Entendendo os custos de fechamento de hipotecas

Conseguir uma hipoteca não é grátis. Antes de obter as chaves da casa, você vai para a mesa de fechamento para assinar documentos e documentos de empréstimo que transferem a propriedade do vendedor para você. Durante a compra da sua casa, terceiros e o credor realizaram serviços. Os custos de fechamento são taxas que esses profissionais cobram por esses serviços para finalizar a transação imobiliária e seu empréstimo à habitação.

Quanto custam os custos de fechamento?

Os custos de fechamento geralmente variam de 2% a 5% do preço de compra da casa. Assim, se você comprar uma casa de US $ 200.000, seus custos de fechamento podem variar de US $ 4.000 a US $ 10.000. As taxas de fechamento variam de acordo com o estado, o tipo de empréstimo e o credor da hipoteca, por isso é importante prestar muita atenção a essas taxas.

Os compradores de casas nos EUA pagam, em média, US $ 4.876 pelos custos de fechamento, de acordo com uma nova pesquisa da ClosingCorp, uma empresa de dados de custo de fechamento de imóveis. A pesquisa encontrou os maiores custos médios de fechamento em partes do Nordeste, incluindo o Distrito de Columbia (US $ 12.573), Nova York (US $ 9.341), Delaware (US $ 8.663), Maryland (US $ 7.211) e Vermont (US $ 6.839). Os estados com os menores custos médios de fechamento incluíram Missouri (US $ 2.905), Indiana (US $ 2.934), Dakota do Sul (US $ 2.996), Iowa (US $ 3.138) e Carolina do Norte (US $ 3.206).

Por lei, o credor é obrigado a fornecer uma estimativa de empréstimo dentro de três dias úteis após o recebimento do pedido de hipoteca. Este documento principal descreve os custos estimados de fechamento e outros detalhes do empréstimo. Embora esses números possam variar no fechamento do dia, não deve haver grandes surpresas. Três dias úteis antes do seu fechamento, o credor deve fornecer um formulário de divulgação de fechamento. Você verá uma coluna mostrando os custos estimados de fechamento originais e os custos finais, juntamente com outra coluna indicando a diferença se os custos aumentarem. Se você vir novas taxas que não estavam na estimativa original do empréstimo ou notar que seus custos de fechamento são significativamente mais altos, procure imediatamente esclarecimentos com seu credor e / ou agente imobiliário.

Por que os custos de fechamento são necessários?

Você já está pagando um adiantamento, para não mencionar um depósito em dinheiro sério para mostrar boa-fé e pagamento considerável de hipoteca no futuro próximo. Por que você também tem que pagar os custos de fechamento?

Uma transação imobiliária é um processo um pouco complexo, com muitos participantes envolvidos e várias partes móveis. Alguns estados (e alguns produtos de empréstimo) exigem determinadas inspeções além da inspeção básica que você paga diretamente a um inspetor residencial de sua escolha. Existem também impostos sobre propriedade e transferência, além de cobertura de seguro e várias taxas adicionais, abordadas abaixo.

Tipos de taxas com custos de fechamento

Todos os custos de fechamento serão discriminados em sua estimativa de empréstimo e divulgação de fechamento. Aqui estão as taxas padrão que você pode esperar ver:

Taxa de inscrição

• Uma taxa cobrada pelo credor para processar seu pedido de hipoteca. Peça ao credor detalhes antes de solicitar uma hipoteca.

Honorários advocatícios

• Uma taxa cobrada por um advogado imobiliário para preparar e revisar contratos e contratos de compra de casa. Nem todos os estados exigem um advogado para lidar com uma transação imobiliária.

Taxa de fechamento

• Também conhecida como "taxa de garantia", é paga à parte que lida com o fechamento: a empresa titular, a empresa judicial ou um advogado, dependendo da lei estadual.

Taxa de correio

• Se você estiver assinando documentos em papel, essa taxa ajudará a acelerar o transporte. Se o fechamento for feito digitalmente, talvez você não pague essa taxa.

Taxa do Relatório de Crédito

• Uma taxa (US $ 15 a US $ 30) de um credor para retirar seus relatórios de crédito dos três principais departamentos de relatórios. Alguns credores podem não cobrar essa taxa porque recebem um desconto das agências de denúncia.

Depósito em Garantia

• Alguns credores exigem que você deposite dois meses de impostos sobre propriedade e pagamentos de seguro de hipoteca no fechamento.

FHA Prêmio de seguro de hipoteca

• Os empréstimos da FHA exigem um prêmio inicial de seguro hipotecário (UPMIP) de 1, 75% do valor base do empréstimo a ser pago no fechamento (ou pode ser acumulado na sua hipoteca). Também há um pagamento anual do MIP pago mensalmente, que pode variar de 0, 45% a 0, 85%, dependendo do prazo e do valor base do seu empréstimo.

