Comprando uma casa hipotecada: As cinco principais armadilhas

A compra de uma casa de encerramento (FCL) é frequentemente apontada como uma forma de tanto os proprietários-ocupantes quanto os investidores obterem muito em uma propriedade. No entanto, as possíveis recompensas financeiras não surgem sem muito trabalho. Leia para aprender sobre os problemas que essas propriedades geralmente apresentam e as dificuldades que você pode encontrar na compra de uma.

Principais Takeaways

• As execuções duma hipoteca podem ser grandes investimentos, como fixadores para morar ou revender, mas geralmente vêm com bagagem da qual um comprador deve estar ciente.
• Muitas casas são mal conservadas, podem ter problemas estruturais ou danos causados ​​por água ou mofo; alguns podem estar violando códigos ou outros padrões.
• As propriedades podem estar imundas, incluindo ter muito lixo ou itens pessoais deixados para trás por proprietários anteriores; algumas casas podem ter erros.
• O vandalismo pode ser um problema, com ladrões ou proprietários anteriores às vezes pegando acessórios, eletrodomésticos, janelas ou qualquer outra coisa que eles possam revender.
• Pode haver problemas com os credores que não desejam financiar a compra de casas de encerramento; comprar com todo o dinheiro é uma ocorrência frequente.

As armadilhas de comprar uma casa hipotecada

Problemas com a propriedade

A coisa mais importante a entender antes de entrar no mercado de execuções hipotecárias é que essas propriedades foram cedidas por proprietários que não podiam mais pagar seus pagamentos de hipotecas. Nesses casos, a casa costuma ser mal mantida - afinal, se o proprietário não puder fazer os pagamentos, provavelmente está ficando para trás também pagando pela manutenção regular.

Além disso, algumas pessoas que são forçadas a executá-las ficam amarguradas com suas situações e tiram suas frustrações em sua casa antes que o banco se recupere. Isso geralmente envolve a remoção de aparelhos e utensílios, e às vezes até vandalismo total. Depois que os ocupantes saem, as execuções hipotecárias ficam abandonadas, geralmente convidando atividades criminosas.

Manutenção e Condição

A manutenção e as condições podem ser um problema nas propriedades executadas devido às circunstâncias em que o proprietário anterior se mudou e à quantidade de tempo que a casa pode ter ficado desocupada. Algumas das principais preocupações incluem:

• Falta de limpeza
  Às vezes, as propriedades pertencentes a bancos são repugnantemente sujas por causa do tempo gasto sentado, negligência intencional do proprietário anterior ou ocupação de vagabundos. Quando uma casa fica trancada sem circulação de ar por meses, a sujeira acumulada pode causar o cheiro da casa inteira.
• Renovações ruins
  O proprietário anterior pode ter feito alterações na casa sem obter as devidas permissões. Um exemplo comum é converter a garagem em um espaço para que mais pessoas possam morar em casa. Essas mudanças podem ser indesejáveis ​​para futuros proprietários ou criar dores de cabeça para novos proprietários com funcionários do governo da cidade. Se o proprietário anterior começou a melhorar a casa, mas depois passou por dificuldades, pode haver trabalho parcialmente concluído na casa. Os banheiros podem ser refeitos enquanto a cozinha não for atualizada em 40 anos, ou pode haver novos pisos na sala de estar enquanto os quartos ainda exibem carpetes antigos. Além disso, se quaisquer reparos foram feitos, eles podem ter sido feitos pelo próprio proprietário ou por profissionais não licenciados - em outras palavras, pessoas que podem não necessariamente ter feito o trabalho corretamente.
• Sem eletricidade
  Sem ninguém morando em casa, a eletricidade pode estar desligada, a menos que o banco a tenha intencionalmente ligado. Sem luz, pode ser difícil ver o que você está comprando em alguns quartos, principalmente porões e banheiros sem janelas.
• Danos causados ​​pela água
  Um pequeno vazamento sob a pia da cozinha pode levar a um problema de mofo, e um vazamento no telhado ou um cano estourado pode causar grandes danos à água. Sem ninguém por perto para cuidar dos problemas à medida que eles ocorrem, pequenos problemas podem rapidamente se transformar em grandes problemas e grandes problemas podem se transformar em desastres.
• Falta de manutenção básica
  Se o proprietário anterior não puder pagar os pagamentos da hipoteca, você pode apostar que ele também não poderia consertar vazamentos, danos causados ​​por cupins, uma lixeira quebrada ou qualquer outra coisa.
• Terrenos mortos ou cobertos de vegetação
  Dependendo do clima em que a casa está localizada, o gramado e o paisagismo podem estar totalmente mortos ou extremamente cobertos de vegetação. Os bancos geralmente não pagam pelos jardineiros para manter o quintal.
• Propriedade pessoal deixada para trás
  Às vezes, os proprietários impedidos de fechar são trancados fora da propriedade antes que eles possam mover seus pertences e, em alguns casos, eles não levam tudo com eles. Muitas propriedades de propriedade imobiliária (REO) contêm móveis, lixo, roupas e outros itens que você será responsável por descartar quando se tornar o proprietário da propriedade.

