Compreendendo o processo de custódia

Comprar uma casa pode ser um processo complicado para o qual a maioria das pessoas geralmente não está preparada. Um desses elementos misteriosos é o processo de custódia - também chamado de fechamento. Esse processo, que ocorre entre o momento em que um vendedor aceita a oferta e o comprador obtém as chaves pode ser esmagador para muitos compradores de imóveis.

O que é o compromisso?

O compromisso é um instrumento financeiro mantido por terceiros em nome de outras duas partes que estão concluindo uma transação. É como uma conta fiduciária mantida por terceiros enquanto todas as obrigações do vendedor e do comprador são cumpridas.

O tempo que leva para ir do começo ao fim do processo de garantia varia. Alguns dos fatores que determinam a duração do fechamento incluem uma pré-aprovação da hipoteca, com os documentos adequados em mãos e a quantidade de tempo necessária para concluir a subscrição. E, assim como a duração, o processo também pode variar por estado. As etapas, no entanto, são geralmente as mesmas para todos.

Abra uma conta de garantia

Depois que você e o vendedor assinarem um contrato de compra mutuamente aceitável, seu agente coletará seu cheque de dinheiro e depositará em uma conta de garantia na empresa de garantia especificada no contrato de compra.

A empresa de custódia atua como um terceiro neutro para coletar os fundos e documentos necessários envolvidos no processo de fechamento, desde os documentos de depósito em dinheiro e empréstimos iniciais até a escritura assinada. Em algumas áreas, os advogados podem lidar com esse processo, em vez de uma empresa de custódia, e isso pode ser chamado de liquidação, em vez de uma garantia.

Aguardar avaliação do Banco

O banco que antecipa a hipoteca fará sua própria avaliação - pela qual o comprador normalmente paga - para proteger seus interesses financeiros, se for necessário excluir a propriedade. Se a avaliação for inferior ao preço oferecido, o credor não lhe dará financiamento, a menos que você indique a diferença ou o vendedor abaixe o preço para o valor avaliado.

Você pode, no entanto, tentar mudar a opinião do avaliador, seguindo um destes procedimentos:

• Forneça informações adicionais sobre por que você acredita que a casa deve ser avaliada em um valor mais alto
• Faça uma segunda avaliação
• Tente outro credor e espere que a avaliação seja a seu favor

Se nenhuma dessas opções for possível, você poderá cancelar o contrato de compra.

Financiamento seguro

Você já deveria ter sido pré-aprovado para uma hipoteca antes de seu contrato ser aceito. Depois de fornecer o endereço do imóvel ao credor, ele preparará uma estimativa de boa fé - ou uma declaração detalhando o valor do empréstimo - taxa de juros, custos de fechamento e outros custos associados à compra. Certifique-se de negociar os números neste documento antes de assiná-lo. Depois de ter seu compromisso de empréstimo por escrito, é hora de remover a contingência de financiamento por escrito.

Aprovar as divulgações do vendedor

Você deve receber uma notificação por escrito de qualquer problema óbvio que já tenha sido identificado pelo vendedor ou pelo agente do vendedor. Por exemplo, em bairros de renda moderada a baixa em áreas de alto custo de vida, a garagem pode ter sido transformada em área de estar, violando os códigos de habitação da cidade. Você já deve estar ciente de quaisquer problemas como estes, porque eles são frequentemente mencionados na listagem.

A propriedade pode vir com uma divulgação de não vendedor, o que significa que o vendedor não está divulgando nenhum detalhe nos termos de venda. Se você ainda estiver interessado na propriedade, faça sua própria inspeção. Certifique-se de obter a permissão do vendedor antes de o inspetor chegar às instalações.

Obter as inspeções necessárias

O próximo passo é considerar se você deseja a despesa adicional das inspeções. Embora não sejam necessários, eles podem ser úteis considerando suas circunstâncias.

Embora não seja um requisito, é de seu interesse fazer uma inspeção residencial. Por algumas centenas de dólares, um inspetor profissional da casa informará se há algum defeito perigoso ou caro na casa. Se houver, você precisará saber sobre eles para poder executar um dos seguintes procedimentos:

• Sair da compra.
• Peça ao vendedor para corrigi-los.
• Peça ao vendedor para baixar o preço para que você possa cuidar dos reparos.

Observe que você não pode negociar nenhuma concessão do vendedor aqui se o contrato indicar que você comprará a propriedade "como está". Se o processo de inspeção for concluído satisfatoriamente, você precisará remover a contingência da inspeção por escrito. Você repetirá esta etapa após outras inspeções.