Taxa de Determinação e Monitoramento de Inundações

• Uma taxa cobrada de um inspetor certificado para determinar se a propriedade está em uma zona de inundação, o que exige seguro contra inundações (separado da apólice de seguro do proprietário). Parte da taxa inclui observação contínua para monitorar as mudanças no status de inundação da propriedade.

Taxa de transferência da associação de proprietários

• Se você comprar um condomínio, moradia ou propriedade em um empreendimento planejado, deverá se associar à associação de proprietários dessa comunidade. Essa é a taxa de transferência que cobre os custos da troca de propriedade, como documentos. Se o vendedor ou comprador paga a taxa pode ou não estar no contrato; você deve verificar com antecedência. O vendedor deve fornecer documentação mostrando os valores das taxas do HOA e uma cópia das demonstrações financeiras, avisos e atas do HOA. Peça para ver esses documentos, bem como os estatutos, convênios, condições e restrições (ou CC&R) e as regras do HOA antes de comprar o imóvel para garantir que ele esteja em boa situação financeira e seja o local que você deseja morar.

Seguro de proprietário

• Um credor geralmente exige pré-pagamento do prêmio do seguro do primeiro ano no fechamento.

Seguro do Título do Credor

• Uma taxa antecipada e única paga à empresa do título que protege um credor se surgir uma disputa ou penhor de propriedade que não foi encontrado na pesquisa de títulos.

Inspeção de tinta baseada em chumbo

• Uma taxa paga a um inspetor certificado para determinar se a propriedade possui tinta perigosa à base de chumbo.

Pontos

• Os pontos (ou "pontos de desconto") referem-se a um pagamento antecipado opcional ao credor para reduzir a taxa de juros do seu empréstimo e, assim, diminuir seu pagamento mensal. Um ponto é igual a 1% do valor do empréstimo. Em um ambiente de taxa baixa, isso pode não economizar muito dinheiro.

Proprietário Título Seguro

• Esta política protege você no caso de alguém contestar sua propriedade. Geralmente é opcional, mas altamente recomendado por especialistas jurídicos.

Taxa de Originação

• Essa cobrança cobre os custos administrativos do credor para processar sua taxa e normalmente é de 1% do valor do empréstimo. Alguns credores não cobram taxas de originação, mas geralmente cobram uma taxa de juros mais alta para cobrir os custos.

Inspeção de Pragas

• Uma taxa que cobre o custo de uma inspeção profissional de cupins quanto a cupins, podridão seca ou outros danos relacionados a pragas. Alguns estados e alguns empréstimos garantidos pelo governo exigem a inspeção.

Encargos de juros diários pré-pagos

• Um pagamento para cobrir qualquer interesse em sua hipoteca, que será acumulado a partir da data do fechamento até a data do seu primeiro pagamento da hipoteca.

Seguro Hipotecário Privado (PMI)

• Se o seu adiantamento for inferior a 20%, o credor poderá exigir o PMI. Pode ser necessário fazer o pagamento do PMI do primeiro mês no fechamento.

Taxa de avaliação do imóvel

• Uma taxa exigida paga a uma empresa de avaliação de propriedade profissional para avaliar o valor justo de mercado da residência usado para determinar sua relação entre o valor do empréstimo e o valor (LTV).

Contribuição predial

• No fechamento, espere pagar impostos sobre a propriedade que são devidos dentro de 60 dias após a compra da casa.

Taxa de bloqueio de taxa

• Uma taxa cobrada pelo credor por garantir a você uma certa taxa de juros por um período limitado de tempo, normalmente desde o momento em que você recebe uma pré-aprovação até o fechamento.
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Taxa de Gravação

• Uma taxa cobrada pelo escritório de gravação local, geralmente cidade ou município, pela gravação de registros públicos de terras.

Taxa de pesquisa

• Uma taxa cobrada por uma empresa de pesquisa para verificar linhas de propriedade e cercas compartilhadas para confirmar os limites de uma propriedade.

Taxas de pesquisa de monitoramento e status tributário

• Uma taxa de terceiros para acompanhar os pagamentos de impostos sobre a propriedade e notificar o credor sobre quaisquer problemas com os pagamentos de impostos sobre a propriedade, como pagamentos em atraso ou com falha.

Taxa de pesquisa de título

• Uma taxa cobrada pela empresa-título para analisar registros de propriedade pública por quaisquer discrepâncias de propriedade. A empresa título procura registros de escrituras e garante que não existam disputas ou penhor de propriedade pendentes na propriedade.

Imposto de Transferência

• Um imposto cobrado para transferir o título do vendedor para o comprador.

