Como Investir em Terrenos

Will Rogers uma vez recomendou que as pessoas comprassem terras devido à sua escassez. Com isso em mente, os investidores precisam entender a praticidade de possuir terras e administrar um empreendimento comercial terrestre. Eles também precisam estar cientes dos tipos específicos de opções de investimento relacionadas à terra disponíveis por meio de produtos de investimento, como fundos negociados em bolsa (ETFs) e notas negociadas em bolsa (ETNs).

Tipos de investimentos em terras

Pessoas ricas e independentes podem comprar terras para uso pessoal, recreação - e sim, investimento. Infelizmente, a maioria das pessoas não se enquadra nessa categoria. Isso levanta a questão: as oportunidades de propriedade da terra e os empreendimentos comerciais são capazes de gerar um retorno aceitável do investimento para os pequenos investidores, enquanto ainda lhes proporciona as alegrias e os atributos associados à propriedade da terra? Para responder a essa pergunta, você precisa avaliar 10 categorias gerais de investimentos potenciais em terras:

• Terreno de desenvolvimento residencial
• Terreno de desenvolvimento comercial
• Terra de colheita em linha
• Terra de criação de gado
• Timberland
• Terra de produção mineral
• Terras agrícolas
• Vinhedos
• Pomares
• Terrenos recreativos

Investimentos em Terrenos Residenciais e Comerciais

O desenvolvimento residencial e comercial da terra oferece uma entrada viável para o investimento, porque praticamente um número ilimitado de oportunidades de desenvolvimento da terra pode ser estruturado para atender às restrições de capital e tempo do investidor. Para a maioria dos pequenos investidores, os ETFs do Real Estate Investment Trust (REIT) são uma escolha ideal porque não exigem gerenciamento direto, são amplamente diversificados por tipo de propriedade, são geograficamente diversificados, podem ser comprados ou vendidos em tempo real, e eles são muito baratos. Alguns se especializam em um tipo de imóvel, mas outros, como o Vanguard REIT ETF (VNQ), oferecem exposição diversificada a empreendimentos industriais, de escritório, varejo, assistência médica, armazenamento público e imóveis residenciais.

Infelizmente, esses tipos de investimentos negam a capacidade de o proprietário desfrutar do uso da terra. Portanto, empreendimentos residenciais e comerciais não são opções viáveis ​​para pessoas que desejam realmente experimentar o sentimento de propriedade da terra.

Terra de colheita em linha e terra para operações pecuárias

As terras compradas para agricultura em linha ou para a operação de gado oferecem a capacidade de desfrutar da terra no sentido residencial, bem como do ponto de vista da geração de renda. No entanto, existem muitos problemas para pequenos investidores que compram terrenos para operar esses tipos de empresas. Primeiro, a escala necessária para operar uma operação de colheita em linha ou pecuária deve ser muito grande para ser financeiramente viável. Isso, por sua vez, requer um desembolso inicial significativo de capital, muito além do que a maioria das pessoas pode pagar. Além disso, os custos fixos contínuos associados à execução desses tipos de operações agrícolas são extremamente altos.

Isso, por sua vez, significa que a alavancagem financeira e o risco de negócios para essas operações também são muito altos. Como resultado, uma quantidade significativa de estresse é exercida sobre o proprietário da terra para que esses tipos de empreendimentos sejam bem-sucedidos financeiramente. Em muitos casos, o nível de estresse excede em muito os benefícios que as pessoas anseiam como proprietários de terras. Com isso em mente, é uma avaliação justa dizer que a maioria dos pequenos investidores deve evitar perseguir esses tipos de operações agrícolas em larga escala, pois os riscos e dificuldades dessa atividade provavelmente excederão quaisquer benefícios.

Embora possuir uma operação tradicional de cultivo em linha ou pecuária provavelmente não seja viável para a maioria dos pequenos investidores, muitas opções de investimento agrícola oferecem exposição aceitável ao investimento em empresas agrícolas tradicionais. Por exemplo, o United States Agriculture Index Fund (USAG) é um fundo negociado em bolsa que oferece exposição a soja, milho, trigo, algodão, açúcar, café, óleo de soja, gado vivo, gado alimentador, cacau, porcos magros, Kansas City trigo, óleo de canola e farelo de soja. Portanto, investindo neste produto, os pequenos investidores terão ampla exposição a operações agrícolas tradicionais. Isso, por sua vez, pode ser usado pelo investidor para ajudar a acompanhar as práticas agrícolas tradicionais, bem como para gerar um retorno atraente sobre o investimento ao longo do tempo.

