Deduções fiscais para proprietários de imóveis para aluguel

Você possui imóveis que aluga? Além do potencial para uma valorização contínua da renda e do capital, esses investimentos oferecem deduções que podem reduzir o imposto de renda sobre seus lucros. Mas primeiro, que tipo de investidor imobiliário você é: um investidor passivo ou profissional do setor imobiliário? Neste artigo, mostraremos como sua classificação pode fazer uma grande diferença no número de benefícios fiscais que você recebe.

Se você passa a maior parte do tempo no ramo imobiliário, como profissional do setor imobiliário, suas perdas de aluguel não são passivas. Isso significa que suas perdas são totalmente dedutíveis em relação a todas as receitas, passivas e não passivas. Caso contrário, suas perdas serão passivas e somente serão dedutíveis até US $ 25.000 na renda de seus aluguéis (a dedução se encerra se sua renda bruta ajustada modificada (MAGI) estiver entre US $ 100.000 e US $ 150.000). No entanto, perdas de mais de US $ 25.000 podem ser transferidas para o ano seguinte.

O IRS define um profissional imobiliário como alguém que gasta mais da metade do seu tempo de trabalho no negócio de aluguel. Isso inclui desenvolvimento, construção, aquisição e gerenciamento de propriedades. Você também deve gastar mais de 750 horas por ano trabalhando em suas propriedades de aluguel de imóveis.

Fontes comuns de renda
Renda
O dinheiro que você recebe para alugar é geralmente considerado tributável no ano em que o recebe, não quando era devido ou ganho; portanto, você deve incluir pagamentos adiantados como receita.

Por exemplo, suponha que você alugue uma casa por US $ 1.000 por mês e exija que os novos inquilinos paguem o aluguel do primeiro e do último mês quando assinarem um contrato de arrendamento. Nesse caso, você terá que declarar os US $ 2.000 que recebeu como receita, mesmo que US $ 1.000 desses US $ 2.000 cubram um período que poderá levar vários anos no futuro.

Despesas pagas pelo inquilino
As despesas pagas pelo seu inquilino são consideradas renda. Isso inclui, por exemplo, um reparo de emergência em uma geladeira que um inquilino deve fazer enquanto você estiver fora da cidade. Você pode deduzir o pagamento do reparo como uma despesa de aluguel.

Comércio de Serviços
Seu inquilino pode se oferecer para negociar seus serviços em troca de aluguel. No entanto, você deve incluir um valor justo de mercado dos serviços como receita. Por exemplo, se seu inquilino se oferecer para pintar a casa de aluguel em troca do aluguel de um mês (no valor de US $ 1.000), você deverá incluir os US $ 1.000 como renda, mesmo que não tenha recebido o dinheiro. No entanto, você poderá deduzir os US $ 1.000 como despesa.

Depósitos de segurança
Depósitos de segurança não são tributáveis ​​quando você os recebe, se a intenção é devolver esse dinheiro ao inquilino no final do contrato. Mas e se o inquilino não cumprir os termos da concessão?

Por exemplo, suponha que você colete um depósito de segurança de US $ 500 e, em seguida, seu inquilino se afaste e deixe buracos nas paredes que custam US $ 400 para consertar. Você pode deduzir esse valor do depósito de segurança durante o ano em que o devolver. Naquela época, porém, você deve incluir os US $ 400 que usou para reparar a parede como renda. Você também poderá mostrar os US $ 400 como uma despesa dedutível.

Reparos vs. Melhorias
Os proprietários de imóveis para locação podem assumir que tudo o que fazem em sua propriedade é uma despesa dedutível. Não é assim, de acordo com o IRS.

Um reparo mantém seu imóvel alugado em boas condições e é uma despesa dedutível no ano em que você paga por ele. Os reparos incluem pintura, conserto de um banheiro quebrado e substituição de um interruptor de luz com defeito. Melhorias, por outro lado, agregam valor à sua propriedade e não são dedutíveis quando você as paga. Você deve recuperar o custo das melhorias depreciando a despesa sobre a expectativa de vida de sua propriedade. As melhorias podem incluir um novo telhado, pátio ou garagem.

