Como as taxas de juros afetam o mercado imobiliário

Os empréstimos hipotecários vêm em duas formas principais - taxa fixa e taxa ajustável - com algumas combinações híbridas e vários derivativos de cada uma. Um entendimento básico das taxas de juros e as influências econômicas que determinam o curso futuro das taxas de juros podem ajudá-lo a tomar decisões financeiramente sólidas sobre hipotecas. Tais decisões incluem a escolha entre uma hipoteca de taxa fixa ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) ou a decisão de refinanciar uma hipoteca de taxa ajustável.

A linha de produção de hipotecas

O setor de hipotecas possui três partes ou negócios principais: o originador da hipoteca, o agregador e o investidor.

O criador da hipoteca é o credor. Os credores vêm de várias formas, de cooperativas de crédito e bancos a corretores de hipotecas. Os criadores de hipotecas introduzem e comercializam empréstimos aos consumidores. Eles vendem empréstimos. Eles competem entre si com base nas taxas de juros, taxas e níveis de serviço que oferecem. As taxas de juros e taxas cobradas determinam suas margens de lucro. A maioria dos criadores de hipotecas não “empresta carteira” (o que significa que não retém o ativo do empréstimo). Em vez disso, eles vendem a hipoteca no mercado secundário de hipotecas. As taxas de juros que eles cobram dos consumidores são determinadas por suas margens de lucro e pelo preço pelo qual eles podem vender a hipoteca no mercado secundário de hipotecas.

O agregador compra hipotecas recém-originadas de outras instituições. Eles fazem parte do mercado secundário de hipotecas. A maioria dos agregadores também são originadores de hipotecas. Os agregadores agrupam muitas hipotecas semelhantes para formar títulos lastreados em hipotecas (MBS) - um processo conhecido como securitização. Um título lastreado em hipotecas é um título lastreado por um conjunto subjacente de hipotecas. Os títulos lastreados em hipotecas são vendidos aos investidores. O preço pelo qual os títulos lastreados em hipotecas podem ser vendidos aos investidores determina o preço que os agregadores pagarão por hipotecas recém-originadas de outros credores e as taxas de juros que eles oferecem aos consumidores por suas próprias origens de hipotecas.

Existem muitos investidores em títulos lastreados em hipotecas: fundos de pensão, fundos mútuos, bancos, fundos de hedge, governos estrangeiros, companhias de seguros e Freddie Mac e Fannie Mae (empresas patrocinadas pelo governo). À medida que os investidores tentam maximizar os retornos, freqüentemente executam análises de valor relativo entre títulos lastreados em hipotecas e outros investimentos de renda fixa, como títulos corporativos. Como em todos os títulos financeiros, a demanda dos investidores por títulos lastreados em hipotecas determina o preço que eles pagarão por esses títulos.

Impacto dos investidores nas taxas de hipoteca

Em grande medida, os investidores em títulos garantidos por hipotecas determinam as taxas de hipoteca oferecidas aos consumidores. Conforme explicado acima, a linha de produção de hipotecas termina na forma de títulos lastreados em hipotecas adquiridos por um investidor. O mercado livre determina os preços de compensação do mercado que os investidores pagarão por títulos lastreados em hipotecas. Esses preços retornam pelo setor de hipotecas para determinar as taxas de juros que você oferecerá quando comprar sua casa.

Hipotecas de taxa de juros fixa

A taxa de juros de uma hipoteca de taxa fixa é fixada por toda a vida da hipoteca. No entanto, em média, as hipotecas de taxa fixa de 30 anos têm uma vida útil mais curta, devido aos clientes que mudam ou refinanciam suas hipotecas. A regra geral era que os proprietários permaneciam em suas casas uma média de sete anos. No entanto, a Associação Nacional de Construtores de Casas informou em janeiro de 2018 que isso agora mudou para 12 a 13 anos.

Os preços dos títulos garantidos por hipotecas estão altamente correlacionados com os preços dos títulos do Tesouro dos EUA. Isso significa que o preço dos títulos lastreados em hipotecas lastreados em hipotecas de 30 anos se moverá com o preço da nota de cinco anos do Tesouro dos EUA ou do título de 10 anos do Tesouro dos EUA com base em um principal financeiro conhecido como duração. Na prática, a duração de uma hipoteca de 30 anos é mais próxima da nota de cinco anos, mas o mercado tende a usar o título de 10 anos como referência. Isso também significa que a taxa de juros de hipotecas de taxa fixa de 30 anos oferecidas aos consumidores deve subir ou diminuir com o rendimento do título de 10 anos do Tesouro dos EUA. O rendimento de um título é uma função de sua taxa e preço de cupom.

As expectativas econômicas determinam o preço e o rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA. O pior inimigo de um título é a inflação, que diminui o valor dos pagamentos futuros de títulos - os pagamentos de cupons e o pagamento do principal. Portanto, quando a inflação é alta ou se espera que suba, os preços dos títulos caem, o que significa que seus rendimentos aumentam - há uma relação inversa entre o preço de um título e seu rendimento.