Os pequenos investidores também podem utilizar uma variedade de ETNs para investir em tipos específicos de operações agrícolas tradicionais. Por exemplo, o ETN Barclays iPath Pure Beta Agriculture (DIRT) fornece exposição ao investimento em commodities leves, como milho, trigo, soja, açúcar, algodão e café, e o ETN Barclays iPath Pure Beta Pecuária (LSTK) fornece exposição ao investimento em gado e porcos.

Em termos de utilização de ETFs e ETNs como opções de investimento relacionadas à terra e à agricultura, os investidores precisam entender que muitos desses tipos de produtos usam instrumentos derivativos, como contratos futuros, para gerar exposição no mercado. Como resultado, os investidores precisam realizar uma due diligence completa sobre esses tipos de investimentos para entender completamente seus riscos e recompensas em potencial. No entanto, é provável que o uso de ETFs e ETNs constitua a melhor oportunidade para se envolver em operações agrícolas tradicionais em larga escala.

Oportunidades de investimento em pequenas propriedades

Para que os pequenos investidores realmente apreciem o senso mais tradicional de propriedade da terra, talvez as melhores opções sejam fazendas de madeira, terras de desenvolvimento mineral, hortas, pomares, vinhedos e áreas de lazer. Esses tipos de empreendimentos agrícolas são muito mais atraentes para os pequenos investidores: a escala da compra de terras pode ser adaptada para atender às restrições de capital do investidor; as operações têm o potencial de gerar um fluxo de renda contínuo, e os investidores podem desfrutar de estar em terra enquanto ela estiver sendo usada.

Dito isto, uma série de ETFs e ETNs também estão diretamente ligados a esses tipos de empreendimentos agrícolas. Portanto, pequenos investidores podem querer considerar investir neles, se decidirem que administrar uma operação agrícola de pequena escala exige muito de seu tempo e recursos.

O MSCI Global Timber ETF (CUT) foi projetado para acompanhar o desempenho das empresas madeireiras em todo o mundo e inclui participações em empresas que possuem ou arrendam terras florestais e colhem a madeira para uso comercial e venda de produtos à base de madeira. Além disso, o Fundo ETF de Exploração e Produção de Óleo e Gás (XOP) da SPDR S&P é uma das muitas opções de investimento que oferecem exposição ao desenvolvimento de terras minerais.

Questões a considerar

Uma vez tomada a decisão de comprar terras brutas como investimento ou desenvolvimento, os investidores precisam entender muitas questões sobre as legalidades associadas ao uso de parcelas específicas de propriedade. Por exemplo, restrições de uso da terra podem reduzir a maneira como a terra pode ser usada pelo proprietário, servidões da terra podem conceder acesso a uma parte da propriedade a uma parte não relacionada, e a transmissão de direitos minerais pode conceder a uma parte não relacionada a autorização para extrair e vender minerais para ganho financeiro.

Além disso, os direitos ribeirinhos e costeiros podem estipular o acesso que o proprietário da terra tem às vias navegáveis ​​adjacentes, e o leito da terra pode ditar se estiver em uma planície de inundação, o que impactaria bastante a maneira pela qual a terra poderia ser utilizada. Felizmente, os possíveis compradores de terras podem obter respostas para essas perguntas revisando a especificação legal de uma parcela de terra, encontrada em um documento conhecido como escritura de terras. Normalmente, esse tipo de documento está disponível ao público pela Internet ou pode ser obtido da maneira antiga, visitando a divisão de registros e escrituras de terras do escritório do secretário do condado apropriado.

Além de questões legais, os pequenos investidores devem considerar o acesso da terra a serviços básicos, como eletricidade ou telecomunicações. Os investidores também devem revisar a obrigação anual de imposto sobre a propriedade da terra, avaliar o potencial de violações transgressoras e analisar a distância da terra do proprietário, bem como da comunidade mais próxima. Todas essas questões são importantes, porque a falta de serviços públicos pode dificultar muito a capacidade de utilizar a terra, o afastamento da terra pode afetar as oportunidades que um proprietário de ter para desfrutar da propriedade, e os impostos sobre a propriedade podem afetar as finanças do proprietário. Com essas questões em mente, os possíveis proprietários de terras devem realizar uma avaliação abrangente de due diligence antes de decidirem comprar terras.

