Fannie Mae: O que faz e como opera

Há uma chance muito boa que você já ouviu falar da Fannie Mae. Mas você sabe o que faz e como funciona?

A Federal National Mortgage Association (FNMA), normalmente conhecida como Fannie Mae, é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) fundada em 1938 pelo Congresso durante a Grande Depressão, como parte do New Deal. Foi criado para estimular o mercado imobiliário, disponibilizando mais hipotecas para tomadores de renda de moderada a baixa renda.

Fannie Mae não origina nem concede hipotecas aos mutuários. Mas ele os compra e garante através do mercado secundário de hipotecas. De fato, é um dos dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário. O outro é seu irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, outra empresa patrocinada pelo governo criada pelo Congresso.

Os primeiros dias

No início de 1900, obter uma hipoteca - e muito menos uma casa - não era uma tarefa fácil. Muitas pessoas não tinham condições de garantir um adiantamento e os empréstimos eram quase sempre de curto prazo - não como aqueles com períodos de amortização de longo prazo que conhecemos hoje. De fato, quando muitos dos empréstimos venciam na época, eles normalmente exigiam grandes pagamentos do devedor. Se o proprietário não pudesse efetuar o pagamento, o banco encerraria. Quando a Grande Depressão ocorreu, aproximadamente 25% dos proprietários de casas do país perderam suas casas.

O Congresso dos Estados Unidos respondeu criando a Fannie Mae. O objetivo era ajudar a criar um fluxo de financiamento habitacional disponível para todos em todos os mercados. Isso levou ao financiamento de hipotecas de taxa fixa de longo prazo, permitindo que os proprietários refinanciassem seus empréstimos a qualquer momento durante o curso do empréstimo.

1938

O ano em que o Congresso criou Fannie Mae.

No final dos anos 1960, a Fannie Mae começou a se financiar vendendo ações e títulos depois que o governo o removeu do Orçamento Federal. Porém, a Fannie Mae manteve seus laços com o governo como GSE, com um conselho de administração composto por não mais que 13 membros. Também está isento de impostos locais e estaduais.

Principais Takeaways

• A Fannie Mae é uma empresa patrocinada pelo governo que disponibiliza hipotecas para mutuários de baixa e moderada renda.
• Não concede empréstimos, mas os apoia ou garante no mercado secundário de hipotecas.
• A Fannie Mae fornece liquidez investindo no mercado de hipotecas, reunindo empréstimos em títulos lastreados em hipotecas.
• Fannie Mae foi socorrida pelo governo dos EUA após a crise financeira e foi retirada da NYSE.

Criando liquidez

Ao investir no mercado de hipotecas, a Fannie Mae cria mais liquidez para credores, como bancos, parcelas e cooperativas de crédito, o que, por sua vez, lhes permite subscrever ou financiar mais hipotecas. As hipotecas que compra e garante devem atender a critérios rigorosos. Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa unifamiliar em 2019 é de US $ 484.350 na maioria das áreas e US $ 726.525 em áreas de alto custo. Essas áreas incluem o Havaí, o Alasca, Guam e as Ilhas Virgens dos EUA, onde os valores médios das casas estão acima do valor da linha de base em pelo menos 115%.

Para que um credor hipotecário seja elegível para o apoio da Fannie Mae, ele deve concordar em não praticar práticas antiéticas de empréstimo subprime. Os empréstimos subprime têm taxas mais altas do que os empréstimos de primeira linha e são oferecidos a tomadores com pouco crédito, considerados de maior risco pelo credor.

Segundo o site da Fannie Mae, forneceu US $ 102 bilhões em liquidez para financiar o mercado imobiliário no primeiro trimestre de 2019. Isso ajudou as pessoas em todo o país a comprar, refinanciar e alugar cerca de 527.000 casas.

Fannie Mae apóia ou garante hipotecas, mas não as origina.

Títulos hipotecários

Depois de comprar hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae as reúne para formar títulos lastreados em hipotecas (MBS). MBS são títulos lastreados em ativos garantidos por uma hipoteca ou conjunto de hipotecas. Os títulos lastreados em hipotecas da Fannie Mae são adquiridos por instituições como seguradoras, fundos de pensão e bancos de investimento. Garante pagamentos de principal e juros em seu MBS.

