Use imóveis para adiar contas fiscais

Investir em imóveis continua sendo uma das melhores maneiras de gerar riqueza e cortar impostos. Os benefícios incluem a capacidade de recuperar o custo de propriedades produtoras de renda por meio de depreciação, usar trocas 1031 para diferir os lucros de investimentos imobiliários e tomar empréstimos contra patrimônio líquido para fazer investimentos adicionais ou para outros fins. Além disso, os proprietários de imóveis podem se beneficiar da isenção de residência pessoal, que protege os lucros na venda de uma residência pessoal de impostos sobre ganhos de capital, bem como a dedução de juros de hipotecas. Continue lendo para descobrir se uma ou uma combinação dessas estratégias é ideal para você. (Para obter informações básicas, leia Investir em imóveis .)

Depreciação

Você pode recuperar o custo dos imóveis alugados que geram renda por meio de deduções fiscais anuais denominadas depreciação. O Internal Revenue Code define a dedução da depreciação como uma provisão razoável para exaustão ou desgaste, incluindo uma provisão razoável para obsolescência.

Os investidores imobiliários geralmente usam um método de depreciação chamado Sistema de Recuperação de Custo Acelerado Modificado (MACRS), no qual propriedades de aluguel residencial e melhorias estruturais são depreciadas por 27, 5 anos, enquanto aparelhos e outros acessórios são depreciados por 15 anos. A despesa de depreciação geralmente resulta em uma perda líquida nas propriedades para investimento, mesmo que a propriedade produza um fluxo de caixa positivo. Essa perda, assim como as despesas, como serviços públicos e seguros, são relatadas no Anexo E, formulário federal 1040, e deduzidas da receita ordinária.

1031 Trocas

A troca 1031, nomeada para a Seção 1031 do Internal Revenue Code, permite que os investidores diferam impostos vendendo uma propriedade para investimento e usando o patrimônio para comprar outra propriedade ou propriedades de valor igual ou superior. Essa troca deve ocorrer dentro de um período de tempo especificado. Embora uma troca 1031 possa incluir vários tipos de propriedades, a grande maioria das transações refere-se a propriedades. (Para ler mais sobre esse tipo de troca, leia Transações imobiliárias inteligentes .)

Regulamentos de Propriedade
Para concluir com êxito uma troca 1031, as propriedades devem atender aos seguintes critérios:

• O valor agregado das propriedades de substituição deve ser igual ou superior ao das propriedades abandonadas.
• As propriedades incluídas na transação devem ser do mesmo tipo, o que significa que as propriedades imobiliárias não podem ser trocadas por outro tipo de ativo, como um REIT (Real Estate Investment Trust). (Para obter mais informações sobre REITs, leia Os princípios básicos da tributação do REIT. )
• As propriedades trocadas devem ser mantidas para "fins produtivos nos negócios ou no comércio" (um investimento).

Qualquer dinheiro ou propriedade recebida através da transação que não seja considerada propriedade do tipo é considerada inicial e está sujeita a tributação. A inicialização em dinheiro inclui não apenas dinheiro, mas também propriedades físicas, como acessórios. Inicialização de hipoteca refere-se a qualquer redução de dívida alcançada por meio da transação. Assim, o montante da dívida assumida com a propriedade de substituição deve ser igual ou superior ao valor da dívida retirada quando a propriedade abandonada é vendida. (Para saber mais sobre trocas semelhantes, leia Propriedades comerciais para manter o contribuinte à distância .)

Regulamentos para Investidores
O investidor deve usar um intermediário qualificado. Um intermediário qualificado é um agente que facilita o processo de troca 1031, mantendo em grande parte os rendimentos líquidos da propriedade abandonada antes de serem reinvestidos na propriedade de substituição. Somente um intermediário qualificado pode reter esses fundos durante a troca. A Federação de Acomodadores de Intercâmbio detalha o papel que o intermediário qualificado desempenha no processo de intercâmbio 1031.

O investidor está sujeito a dois prazos:

• Quarenta e cinco dias após a venda da propriedade abandonada, ele deve entregar uma lista por escrito da propriedade de substituição qualificada a uma parte qualificada da troca, geralmente o intermediário. Existem também várias regras que limitam o número de propriedades que podem ser identificadas.
• Além disso, ele deve comprar o valor agregado dos ativos de substituição qualificados no prazo de 180 dias após a venda do ativo abandonado ou 180 dias após a data de vencimento de sua declaração de imposto para esse ano, o que ocorrer primeiro.