Visão geral da avaliação de terrenos

Os investidores que consideram uma compra de terrenos brutos precisam perceber que estão realizando um investimento puramente especulativo. Isso ocorre porque as terras não desenvolvidas não geram renda e, portanto, qualquer retorno sobre o investimento terá que vir do ganho de capital potencial que pode ser recebido quando a terra for vendida. Com isso em mente, o custo da dívida para um empréstimo imobiliário agrícola pode ser usado para ajudar a conduzir uma análise preliminar de investimento.

Em fevereiro de 2018, a taxa anual de um empréstimo imobiliário totalmente amortizado por 30 anos era de 6%. Com base nessa taxa, as terras compradas por meio de um empréstimo de terras precisariam aumentar em 6% a cada ano para que o investimento na terra fosse equilibrado. Na maioria das áreas dos EUA, é improvável que isso aconteça, principalmente por um período prolongado. Portanto, do ponto de vista puramente de investimento, as terras brutas têm um retorno muito pouco atraente sobre o investimento, principalmente quando se considera o período de tempo em que os investidores normalmente precisam possuir terras para gerar um retorno sobre o investimento. Além disso, é provável que as taxas de juros para empréstimos para terras agrícolas aumentem no futuro, o que significa que a taxa de equilíbrio para futuras compras de terras também aumentará.

Se o custo da dívida para um empréstimo imobiliário agrícola não dissuadir os pequenos investidores de quererem comprar terras como investimento especulativo, eles realmente acreditam que podem estabelecer uma pequena operação agrícola que atenda às suas necessidades de capital, renda e restrições de tempo., muitos relatórios de avaliação estão prontamente disponíveis. Esses relatórios podem ser obtidos nos departamentos agrícolas das universidades públicas estaduais para ajudar a avaliar a viabilidade do estabelecimento de uma operação comercial de pequenas propriedades. Portanto, pequenos investidores que desejam estabelecer uma fazenda de madeira, fazenda de hortaliças, vinhedo ou pomar devem ser capazes de encontrar uma análise abrangente e oportuna que explique como estabelecer esses tipos de operações, a quantidade de trabalho que provavelmente envolverá, o investimento de capital necessário, o tempo necessário para receber um retorno do investimento e o provável retorno do investimento que a operação de pequena fazenda alcançará ao longo do tempo.

Finalmente, e talvez o mais importante, os investidores precisam entender que investir em terrenos para operar uma empresa de pequena fazenda é provavelmente o tipo de empreendimento comercial mais difícil e arriscado possível. Isso ocorre porque, além do risco encontrado em todos os empreendimentos comerciais, as operações agrícolas assumem uma série de riscos com os quais as empresas não agrícolas não precisam lidar. Exemplos são a ameaça de uma variedade de doenças de culturas, o potencial de infestações por pragas, um ambiente climático em constante mudança e preços instáveis ​​no mercado. Por esses motivos, juntamente com o fato de a operação de uma empresa de pequena fazenda exigir uma quantidade significativa de força física, resistência e uma ética de trabalho muito forte, a grande maioria dos investidores provavelmente não será capaz de lidar com todas as demandas agrícolas. uma base sustentável.

A linha inferior do investimento da terra

Comprar terras brutas é um investimento muito arriscado, pois não gera renda e pode não gerar ganho de capital quando o imóvel é vendido. Além disso, a utilização de um empréstimo imobiliário para comprar terras é muito arriscada. Com esses pontos em mente, recomenda-se que a maioria dos pequenos investidores que desejam ter terras ou operar uma pequena empresa agrícola utilizem a grande variedade de ETFs e ETNs que agora estão disponibilizando aos pequenos investidores oportunidades que antes estavam disponíveis apenas para proteção. fundos. Ao utilizar esses tipos de produtos de investimento, os investidores devem poder satisfazer seu desejo de atividades recreativas relacionadas à terra, gerando um retorno razoável do investimento ao longo do tempo.