Portanto, do ponto de vista fiscal, você deve fazer reparos à medida que os problemas surgirem, em vez de esperar até que eles se multipliquem e exijam reformas.

Deduções comuns
Despesas de hipoteca
As despesas para obter uma hipoteca não são dedutíveis quando você as paga. Isso inclui comissões e avaliações. No entanto, você pode amortizá-los ao longo da vida da sua hipoteca.

Depois de começar a efetuar pagamentos de hipoteca, lembre-se de que nem todo o pagamento é dedutível. Como parte de cada pagamento é destinada ao pagamento do principal, esse valor não é uma despesa dedutível; a parcela paga com juros é dedutível. Sua empresa de hipoteca enviará a você um formulário 1098 a cada ano, mostrando quanto você pagou em juros ao longo do ano. Isso é dedutível. Além disso, se uma parte do seu pagamento incluir dinheiro que entra em uma conta de garantia para cobrir impostos e seguros, sua empresa de hipoteca deve informar isso também.

Despesas de viagem
O dinheiro gasto em viagens para cobrar aluguel ou manter sua propriedade de aluguel é dedutível. No entanto, se o objetivo da viagem era para melhorias, você deve recuperar essa despesa como parte da melhoria e sua depreciação.

Você tem duas opções para deduzir as despesas de viagem: as despesas reais ou a taxa de milhagem padrão. Você pode ler mais sobre os requisitos do IRS e o subsídio de milhagem atual na Publicação 463.

Outras despesas comuns
Além de reparos e depreciação, algumas das outras despesas comuns que você pode deduzir são:

• Seguro
• Impostos
• Tratamento do relvado
• Taxa de preparação da declaração de imposto
• Perdas por causalidades (furacão, terremoto, enchente, etc.) ou furtos

Condomínios e Cooperativas
Se você possui um condomínio ou cooperativa de aluguel, cada um tem algumas regras especiais.

Condomínios
Com um condomínio, você pode pagar taxas ou contribuições para cuidar da propriedade comum. Isso inclui a estrutura do edifício, saguões, elevadores e áreas de lazer.

Ao alugar seu condomínio, você pode deduzir despesas, como depreciação, reparos, juros e impostos relacionados à propriedade comum. No entanto, assim como em um aluguel unifamiliar, você não pode deduzir o dinheiro gasto em melhorias de capital, uma avaliação para uma cabana na sede do clube. Em vez disso, você deve depreciar o custo de qualquer melhoria em relação à expectativa de vida.

Cooperativas
As despesas que você possui para um apartamento cooperativo alugado são dedutíveis. Isso inclui as taxas de manutenção pagas à corporação habitacional cooperativa. As melhorias de capital são tratadas de maneira diferente - você não pode deduzir o custo da melhoria nem depreciá-lo. Você deve adicionar o custo da melhoria à sua base de custos no estoque da corporação. Isso reduzirá seu ganho de capital quando você vender o apartamento.

Mantenha bons registros
Sob o cronograma E do IRS, há espaços para inúmeras categorias de despesas. Portanto, o IRS oferece flexibilidade nos itens que você pode deduzir. Mas esteja preparado para fazer backup de sua reivindicação e não se esqueça de dividir as despesas que são de reparos e manutenção daquelas que são melhorias de capital. Lembre-se de que o dinheiro gasto em melhorias pode reduzir sua obrigação tributária quando você vende.

Além disso, se você declara ser um profissional do setor imobiliário, deve manter a documentação de suporte (agendas, diários, calendários, registros etc.) para comprovar sua participação ativa e o tempo gasto em suas propriedades a cada ano.

Em suma, existem alguns tipos de deduções disponíveis para investidores imobiliários e vale a pena saber para quem você se qualifica.