Taxa de subscrição

• Uma taxa cobrada pelo credor pela subscrição do seu empréstimo. Subscrição é o processo de pesquisa para verificar suas informações financeiras, renda, emprego e crédito para aprovação final do empréstimo.

Taxa de financiamento do VA

• Se você é um mutuário do VA, essa taxa, cobrada como uma porcentagem do valor do empréstimo, ajuda a compensar os custos do programa de empréstimo para os contribuintes dos EUA. O valor da taxa de financiamento depende da classificação do serviço militar e do valor do empréstimo; a taxa pode ser paga no fechamento ou transferida para sua hipoteca. Alguns militares estão isentos do pagamento da taxa.

Outra grande taxa: comissões imobiliárias. Os compradores não pagam essa taxa; vendedores fazem. Normalmente, a taxa de comissão é de 5% a 6% do preço de compra da casa e é dividida igualmente entre o agente do vendedor e o agente do comprador.

Como reduzir custos de fechamento

Pode parecer que você não pode pagar todas essas taxas além do adiantamento, das despesas de mudança e dos reparos em sua nova casa. No entanto, existem maneiras de negociar essas taxas.

1. Compre ao redor. Isso se aplica a credores e serviços de terceiros, como apólices de seguro de imóveis e empresas titulares. Muitos compradores de casas não percebem que podem economizar dinheiro significativo nos custos de fechamento se compararem taxas de credor para credor. Além disso, você não precisa usar a empresa do título, o inspetor de pragas ou o agente de seguros do proprietário sugerido pelo credor. Faça alguns trabalhos de casa e poderá economizar muito dinheiro com essas taxas.
2. Agendamento de fechamento no final do mês. Uma data de fechamento próxima ou no final do mês ajuda a reduzir os encargos com juros diários pré-pagos. Um credor pode executar esse cenário para descobrir quanto você pode economizar.
3. Apele ao vendedor para obter ajuda. Você pode conseguir que um vendedor abaixe o preço de compra ou cubra uma parte (ou todos - se você tiver realmente sorte) de seus custos de fechamento. Isso é mais provável se o vendedor estiver motivado e a casa estiver no mercado há muito tempo com poucas ofertas. Em muitos mercados imobiliários quentes, porém, as condições favorecem os vendedores, de modo que você pode receber uma resposta negativa ou um "não" direto se pedir ajuda a um vendedor. Não custa perguntar.
4. Compare a estimativa do empréstimo e feche os formulários de divulgação. Quando você obtiver sua estimativa inicial de empréstimo, revise-a com um pente fino. Se você não tiver certeza sobre o que implica uma taxa ou por que ela está sendo cobrada, peça ao credor que esclareça. Um credor que não pode explicar uma taxa ou repassa quando consultado deve ser uma bandeira vermelha. Da mesma forma, se você observar novas taxas ou observar aumentos visíveis em determinadas taxas de fechamento, peça ao credor que o guie pelos detalhes. Não é incomum os custos de fechamento variarem da pré-aprovação ao fechamento, mas grandes saltos ou acréscimos surpreendentes podem afetar sua capacidade de fechamento.
5. Negocie taxas específicas de empréstimos. Se você suspeitar que um credor está adicionando taxas desnecessárias, conhecidas como "taxas indesejadas", no seu empréstimo, fale. Peça ao credor para remover ou reduzir as taxas se você notar duplicação. A comparação de compras pode ser sua aliada na redução de custos de fechamento e na busca de termos e taxas competitivos. Seja especialmente cauteloso com taxas excessivas de processamento e documentação nas seguintes áreas:
   1. taxa de inscrição
   2. taxa de subscrição
   3. taxa de bloqueio de taxa
   4. taxa de processamento de empréstimos
   5. desconto do corretor
6. Role os custos de fechamento em sua hipoteca (como último recurso). Em alguns casos, os credores se oferecerão para pagar seus custos de fechamento ou lançá-los em seu empréstimo. Mas você não está fora do gancho; os credores tendem a cobrar taxas de juros mais altas para se pagarem por absorver suas taxas de fechamento, o que significa que você acaba pagando juros pelo seu empréstimo - e pelos custos de fechamento.

A linha inferior

Os custos de fechamento são inevitáveis ​​quando você compra uma casa. Se você tomar medidas proativas para fazer compras e analisar de perto sua estimativa de empréstimo com a divulgação final, poderá economizar muito dinheiro com essas taxas. Ao começar a economizar um adiantamento, reserve também dinheiro suficiente para fechar os custos. Lembre-se de que algumas áreas do país têm custos de fechamento mais altos que outras. Acima de tudo, seja o seu melhor advogado. Ao comprar, peça aos credores que especifiquem as taxas cobradas e tente negociá-las sempre que possível.

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