Troca 1031, passo a passo
Em uma transação típica, um investidor decide vender uma propriedade de investimento e investir os recursos provenientes de qualquer ganho em outra propriedade.

1. Para fazer isso de maneira eficiente em termos fiscais, o investidor celebra um contrato de câmbio 1031 com um intermediário qualificado e coloca o imóvel original à venda. Ao mesmo tempo, o investidor começa a procurar propriedades de substituição.
2. No dia em que o investidor vende a propriedade original (a propriedade abandonada), o produto líquido após o pagamento de todas as despesas é enviado para uma conta especial criada pelo intermediário qualificado.
3. O investidor entra no período de identificação e tem exatamente 45 dias para produzir uma lista de propriedades de substituição qualificadas e 180 dias para fechar a propriedade de substituição durante o período de troca.
4. Usando todo o produto da venda da propriedade abandonada, o investidor fecha a nova propriedade ou propriedades para investimento.
5. O intermediário qualificado transfere esses fundos para a empresa titular, a conta especial é fechada e a transação é concluída.

Empréstimos contra o patrimônio líquido

Os investidores que construíram patrimônio considerável em sua casa pessoal ou propriedade de investimento podem simplesmente optar por refinanciar suas propriedades e retirar capital para fazer investimentos adicionais, melhorar a casa ou para outros fins. Os regulamentos variam de estado para estado.

Em um cenário típico, um credor empresta 80% do empréstimo combinado no valor ou 50% do valor justo de mercado da propriedade, o que for menor. Por exemplo, em uma propriedade de US $ 240.000 com um empréstimo de US $ 100.000, o máximo que um mutuário pode extrair é de US $ 92.000 (US $ 240.000 x 80% - US $ 100.000).

A capacidade de contrair empréstimos também dependerá da pontuação de crédito do tomador, do índice de dívida / patrimônio existente e do índice de dívida / renda. Embora essa estratégia seja um pouco mais arriscada, para aqueles capazes de lidar com a dívida adicional, ela pode ajudar a gerar riqueza sem precisar entrar em uma troca 1031 ou vender uma propriedade. (Para saber mais sobre empréstimos sobre o valor do patrimônio, leia O empréstimo sobre o valor do patrimônio: o que é e como funciona .)

Diferimento de impostos na venda de uma casa

Os ganhos com a venda da residência pessoal principal do contribuinte são excluídos da tributação sobre ganhos de capital de até US $ 500.000 para casais e US $ 250.000 para indivíduos solteiros se o contribuinte morar na casa há dois dos últimos cinco anos. Além disso, se os ganhos com a venda da residência principal de um contribuinte forem maiores do que essas exclusões, o contribuinte também poderá investir essa parcela por meio de uma troca em 1031.

Os investidores que moram em áreas onde os valores residenciais estão valorizando podem usar uma estratégia de negociação para aumentar sua riqueza pessoal e minimizar os impostos ao mesmo tempo. (Para saber mais sobre as implicações fiscais da venda de sua casa, leia A venda da sua casa o deixará com choque fiscal? )

Dedução de Juros Hipotecários

Os proprietários de imóveis podem deduzir a parcela de suas hipotecas atribuíveis aos pagamentos de juros em suas declarações fiscais. Esses pagamentos são mais altos durante os primeiros anos da hipoteca e diminuem gradualmente à medida que a hipoteca é paga. (Leia mais em Dedução de impostos sobre juros hipotecários .)

A linha inferior

Existem muitas opções disponíveis para o proprietário do imóvel que deseja vender, minimizando a responsabilidade tributária.

• Uma troca 1031 permite que os retornos de uma venda sejam reinvestidos em propriedades semelhantes.
• Um empréstimo sobre o valor do patrimônio depende diretamente do valor da propriedade e pode ser usado para diversos fins.
• A venda de uma residência principal é elegível para tratamento fiscal especial.
• Os juros da hipoteca podem ser deduzidos no momento do imposto.

Sua situação pessoal ditará qual dessas opções é a mais adequada para você, mas qualquer uma delas o ajudará a tirar o máximo proveito do seu investimento imobiliário.

Para leitura relacionada, consulte A cartilha de impostos para proprietários de casas .