O que $ 200.000 comprarão no mercado imobiliário de Atlanta
O preço médio da tabela em Atlanta agora é de US $ 184.900, um aumento de 12, 1% em relação ao ano anterior, de acordo com o National Housing Trend Report de fevereiro de 2014, publicado pela Realtor.com. Isso coloca Atlanta um pouco abaixo do preço médio da tabela nacional de US $ 199.000. Onde Atlanta brilha, no entanto, está no inventário: fica perto da parte superior das 146 regiões do relatório em termos de número total de listagens. Os imóveis atualmente listados para venda no Realtor.com variam de menos de US $ 10.000 para imóveis em dificuldades até US $ 15, 9 milhões por um imóvel no bairro sofisticado de Buckhead, o "Beverly Hills do sul". Aqui está uma olhada no que você pode comprar por US $ 200.000. (Para mais informações sobre a compra de uma casa, consulte: Um guia para comprar uma casa nos EUA)
Visão Geral do Mercado
Os preços das casas em Atlanta atingiram o pico em meados de 2007, depois caíram nos próximos anos, atingindo o fundo no início de 2012. Desde então, os preços estão se recuperando lentamente. O mais recente livro bege, o abrangente relatório econômico publicado oito vezes por ano pelo Federal Reserve, indica vários fatores favoráveis no mercado imobiliário de Atlanta: aumento das vendas de casas, maior demanda por hipotecas residenciais, aumento na construção de novas residências, forte construção multifamiliar e um declínio no refinanciamento de hipotecas.
O que $ 200.000 comprarão
Com os preços ainda abaixo dos máximos de 2007, os compradores podem encontrar um bom negócio em muitos bairros da cidade e nos subúrbios vizinhos. "A área metropolitana de Atlanta é ampla e diversificada, e o valor de US $ 200.000 pode variar", diz Maura Neill, da Maura Neill & Associates, RE / MAX Around Atlanta. "Na segunda-feira, 24 de março de 2014, uma pesquisa de US $ 200.000 em casas no MLS nos deu 95 resultados separados (unifamiliares) e sete resultados anexados (condomínio, condomínio, multifamiliares)."
"Em casas unifamiliares, espere que as propriedades tenham entre 1.500 a 2.000 pés quadrados", diz Neill. Pagar US $ 200.000 oferece aos compradores uma ampla variedade de opções, ela relata. "Uma olhada em algumas dessas listas encontrou uma casa de campo reformada, com três quartos e dois banheiros, na década de 1940 (1.900 pés quadrados) em East Lake e uma fazenda de tijolos dos anos 1960 com três quartos e dois banheiros e porão (1.800 pés quadrados) em East Cobb (Marietta) precisando de uma pequena atualização.O mesmo preço também compraria uma fazenda de três quartos, dois banheiros e tijolos dos anos 90 (1.600 pés quadrados) em um bairro de lago em Duluth ou uma casa de três quartos e dois banheiros maior No estilo Charleston, de dois andares, com varandas duplas (1.800 pés quadrados) em Grant Park / Peoplestown. " Muitas das propriedades a esse preço incluem pisos de madeira, armários, quintal cercado e lareiras. Alguns oferecem garagens ou garagem e atualizações de cozinha, como utensílios de aço inoxidável e bancadas em granito. Além disso, muitas casas estão a uma curta distância das escolas de transporte público e da área.
Compradores interessados em casas anexas descobrirão que "1.100 a 1.400 pés quadrados e dois ou três quartos é a norma", diz Neill, citando uma moradia de dois quartos e 2, 5 banheiros (1.300 pés quadrados) à venda no Westside de Atlanta. Muitas vezes incluído: piso de madeira; atualizações de cozinha, incluindo bancadas em granito e contra-salpicos de azulejos de vidro; armários walk-in; vagas de estacionamento e comodidades comunitárias, como piscinas, lavanderia e área verde.
"O mercado de Atlanta ainda é notavelmente acessível", diz Neill, que destaca que pouco mais de 20.000 casas estão à venda na área metropolitana de Atlanta (sem incluir as listagens de venda pelo proprietário). Embora as 104 casas oferecidas por exatamente US $ 200.000 sejam apenas metade de 1% do estoque, "existem inúmeras opções para compradores em torno dos preços e realmente algo para todos no mercado diversificado de Atlanta", acrescenta ela.
