Por que as ofertas de habitação que caem

Vender uma casa geralmente não é um processo simples. No entanto, pode se tornar ainda mais complicado e caro se um comprador fizer uma oferta e a venda cair por causa do retorno do comprador. Portanto, como vendedor, há algumas coisas que você precisa saber sobre saídas em estágio avançado. Se você está pensando em vender sua casa, descubra o que você pode fazer para se proteger se o negócio não der certo.

Como uma venda residencial pode cair

Em uma venda típica de casa, os compradores fazem uma oferta na casa de um vendedor e, quando aceito, um contrato é assinado entre as duas partes. Nesse momento, o status da propriedade geralmente muda de "à venda" para "sob contrato" ou "sob contrato". A mudança de status informa a outros compradores e agentes imobiliários que o vendedor tem um comprador e está em processo de fechamento da transação. No entanto, uma venda ou compra de uma casa não é definitiva até que ambas as partes tenham assinado todos os documentos legais necessários, transferindo a propriedade da casa no fechamento.

Os compradores geralmente têm cláusulas de contingência escritas em seus contratos, que são formas legais de "retroceder" do contrato, sem nenhum custo ou com um pequeno custo para o comprador. Uma cláusula de contingência é gravada no contrato de venda, pelo qual o comprador e o vendedor concordam com os termos do contrato. Algumas das contingências mais comuns incluem:

Contingência hipotecária

O comprador deve poder obter uma hipoteca da propriedade, geralmente dentro de um período específico de tempo após a assinatura do contrato. Às vezes, uma condição pode ser gravada no contrato, pela qual, se o financiamento cair, o contrato será anulado. É importante que os vendedores solicitem ao comprador que forneça uma carta de pré-aprovação da hipoteca.

Contingência da inspeção residencial

A casa à venda deve passar na inspeção ou o comprador pode solicitar que o vendedor faça os reparos descritos no relatório de inspeção. Se os reparos forem feitos, normalmente é solicitada uma inspeção de acompanhamento para garantir que a casa seja aprovada. Como alternativa, o comprador pode usar as informações no relatório de inspeção como alavanca para negociar um preço de venda mais baixo.

Contingência de vendas domésticas

A nova compra da casa pode depender do comprador vender sua propriedade atual. A contingência de venda de imóveis ajuda os compradores, pois permite que eles desistam do contrato se a casa deles não vender - deixando o vendedor para iniciar o processo novamente. Embora geralmente exista um período de tempo determinado, no qual, se a casa não vender, o vendedor poderá optar por não participar do contrato; o vendedor pode perder outras ofertas de compradores em potencial que estão prontos para fechar.

Avaliação de Contingência

A contingência da avaliação permite que o comprador tenha a casa avaliada para determinar seu valor. O preço da casa deve atender ou ser menor que o preço oficial da avaliação. Se a avaliação chegar a um preço mais baixo, o comprador poderá prosseguir com a compra ou solicitar ao vendedor que abaixe o preço da casa.

Quando uma venda de imóveis cai, geralmente ocorre porque uma das contingências descritas acima não é atendida ou o comprador ou o vendedor mudou de idéia.

Principais Takeaways

• Os compradores geralmente têm cláusulas de contingência escritas no contrato, que são formas legais de "desistir" da compra de uma casa.
• Se uma oferta de venda de uma casa falha, o vendedor perde tempo, dinheiro e perde outros compradores que estavam prontos para fechar.
• Uma cláusula de escape ajuda os vendedores, pois permite que o vendedor receba ofertas de outros compradores, apesar das contingências na oferta original.

Sinais de aviso

Não atender a uma das contingências contratuais é uma razão justificável para não fechar. No entanto, existem outros sinais de aviso de que um comprador pode desistir da compra e incluem:

• Falha ao devolver os papéis assinados, datados e concluídos conforme as instruções
• Falha em fazer os pagamentos necessários a terceiros (ou seja, inspetores)
• Não retornando chamadas
• Compromissos ausentes
• Inúmeros pedidos de alterações de contrato

Se você se deparar com alguma dessas situações, pode significar que seu comprador está com os pés frios. Ligue para o seu comprador (ou seu representante) se estiver preocupado com o risco de fechamento.

