Como enganar o seguro de hipoteca privada

Ninguém deseja pagar um seguro de hipoteca privada (PMI) em uma hipoteca. Não é barato e aumenta o custo mensal do empréstimo. Descobrir se você pode evitar o PMI começa entendendo por que você pode ficar preso a ele em primeiro lugar.

Uma das medidas de risco que os credores usam na subscrição de uma hipoteca é a taxa de empréstimo / valor da hipoteca (LTV). Este é um cálculo simples feito dividindo o valor do empréstimo pelo valor da casa. Quanto maior a taxa de LTV, maior o perfil de risco da hipoteca. A maioria das hipotecas com uma taxa LTV superior a 80% exige que o seguro de hipoteca privada (PMI) seja pago pelo mutuário. Isso ocorre porque um devedor que possui menos de 20% do valor da propriedade é considerado mais provável de incumprir um empréstimo.

Principais Takeaways

• O seguro de hipoteca privada (PMI) pode ser um requisito caro para obter um empréstimo à habitação.
• É provável que o seguro de hipoteca privada seja necessário em hipotecas com uma taxa de LTV superior a 80%.
• Evitar o PMI pode reduzir seus pagamentos mensais e tornar sua casa mais acessível.
• A valorização antecipada do valor da casa é um fator determinante importante na escolha de um caminho para evitar o PMI.

PMI em profundidade

Vamos supor, por exemplo, que o preço da casa que você está comprando seja $ 300.000 e o valor do empréstimo seja $ 270.000 (o que significa que você efetuou um adiantamento de $ 30.000), produzindo uma taxa de LTV de 90%. O pagamento mensal do PMI seria entre US $ 117 e US $ 150, dependendo do tipo de hipoteca que você recebe. (Hipotecas de taxa ajustável, ou ARMs, exigem pagamentos mais altos pelo PMI do que hipotecas de taxa fixa.)

No entanto, o PMI não é necessariamente um requisito permanente. É necessário que os credores reduzam o PMI quando o índice LTV de uma hipoteca atingir 78% por meio de uma combinação de redução de principal na valorização da hipoteca e do preço da habitação. Se parte da redução na taxa LTV se deve à valorização do preço da habitação, lembre-se de que você terá que pagar por uma nova avaliação para verificar a quantidade de valorização.

Uma alternativa ao pagamento do PMI é usar uma segunda hipoteca ou o que é conhecido como empréstimo de carona. Eis como funciona: Você obtém uma primeira hipoteca com um valor igual a 80% do valor da casa, evitando o PMI e, em seguida, efetua uma segunda hipoteca com uma quantidade igual ao preço de venda da casa menos o valor da casa. adiantamento e o valor da primeira hipoteca.

Usando os números do exemplo acima, você faria uma primeira hipoteca por US $ 240.000, faria um adiantamento de US $ 30.000 e obteria uma segunda hipoteca por US $ 30.000. Isso elimina a necessidade de pagamento do PMI, porque a taxa de LTV da primeira hipoteca é de 80%; no entanto, agora você também tem uma segunda hipoteca que quase certamente terá uma taxa de juros mais alta que a sua primeira hipoteca. Embora existam muitos tipos de segundas hipotecas disponíveis, a taxa de juros mais alta é par para o curso. Ainda assim, os pagamentos combinados para a primeira e a segunda hipotecas são geralmente menores que os pagamentos da primeira hipoteca mais PMI.

As trocas

Em resumo, no que diz respeito ao PMI, se você tiver menos de 20% do preço de venda ou valor de uma casa para usar como adiantamento, você tem duas opções básicas:

1. Use uma primeira hipoteca "independente" e pague o PMI até que o LTV da hipoteca atinja 78%, quando o PMI pode ser eliminado.
2. Use uma segunda hipoteca. Provavelmente, isso resultará em menores despesas com hipotecas iniciais do que no pagamento ao PMI. No entanto, uma segunda hipoteca geralmente possui uma taxa de juros mais alta que a primeira, e só pode ser eliminada pagando-a ou refinanciando a primeira e a segunda hipotecas em uma nova hipoteca autônoma, presumivelmente quando o LTV atinge 80% ou menos (portanto, nenhum PMI será necessário).

Várias outras variáveis ​​podem ser usadas nessa decisão. Por exemplo:

• Compare as possíveis economias de impostos associadas ao pagamento do PMI com as economias de impostos associadas ao pagamento de juros de uma segunda hipoteca. A lei tributária de 2017 alterou os limites da dedução de juros de hipotecas; portanto, verifique com um contador sua situação financeira.
• Compare o custo de uma nova avaliação para eliminar o PMI versus os custos de refinanciamento de uma primeira e segunda hipotecas em uma única hipoteca independente. Observe o risco de aumento das taxas de juros entre o momento da decisão inicial da hipoteca e o momento em que a primeira e a segunda hipotecas seriam refinanciadas.
• Verifique as diferentes taxas de uma redução principal das duas opções.
• Observe o valor do dinheiro no tempo (a ideia de que você gasta agora vale mais do que a mesma quantia no futuro).