Obtendo o máximo de casa pelo seu dinheiro
Após a crise financeira de 2008, o mercado de Atlanta - junto com inúmeros outros em todo o país - foi inundado por execuções hipotecárias. "As execuções duma hipoteca e as vendas a descoberto costumavam ser a resposta para obter o máximo de dinheiro possível na área metropolitana de Atlanta", diz Neill. Os registros de execução hipotecária de Atlanta, no entanto, caíram significativamente no ano passado, com uma queda de 33, 3% nos leilões e 26, 4% menos propriedades de propriedade do banco, de acordo com RealtyTrac.com, uma empresa on-line de informações imobiliárias e mercado de propriedades hipotecadas na região. Estados Unidos. Atualmente, o Metro Atlanta está próximo da média nacional, com uma em cada 1.162 casas em execução hipotecária (em comparação com cerca de uma em 1.170 casas em todo o país).
Aqui está como obter o máximo de dinheiro possível hoje: "Compre em uma área em que você se sinta em casa e não tenha medo de uma pequena atualização cosmética - não apenas pintando e iluminando, mas também substituindo pisos e acessórios (como torneiras, maçanetas, etc.), removendo o papel de parede e orçando novos aparelhos ". Obviamente, é importante fazer um orçamento para quaisquer despesas antecipadas, levando em consideração o que pode esperar (as maçanetas, por exemplo) e o que o comprador gostaria que fosse feito imediatamente (por exemplo, substituindo o tapete felpudo e retirando o papel de parede desatualizado ) A compra no topo da faixa de preço dificulta a execução de projetos de atualização; portanto, é sempre uma boa idéia garantir que haja espaço no orçamento para as atualizações que o comprador considerar essenciais.
Os compradores que podem visualizar o potencial de uma casa e estão dispostos a trabalhar podem acabar tendo mais dinheiro pelo dinheiro, mesmo após o pagamento das atualizações. "Compradores realmente experientes - ou compradores com um corretor de imóveis em quem possam confiar - podem ver falhas cosméticas passadas e acessórios antigos nos" ossos "da casa - a planta baixa, o tamanho da sala e o potencial. o dinheiro ", diz Neill.
Comprar ou alugar?
Em todo o país, a diferença entre o custo do aluguel e a compra diminuiu, em parte devido ao aumento das taxas de juros e dos preços das casas. O relatório Rent vs. Buy da Trulia, divulgado pela empresa Trulia.com, mostrou que há um ano era 44% mais barato comprar uma casa do que alugar uma; hoje o número caiu para 38%. O relatório compara os custos por um período de sete anos, usando cinco cálculos:
- O preço médio do aluguel e da venda de um conjunto idêntico de propriedades;
- Os custos mensais totais iniciais de propriedade (assumindo uma queda de 20% e uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos com juros de 3, 5%, bem como despesas anuais com manutenção, seguros, serviços públicos e impostos sobre a propriedade) e aluguel (aluguel mensal mais seguro do locatário) ;
- Os futuros custos mensais totais de propriedade e aluguel;
- Custos e receitas únicos (por possuir, isso inclui custos de fechamento e imposto sobre ganhos de capital de 15% para ganhos acima da exclusão anual de US $ 500.000; para alugar, inclui depósito de segurança de um mês); e
- O valor presente líquido (VPL) para contabilizar o custo de oportunidade do dinheiro (isso compara os fluxos de caixa ao longo do tempo).
A decisão de comprar ou alugar depende de vários fatores, incluindo quanto tempo você planeja morar na casa e sua taxa de hipoteca e faixa de impostos. Por exemplo, se você conseguir um empréstimo de taxa fixa de 4% e 30 anos; estão na faixa de 15% de imposto e planejam morar em uma casa por sete anos, pode ser 28% mais barato comprar do que alugar em Atlanta, de acordo com a calculadora Rent or Buy no Trulia.com. Se você planeja permanecer no local por apenas dois anos, no entanto, seria 20% mais barato alugar do que comprar, todos os outros fatores permanecendo os mesmos.
A linha inferior
Os compradores de casas de Atlanta podem encontrar estoque adequado no preço de US $ 200.000 e significativamente mais propriedades se expandirem sua pesquisa um pouco acima e abaixo desse valor. As casas nessa faixa de preço tendem a ser bem mantidas e atualizadas na faixa de 1.500 a 2.000 pés quadrados para residências unifamiliares e na faixa de 1.100 a 1.400 pés quadrados para residências anexas, incluindo condomínios e moradias. Os compradores dispostos a olhar além das falhas cosméticas de uma casa podem acabar obtendo o máximo de casa pelo seu dinheiro.