 5% a 1% de todo o empréstimo a cada ano. Isso pode adicionar milhares de dólares ao custo do empréstimo. Se você precisar pagar pelo PMI, verifique se ele pára assim que você obtém patrimônio suficiente em sua casa por meio de pagamentos de hipotecas para se qualificar.

4. Trava e Carga

Digamos que você obtenha o negócio de hipoteca mais incrível. Parabéns, mas seja rápido. A taxa de juros - e possivelmente outras condições - ficam bloqueadas por um determinado período de tempo. Você deve fechar dentro do período de bloqueio ou correr o risco de perder o negócio. Não procrastine.

A linha inferior

A maior parte do trabalho envolvido na obtenção da menor taxa de hipoteca acontece muito antes de você estar pronto para a inscrição. Uma pontuação de crédito estelar e um adiantamento considerável são as melhores maneiras de diminuir sua taxa.

Mas não confie cegamente em seu banco, corretor de imóveis ou corretor de hipoteca para obter os melhores termos. Eles podem ter um incentivo financeiro para orientá-lo em uma determinada direção. Faça suas próprias compras, calculando e comparando hipotecas. Além disso, lembre-se de que apenas porque você se qualifica para uma quantia X de hipoteca, não há nada que diga que você precisa pedir muito emprestado.