Os custos para os vendedores

Se você tem um contrato em mãos para a venda de sua casa, tem algumas coisas a perder se o comprador desistir:

Custo de oportunidade

Outros compradores que possam estar interessados ​​em fazer uma oferta em sua casa começarão a procurar outras propriedades no mercado quando sua casa ficar "sob contrato". Você pode perder a oportunidade de vender para esses compradores quando sua casa estiver sob contrato, pois eles podem ter comprado outra propriedade.

Tempo

Um dos aspectos mais frustrantes de uma venda de imóveis em queda é o tempo perdido. O vendedor é enviado de volta à estaca zero para iniciar o processo novamente e encontrar outro comprador. Além disso, o atraso pode inviabilizar seus planos de comprar outra casa ou alterar sua linha do tempo da mudança.

Sua Próxima Casa

Se você estiver sob contrato para comprar outra casa e essa transação dependesse da venda de sua residência atual - porque você precisava da receita da venda - talvez não consiga comprar a casa. Como resultado, pode ser necessário desistir da compra ou encontrar outra maneira de financiá-la.

Dinheiro

Você pode perder dinheiro como resultado do acordo, se precisar continuar pagando a hipoteca da sua casa atual - que está vendendo - enquanto também paga pela hipoteca da casa que você acabou de comprar. Além disso, você pode pagar o aluguel de um apartamento até fechar a compra da sua nova casa, principalmente se estiver longe da sua venda. Em suma, um comprador que desistir pode aumentar temporariamente seus custos mensais de moradia.

Se você estiver sob contrato para comprar sua nova casa e o possível comprador da sua casa atual voltar, talvez seja necessário pagar pela quebra do contrato para comprar a nova casa.

Os custos de manutenção em andamento da sua casa atual continuarão incluindo impostos sobre a propriedade, serviços públicos e paisagismo. E como é importante manter a casa com aparência apresentável para atrair um novo comprador, os custos podem aumentar com o tempo.

Salvando o negócio

Existem etapas que você pode seguir se seu comprador quiser desistir. Primeiro, verifique se os agentes imobiliários envolvidos, para você e o comprador, estão se comunicando efetivamente. Certifique-se de que você e o potencial comprador recebam cópias de todas as comunicações por escrito. Se você ou o comprador não estiver usando um agente (ou se não estiver familiarizado com o nível de comunicação), tente falar diretamente com o comprador para entender suas intenções ou preocupações. Além disso, determine se existem concessões que você poderia fazer para manter seu comprador no caminho certo para fechar.

Embora você não queira reduzir o preço de venda da sua casa ou pagar por atualizações e reparos, pode valer a pena se a perda da venda for mais cara do que os reparos.

Revise o contrato para determinar qualquer recurso que você possa ter como vendedor se o comprador desistir. Por exemplo, existe uma cláusula no seu contrato que lhe daria motivos legais para processar seu mutuário por quebra de contrato e obter uma porcentagem do preço de venda acordado? Ou existe uma cláusula que declara que o comprador está inadimplente se ele ou ele não cancelar a oferta dentro do prazo estabelecido após a assinatura do contrato?

Use uma cláusula de escape

Uma cláusula de escape permite que o vendedor receba e aceite ofertas de outros compradores, mesmo que haja condições ou contingências escritas no contrato pelo comprador.

Se outra oferta fosse feita na casa, o vendedor notificaria o comprador original que teria um número definido de dias para satisfazer as contingências ou renunciar a elas. Em outras palavras, uma cláusula de escape ajuda a proteger os vendedores para que eles não percam oportunidades de venda enquanto esperam que as contingências do comprador sejam atendidas, como a venda da casa do comprador.

A linha inferior

Existem vários fatores que podem causar uma falha na venda da casa, incluindo a falha em satisfazer uma das contingências ou cláusulas do contrato ou o comprador muda de idéia.

No entanto, os vendedores podem se proteger ao serem informados e conhecer os detalhes do contrato. Os vendedores devem garantir que seu agente esteja trabalhando e se comunicando de maneira eficaz. Além disso, se você é o vendedor, considere a possibilidade de um advogado imobiliário revisar o contrato, sugerir cláusulas que possam protegê-lo e sugerir opções de recurso se o comprador desistir - incluindo a capacidade de processar seu comprador, se necessário.