A Fannie Mae também possui seu próprio portfólio, geralmente chamado de portfólio retido. Isso investe em seus próprios títulos lastreados em hipotecas, bem como em outras instituições. A Fannie Mae emite uma dívida denominada dívida da agência para financiar sua carteira retida.

A Crise Financeira

A Fannie Mae é negociada publicamente desde 1968. Até 2010, era negociada na Bolsa de Valores de Nova York (NYSE). Ele foi retirado da lista após a crise das hipotecas, da habitação e da financeira, depois que suas ações despencaram abaixo dos requisitos mínimos de capital exigidos pela Bolsa de Valores de Nova York. Agora, ele é vendido sem receita.

Práticas de empréstimos antiéticas levaram à crise. Durante o boom imobiliário em meados da década de 2000, os credores reduziram seus padrões e ofereceram empréstimos à habitação a tomadores de crédito com pouco crédito. Em 2007, a bolha imobiliária estourou e centenas de milhares desses mutuários entraram em default, o que levou ao que era conhecido como o colapso do subprime. Isso teve um efeito cascata nos mercados de crédito, o que levou os mercados financeiros a cair e criou a recessão mais grave em décadas nos Estados Unidos. (Para mais informações, consulte: Uma revisão das recessões anteriores .)

Aquisição e resgate pelo governo

Na segunda metade de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac foram assumidas pelo governo por meio de uma tutela do Comitê Federal de Finanças da Habitação. Na época, ambos garantiam ou detinham metade das hipotecas do país, avaliadas em aproximadamente US $ 5 trilhões. Ambos foram socorridos no valor de US $ 187, 4 bilhões, o que os salvou do colapso. Em essência, o governo dos EUA interveio para restabelecer a confiança nos mercados, prometendo resgatar empréstimos vencidos e evitar uma queda ainda maior no mercado imobiliário. Isso, por sua vez, levou a um aumento no montante da dívida do governo, que tinha cerca de US $ 9 trilhões devido na época.

Opções de Crédito

Agora, a Fannie Mae oferece várias iniciativas comerciais e opções de crédito para os proprietários, trabalhando com os credores para ajudar as pessoas que, de outra forma, teriam dificuldades em obter financiamento.

• Hipoteca em casa: este produto permite que os proprietários garantam financiamento e comprem uma casa com um baixo pagamento. Os mutuários se qualificam se tiverem renda baixa a moderada e uma pontuação de crédito abaixo de 620. Pessoas com pontuações acima de 620 obtêm melhores preços.
• Adiantamento de 3%: Outro recurso para proprietários que talvez não tenham acesso a fundos suficientes para garantir um grande adiantamento.
• HFA Preferred: Este programa ajuda os proprietários a acessar financiamento acessível por meio de agências locais e estaduais de financiamento à habitação e outros credores. Os níveis de renda para os mutuários são determinados pelo HFA, e não há requisitos de compra pela primeira vez.

Uma lista completa de produtos e sua descrição estão disponíveis no site da Fannie Mae.

Modificações de Empréstimos

Após o colapso das hipotecas, Fannie Mae começou a se concentrar nas modificações dos empréstimos. Desde 2009, a Fannie Mae concluiu mais de 1, 5 milhão de modificações no empréstimo. As modificações dos empréstimos alteram as condições de uma hipoteca existente para ajudar os mutuários a evitar a inadimplência em suas hipotecas, terminando em execução duma hipoteca e, finalmente, perdendo sua casa. As modificações podem incluir uma taxa de juros mais baixa ou estender o prazo do empréstimo. A modificação do empréstimo também pode diminuir os pagamentos mensais.

A linha inferior

A Fannie Mae conseguiu se virar desde que estava à beira de 2008. Hoje é a maior patrocinadora de hipotecas de taxa fixa de 30 anos e continua sendo um mecanismo essencial para facilitar a aquisição de imóveis.