Vandalismo e Negligência

Os danos não são incomuns nas propriedades de encerramento e podem ser causados ​​por vândalos ou pelo antigo proprietário.

• Vandalismo aleatório
  Às vezes, quando uma propriedade fica vazia, especialmente se estiver em uma área de criminalidade moderada a alta, os novos proprietários terão que lidar com pichações, janelas quebradas e outros danos.
• Proprietário Vandalism
  Janelas quebradas podem ser comuns em REOs por vários motivos. Como mencionado anteriormente, o vandalismo pode ser uma causa. Além disso, quando os bancos trancam os proprietários enquanto tomam posse da propriedade, o ex-proprietário pode quebrar uma janela ou porta para recuperar os pertences. Proprietários anteriores também podem causar danos às custas do banco propositadamente, fazendo buracos nas paredes e / ou arrancando os rodapés e as molduras das coroas.
• Remoção de itens valiosos
  Para infligir vingança contra o banco e ganhar mais dinheiro, o proprietário anterior pode remover itens de valor, incluindo eletrodomésticos, utensílios, portas, tubos de cobre e muito mais. Qualquer coisa que o proprietário não tome pode ser tomada por ladrões. De qualquer forma, muitas propriedades pertencentes a bancos estão faltando coisas que geralmente vêm com propriedades pertencentes a vendedores.

Problemas com a compra

Apesar de todos esses problemas em potencial, as execuções duma hipoteca ainda podem ser um bom negócio. Se você deseja resolver problemas com os quais a maioria das pessoas não deseja lidar, você pode comprar uma casa com um desconto significativo. No entanto, você pode encontrar problemas adicionais quando realmente comprar o imóvel e melhorá-lo para a condição de mudança.

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O número de anos consecutivos em que as taxas nacionais de execução hipotecária vêm caindo, à medida que a economia se recupera da Grande Recessão de 2008.

Problemas com os credores

Comprar uma casa de um credor tem seus problemas como resultado do aumento do nível de burocracia e da transparência limitada oferecida àqueles que compram foreclosures.

• Financiamento
  Os credores não lhe darão dinheiro para uma casa que considerem inabitável ou que seja avaliada abaixo do preço de compra. Se você é um investidor pagando em dinheiro, é claro, isso não será um problema.
• Atrasos de tempo com o banco do proprietário
  O senso comum diz que os bancos devem querer descarregar as REOs o mais rápido possível, mas, na realidade, os bancos às vezes se esquecem de considerar ofertas e durante todo o processo de custódia.
• Nenhuma divulgação do vendedor
  Como ninguém do banco jamais morou na casa, é improvável que eles tenham conhecimento dos problemas existentes com a propriedade. Você terá que descobrir tudo sozinho, durante a inspeção residencial, perguntando aos vizinhos ou através da experiência depois de se tornar o proprietário.
• Concorrência
  Como as execuções duma hipoteca podem ser ótimas transações, elas são atraentes para investidores que procuram mudar de propriedade ou usá-las como aluguel. Como os investidores podem fazer ofertas em dinheiro, com menos ou nenhuma contingência e fechamentos rápidos, suas ofertas podem ser mais atraentes para o banco do que as dos possíveis proprietários-ocupantes.

As taxas nacionais de execução hipotecária caíram para uma baixa de 13 anos de 0, 47% em 2018, de acordo com um relatório do setor da ATTOM Data Solutions; no entanto, quase um terço dos estados individuais continua lutando, vendo um aumento nas execuções duma hipoteca no ano passado.

A linha inferior

Há dinheiro a ser ganho nas execuções duma hipoteca, mas você deve conhecer o desafio que está enfrentando antes e escolher sua propriedade com cuidado. Não negligencie os fundamentos que tornam uma propriedade desejável apenas porque o preço de compra é uma pechincha. Você também deve pesquisar bastante as opções de financiamento para as casas executadas.

Embora você possa seguir o caminho tradicional de usar um credor privado como faria em uma casa convencional, às vezes os credores podem relutar em oferecer para financiar uma casa hipotecada, por isso vale a pena procurar empréstimos do FHA ou Freddie Mac.