O papel do Fed

O Federal Reserve desempenha um papel importante nas expectativas de inflação. Isso ocorre porque a percepção do mercado de títulos de quão bem o Federal Reserve está controlando a inflação por meio da administração de taxas de juros de curto prazo determina taxas de juros de longo prazo, como o rendimento dos títulos de 10 anos do Tesouro dos EUA. Em outras palavras, o Federal Reserve define as taxas de juros atuais de curto prazo, que o mercado interpreta para determinar as taxas de juros de longo prazo, como o rendimento do título de 10 anos do Tesouro dos EUA.

Lembre-se, as taxas de juros das hipotecas de 30 anos estão altamente correlacionadas com o rendimento dos títulos de 10 anos do Tesouro dos EUA. Se você estiver tentando prever o que as taxas de juros de hipoteca de taxa fixa de 30 anos farão no futuro, assista e entenda o rendimento do título de 10 anos do Tesouro dos EUA (ou a nota de cinco anos) e siga o que o mercado é. dizendo sobre a política monetária do Federal Reserve.

Hipotecas de taxa ajustável - ARM

A taxa de juros em uma hipoteca de taxa ajustável pode mudar mensalmente, a cada seis meses, anualmente ou com menos frequência, dependendo dos termos da hipoteca. A taxa de juros consiste em um valor de índice mais uma margem. Isso é conhecido como taxa de juros totalmente indexada. Geralmente é arredondado para um oitavo de ponto percentual. O valor do índice é variável, enquanto a margem é fixa durante a vida da hipoteca. Por exemplo, se o valor atual do índice for 6, 83% e a margem for 3%, arredondar para o oitavo ponto percentual mais próximo tornaria a taxa de juros totalmente indexada em 9, 83%. Se o índice caísse para 6, 1%, a taxa de juros totalmente indexada seria de 9, 1%.

A taxa de juros de uma hipoteca de taxa ajustável está vinculada a um índice. Existem vários índices hipotecários diferentes usados ​​para diferentes hipotecas de taxa ajustável, cada um dos quais é construído usando as taxas de juros em um tipo de garantia financeira negociada ativamente, em um tipo de empréstimo bancário ou em um tipo de depósito bancário. Todos os diferentes índices de hipotecas estão amplamente correlacionados entre si. Em outras palavras, eles se movem na mesma direção, para cima ou para baixo, conforme as condições econômicas mudam.

A maioria dos índices de hipotecas é considerada de curto prazo. “Curto prazo” ou “prazo” refere-se ao prazo dos títulos, empréstimos ou depósitos utilizados para a construção do índice. Normalmente, qualquer garantia, empréstimo ou depósito com prazo de um ano ou menos é considerado de curto prazo. A maioria das taxas de juros de curto prazo, incluindo as utilizadas na construção de índices hipotecários, está intimamente correlacionada com uma taxa de juros conhecida como Taxa Federal de Fundos.

Alterações de previsão

Se você estiver tentando prever alterações na taxa de juros em hipotecas de taxa ajustável, observe o formato da curva de juros. A curva de rendimentos representa os rendimentos dos títulos do Tesouro dos EUA com vencimentos de três meses a 30 anos.

Quando a forma da curva é plana ou inclinada para baixo, significa que o mercado espera que o Federal Reserve mantenha as taxas de juros de curto prazo estáveis ​​ou as reduza. Quando a forma da curva é inclinada para cima, o mercado espera que o Federal Reserve aumente as taxas de juros de curto prazo.

A inclinação da curva em qualquer direção é uma indicação de quanto o mercado espera que o Federal Reserve aumente ou diminua as taxas de juros de curto prazo. O preço dos futuros do Fed Funds também é uma indicação das expectativas do mercado para futuras taxas de juros de curto prazo.

A linha inferior

Uma compreensão do que influencia as taxas de hipoteca de taxa fixa e ajustável atuais e futuras pode ajudá-lo a tomar decisões financeiramente seguras. Por exemplo, ele pode informar sua decisão sobre a escolha de uma hipoteca de taxa ajustável sobre uma hipoteca de taxa fixa e ajudá-lo a decidir quando faz sentido refinanciar uma hipoteca de taxa ajustável.

Não acredite em tudo que você ouve na TV. Nem sempre é “um bom momento para refinanciar sua hipoteca de taxa ajustável antes que a taxa de juros aumente ainda mais.” As taxas de juros podem subir ainda mais no futuro - ou podem cair. Descubra o que a curva de juros está dizendo.

• (Para obter mais informações, consulte Como funcionam as taxas de juros em uma hipoteca, Confira as taxas atuais de hipotecas, Como funcionam as taxas de juros em uma hipoteca, Entendendo a estrutura de pagamento de hipotecas, Pontos de hipoteca: qual é o objetivo?
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