No entanto, a variável mais importante na decisão é a taxa esperada de valorização do preço da habitação. Se você escolher uma primeira hipoteca autônoma que exija o pagamento do PMI - em vez de obter uma segunda hipoteca sem PMI - com que rapidez sua casa poderá se valorizar até o ponto em que o LTV é de 78% e o PMI pode ser eliminado ? Esse é o principal fator decisivo e, portanto, o que focaremos agora.

Apreciação: a chave para a tomada de decisão

Aqui está o fator de decisão mais importante: Depois que o PMI é eliminado da primeira hipoteca independente, o pagamento mensal que você deve será menor do que os pagamentos combinados na primeira e na segunda hipotecas. Isso levanta duas questões. Primeiro, quanto tempo levará para que o PMI possa ser eliminado? E segundo, quais são as economias associadas a cada opção?

Abaixo estão dois exemplos baseados em estimativas diferentes da taxa de valorização do preço da habitação.

Exemplo 1: Uma taxa lenta de apreciação do preço da habitação

As tabelas abaixo comparam os pagamentos mensais de uma hipoteca independente de taxa fixa de 30 anos com PMI versus uma primeira hipoteca de taxa fixa de 30 anos combinada com uma segunda hipoteca de 30 anos / vencimento em 15 anos.

As hipotecas têm as seguintes características:

Figura 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

Na Figura 2, são estimadas as taxas anuais de valorização do preço da habitação.

Figura 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Observe que o pagamento de US $ 120 PMI é retirado do pagamento mensal total da primeira hipoteca independente no mês 60 (veja a Figura 3 ) quando o LTV atinge 78% por meio de uma combinação de redução do principal e valorização do preço da habitação.

Figura 3. Direitos autorais © 2017 Investopedia.com

A tabela na Figura 4 mostra os pagamentos mensais combinados da primeira e da segunda hipotecas. Observe que o pagamento mensal é constante. A taxa de juros é uma média ponderada. O LTV é apenas o da primeira hipoteca.

Figura 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Usando a primeira e a segunda hipotecas, é possível economizar US $ 85 dólares por mês nos primeiros 60 meses. Isso equivale a uma economia total de US $ 5.100. A partir do mês 61, a primeira hipoteca autônoma ganha uma vantagem de US $ 35 por mês para os termos restantes das hipotecas. Se dividirmos US $ 5.100 por US $ 35, obteremos 145. Em outras palavras, nesse cenário de baixa valorização dos preços das residências, a partir do mês 61, levaria mais 145 meses antes que a vantagem de pagamento da primeira hipoteca independente sem PMI pudesse obter apoiar a vantagem inicial da primeira e da segunda hipotecas combinadas. (Esse período seria prolongado se o valor temporal do dinheiro fosse considerado.)

Exemplo 2: Uma taxa rápida de apreciação do preço da habitação

O exemplo abaixo é baseado nas mesmas hipotecas, como demonstrado acima. No entanto, são utilizadas as seguintes estimativas de valorização do preço da habitação.

Figura 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

Neste exemplo, mostramos apenas uma única tabela de pagamentos mensais para as duas opções (veja a Figura 6 ). Observe que o PMI caiu nesse caso no mês 13 devido à rápida valorização do preço da habitação, que rapidamente reduz o LTV para 78%.

Figura 6

Com a rápida valorização do preço da habitação, o PMI pode ser eliminado relativamente rapidamente.

As hipotecas combinadas têm apenas uma vantagem de pagamento de US $ 85 por 12 meses. Isso equivale a uma economia total de US $ 1.020. A partir do mês 13, a hipoteca autônoma tem uma vantagem de pagamento de US $ 35. Se dividirmos US $ 1.020 por 35, podemos determinar que levaria 29 meses para compensar a economia inicial da primeira e da segunda hipotecas combinadas. Em outras palavras, a partir do mês 41, o mutuário estaria financeiramente melhor escolhendo a primeira hipoteca autônoma junto ao PMI. (Esse período seria prolongado se o valor temporal do dinheiro fosse considerado.)

A linha inferior

Se você é um tomador de empréstimo que tem menos de 20% de entrada, a decisão de usar uma primeira hipoteca e PMI autônomo ou optar por uma combinação de uma primeira e uma segunda hipoteca depende muito da rapidez com que você espera o valor da sua casa para aumentar.

• Se você optar por pagar o PMI, ele poderá ser eliminado por meio de uma avaliação quando o LTV atingir 78%.
• Se você optar por usar uma combinação de primeira e segunda hipotecas, provavelmente terá uma economia de pagamento inicial. No entanto, a única maneira de eliminar a segunda hipoteca, que provavelmente terá uma taxa de juros mais alta que a primeira, é pagando-a ou refinanciando seu primeiro e o segundo empréstimos em uma nova hipoteca independente.

Se você não conseguir um adiantamento mais alto ou uma casa mais barata, calcule suas opções com base no seu horizonte de tempo e em como espera que o mercado imobiliário se desenvolva. Nada é totalmente previsível, é claro, mas isso lhe dará a melhor chance de tomar a decisão mais favorável.