Regras fiscais para alugar sua casa de férias

Os proprietários de casas de férias podem optar por alugar suas propriedades para compensar as despesas de propriedade ou gerar renda. Dependendo do número de dias por ano em que um imóvel é alugado, o proprietário pode ter direito a certos benefícios fiscais que podem ajudar a tornar a propriedade da casa de férias mais acessível. A compreensão antecipada das regras tributárias pode ajudar os proprietários de casas de férias a tirar proveito dos incentivos fiscais e evitar surpresas na hora do imposto.
VEJA: Passo a passo da propriedade de férias

Regra de 14 dias ou 10%
Os benefícios fiscais aos quais um proprietário pode ter direito dependem do número de dias a cada ano em que o imóvel é alugado e de quanto tempo o proprietário gasta na casa. Se a casa de férias for usada exclusivamente para diversão pessoal do proprietário (e não for alugada em nenhum momento do ano), o proprietário geralmente poderá deduzir impostos imobiliários e juros sobre uma hipoteca residencial. Como uma residência principal, os custos associados a seguros, manutenção e serviços públicos não podem ser baixados.

Se a casa for usada para aluguel, o proprietário se enquadra em uma de três categorias.

Propriedade alugada por 14 dias ou menos a cada ano
De acordo com as leis tributárias, uma propriedade de férias pode ser alugada por até duas semanas (14 noites) a cada ano, sem a necessidade de informar a renda do aluguel. Nesse caso, a casa ainda é considerada uma residência pessoal, para que o proprietário possa deduzir os juros da hipoteca e os impostos sobre a propriedade no Cronograma A sob as regras padrão da segunda residência. No entanto, o proprietário não pode deduzir nenhuma despesa como despesa de aluguel.

Esse incentivo fiscal às vezes é chamado de "isenção de mestrado", já que os proprietários de imóveis próximos ao Augusta National Golf Club podem ganhar até US $ 20.000 alugando suas casas durante o torneio anual - sem ter que declarar a renda em suas declarações fiscais.

O proprietário aluga a propriedade por 15 dias ou mais e a utiliza por menos de 14 dias
Nesse caso, a propriedade é considerada uma propriedade de aluguel e as atividades de aluguel são vistas como um negócio. Todas as receitas de aluguel devem ser relatadas ao IRS e o proprietário pode deduzir certas despesas de aluguel, incluindo:

• Taxas pagas aos gerentes de propriedades
• Prémios de seguro
• Despesas de manutenção
• Juros de hipoteca
• Impostos sobre a propriedade
• Serviços de utilidade pública
• Depreciação

O valor das despesas de aluguel que pode ser deduzido é baseado na porcentagem de dias em que a casa de férias foi alugada (denominada "dias de aluguel"). Isso é calculado dividindo-se o número de dias em que a casa foi alugada pelo número total de dias em que a casa foi usada (dias de aluguel mais dias de uso pessoal). Por exemplo, se uma casa de férias tiver 120 dias totais de uso e 100 desses dias forem dias de aluguel, 83% das despesas (100 dias de aluguel / 120 dias totais de uso) poderão ser deduzidos da receita de aluguel (a parte do aluguel das despesas que excedem a receita de aluguel não pode ser deduzido). O proprietário não poderá deduzir os 17% restantes das despesas de aluguel.

Além de deduzir as despesas de aluguel, os proprietários podem deduzir até US $ 25.000 por ano em perdas, dependendo da receita bruta ajustada (AGI) do proprietário, e as perdas passivas podem ser baixadas se o proprietário administrar a propriedade ele mesmo .

VEJA: Aluguel de imóveis: Cash Cow Or Money Pit?

O proprietário usa a propriedade por mais de 14 dias ou 10% do total de dias em que a casa foi alugada.
Se os dias pessoais excederem 14 dias ou 10% do número de dias em que a casa for alugada (o que for maior), o IRS considerará a propriedade uma residência pessoal e a perda de aluguel não poderá ser deduzida. Ainda é possível deduzir as despesas de aluguel, até o nível da renda do aluguel, assim como impostos sobre a propriedade e juros de hipotecas.

Como o corte de 14 dias pode ter um efeito dramático nos impostos, é importante acompanhar e documentar com precisão os dias de uso pessoal versus os dias usados ​​para reparos e manutenção. De acordo com o IRS, qualquer dia gasto "trabalhando substancialmente em tempo integral reparando e mantendo (sem melhorar) sua propriedade não é contado como um dia de uso pessoal. Não conte esse dia como um dia de uso pessoal, mesmo que os membros da família use a propriedade para fins recreativos no mesmo dia ".

A linha inferior
Os proprietários que alugam casas de férias podem tirar proveito de certos benefícios fiscais, tornando assim uma segunda casa mais acessível. As leis tributárias oferecem benefícios muito diferentes, dependendo do número de dias que o imóvel é alugado a cada ano e da quantidade de tempo que o proprietário usa a casa. Como as leis tributárias são complicadas, pode ser útil (e prudente) consultar um especialista tributário qualificado para obter um entendimento abrangente das leis tributárias e determinar a melhor abordagem para alugar sua casa de férias.

VER: Deduções fiscais para proprietários de imóveis para aluguel