Inspeção de Pragas

Você pode fazer uma inspeção de pragas para garantir que a casa não tenha cupins, formigas carpinteiras ou outras pragas, como baratas ou ratos. Esses problemas podem não ser aparentes durante o dia em que você provavelmente já viu a casa e seria uma descoberta muito indesejável depois que você se mudar. Quaisquer problemas com pragas precisarão ser corrigidos antes que a venda possa prosseguir - supondo que você queira continuar com a compra. Essa é outra área em que você pode renegociar o vendedor para pagar pelo trabalho.

Inspeção Ambiental

Às vezes, é recomendável fazer uma inspeção ambiental para verificar se há toxinas em casa, como mofo e amianto. Também pode haver problemas no local, como contaminação de um local próximo a um aterro sanitário, antigo campo de petróleo, lavagem a seco, posto de gasolina ou outros negócios perigosos ao meio ambiente. Quaisquer problemas descobertos nesta área podem significar sérios riscos à saúde e podem ser caros de corrigir.

Relatório Geológico

Áreas sujeitas a terremotos podem exigir um relatório de solos e / ou um relatório geológico para avaliar o risco de danos sérios à propriedade no caso de um desastre. Você também pode considerar um relatório de inundação. Se for muito provável que a casa seja inundada, você não poderá obter um seguro para os proprietários, o que significa que não poderá obter uma hipoteca. Em alguns casos, a compra de um seguro contra inundações, além do seguro do seu proprietário, resolverá esse problema. Nas áreas rurais, um levantamento da terra deve ser feito para verificar os limites da propriedade. Nas áreas urbanas, os limites já tendem a ser muito claros.

Seguro contra riscos

Isso inclui seguro de proprietário e qualquer cobertura extra necessária em sua área geográfica (como seguro contra inundações). Você será obrigado a ter um seguro de proprietário até que sua hipoteca seja paga. Se você quiser economizar alguns dólares, escolha sua própria companhia de seguros e faça compras para obter a melhor tarifa. O que o banco seleciona pode não ser o desejado.

Relatório de título e seguro de título

Os relatórios de título e o seguro de título são exigidos pelo seu credor. Mesmo se não fossem, você os desejaria de qualquer maneira.

O relatório do título garante que o título da propriedade seja claro - ou seja, não há ônus sobre a propriedade e ninguém além do vendedor tem direito a qualquer parte dela. O seguro de título protege você e o credor de quaisquer desafios legais que possam surgir mais tarde, se algo não aparecer durante a pesquisa de título.

Se houver algo errado com o título (conhecido como nuvem ou defeito), o vendedor precisará corrigi-lo para que a venda possa prosseguir ou permitir que você vá embora. Dependendo de onde você mora, a empresa de custódia e a empresa do título podem ser a mesma.

O passo a passo final

É uma boa ideia inspecionar a propriedade imediatamente antes do fechamento para garantir que não ocorram novos danos e que o vendedor tenha deixado itens especificados no contrato de compra, como eletrodomésticos ou utensílios.

Nesse ponto, você provavelmente não poderá recuar, a menos que a casa tenha sofrido danos graves. No entanto, não é inédito para um comprador insignificante pressionar seu agente para que o contrato seja anulado por algo insignificante.

Formulário HUD-1

Pelo menos um dia antes do fechamento, você receberá um formulário HUD-1 ou o extrato final dos termos do empréstimo e dos custos de fechamento. Compare com a estimativa de boa fé que você assinou anteriormente. Os dois documentos devem ser muito semelhantes. Procure taxas desnecessárias, inesperadas ou excessivas, bem como erros diretos.

Fechar Custódia

O processo de fechamento varia um pouco por estado, mas você precisará assinar uma tonelada de papelada; Não se apresse e leia com atenção. O vendedor também terá papéis para assinar. Depois que todos os papéis forem assinados, o agente judicial preparará uma nova ação nomeando você como o proprietário da propriedade e a enviará ao registrador do condado. Você enviará um cheque administrativo ou providenciará uma transferência eletrônica para pagar seus custos de adiantamento e fechamento, e seu credor transferirá seus fundos de empréstimo para custódia para que o vendedor e, se aplicável, o credor do vendedor possam ser pagos.

Se você chegar até aqui, finalmente poderá tomar posse da casa.

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A linha inferior

Seu agente supervisionará todo o processo. Portanto, não se preocupe se você não entender todos os detalhes. No entanto, em qualquer transação em que você esteja colocando tanto em risco financeiramente, é uma boa idéia ter pelo menos uma idéia básica do que está acontecendo, para que você não seja aproveitado. (Para leitura relacionada, consulte "Entendendo o processo e os requisitos do compromisso")