Você deve comprar uma casa em leilão?

Procurando adquirir um imóvel? Você não precisa se limitar aos canais tradicionais de pesquisa em listagens de imóveis e trabalho com agentes imobiliários. Você também pode comprar um imóvel em leilão.

Você deve comprar uma casa em leilão?

Prós e contras dos leilões

Os benefícios de comprar em leilão incluem expandir suas opções e, possivelmente, comprar com desconto. Você pode enfrentar menos concorrência para comprar um imóvel em comparação com a compra da maneira tradicional, mas também estará lidando com um grupo diferente de compradores em potencial - geralmente investidores experientes.

Talvez o maior risco de compra em leilão seja o conhecimento limitado das propriedades à venda, tornando um passo em falso caro uma possibilidade muito real. E, como em qualquer compra de imóveis, você precisará ler, entender e assinar muita papelada (de preferência com a ajuda de um advogado imobiliário).

O conhecimento imobiliário é rico em histórias de casas compradas em leilão por um valor bem abaixo do valor de mercado, e essas pechinchas existem. No entanto, os leilões são geralmente uma maneira mais arriscada de adquirir propriedades do que comprar através do processo usual. Essa realidade torna extremamente importante ser instruído sobre como os leilões de imóveis funcionam e prudente sobre as propriedades que você considera fazer uma oferta.

“Muitas pessoas acreditam incorretamente que as casas de leilão são um bom negócio”, diz John Myers, corretor imobiliário e corretor qualificado da Myers & Myers Real Estate em Albuquerque, NM “Algumas casas de leilão são bastante, e outras podem ser um grande erro. . ”

Para ajudar a evitar um grande erro, este artigo explica os conceitos básicos dos leilões de imóveis residenciais, para que você possa decidir se essa opção pode funcionar para você - se você deseja morar na propriedade ou usá-la apenas como investimento.

O que você precisa saber

• Comprar uma casa em leilão é mais arriscado do que comprar através do processo usual. É vital ter uma boa educação sobre o funcionamento dos leilões imobiliários.
• Você pode encontrar leilões domésticos através de governos locais, agentes imobiliários e sites on-line como RealtyTrac e Auction.com.
• As propriedades do leilão geralmente não permitem uma inspeção residencial ou qualquer maneira legal de visualizar o interior pessoalmente. Se você não puder arcar com o risco de comprar um imóvel em mau estado, siga os leilões que permitem inspecioná-lo antes da licitação.
• Revise e compreenda todas as regras do leilão e faça a devida diligência em qualquer propriedade em que esteja interessado - por exemplo, verificando reivindicações, gravames e ocupantes - antes de fazer uma oferta.

Propriedades de encerramento

Quando um proprietário não paga a hipoteca há pelo menos alguns meses, ele pode entrar em default e terminar no processo de execução duma hipoteca. Quando isso acontece, o banco registra um aviso de inadimplência no gravador do condado. Se o proprietário não pagar o saldo devido - ou renegociar a hipoteca com o credor - o credor poderá colocar a casa em leilão e forçar o proprietário a pagar por não pagamento. Esses leilões de encerramento são realizados por administradores contratados pelo banco.

Imposto Predial Padrão

Outra maneira pela qual uma casa acaba no bloco de leilão é quando o proprietário não paga os impostos prediais avaliados. Nesses casos, é a autoridade tributária não paga, e não o banco, que apreende a propriedade. O leilão de penhor fiscal resultante é conduzido por um xerife local, funcionário ou escritório do controlador ou município da autoridade local.

Participando do Leilão

Independentemente do tipo de leilão, esses eventos podem ocorrer em locais físicos, como tribunais do governo local e salas de conferências de hotéis, e esses leilões presenciais são concluídos rapidamente. Os leilões de imóveis também acontecem cada vez mais on-line, e os leilões on-line podem durar dias ou semanas.

A compra de casas em leilão foi e continuará a ser popular, segundo Earl White, co-fundador da House Heroes LLC, uma empresa de investimentos imobiliários da Flórida que compra casas, condomínios e terrenos residenciais. "Os ocupantes proprietários com orçamento limitado e os profissionais do setor imobiliário migram para fontes onde há menos concorrência", diz ele. “Naturalmente, as propriedades do leilão geram menos ofertas, resultando em um preço de venda mais baixo.

"No entanto, os leilões de encerramento não fornecem os descontos que existiam durante o período da crise [da habitação]", continua White, explicando que, quando há menos propriedades disponíveis, os compradores ficam altamente motivados por causa da valorização da casa e taxas de hipoteca favoráveis, e on-line os leilões aumentaram a concorrência e elevaram os preços.

Encontrar Leilões Imobiliários

Uma maneira de encontrar leilões é entrar em contato diretamente com os governos locais ou visitar seus sites para obter informações e, em seguida, entrar em contato por telefone para confirmar os detalhes. Outra é através de sites como RealtyTrac e Auction.com. No entanto, as informações online nem sempre são precisas.

As propriedades podem ser listadas em pré-encerramento porque o proprietário está atrasado nos pagamentos. Essas propriedades nunca podem ser colocadas à venda porque seus proprietários pagam os pagamentos ou chegam a um acordo com seus credores.

Agentes imobiliários e corretores locais também podem ser recursos valiosos. Mas você pode não encontrá-los ansiosos para ajudar, porque agentes e corretores não ganham automaticamente comissões em leilões ao vivo. No entanto, esses corretores de imóveis podem ganhar comissões através de leilões online.

Vários dados do serviço de listagem

Os relatórios do MLS (serviço de listagem múltipla direta) são muito mais valiosos para os compradores em potencial do que as listagens on-line, de acordo com White, porque contêm os dados completos para a listagem, incluindo fotos e, o mais importante, comentários de corretores não públicos. “Comentários não públicos são importantes porque especificam informações críticas que afetam o preço de venda e os dias de lançamento no mercado. Por exemplo, [esses relatórios do MLS contêm informações sobre] defeitos de propriedade, opções de financiamento, ocupação e arrendamentos de locatários ".

A melhor maneira de avaliar uma propriedade de leilão é trabalhar com agentes imobiliários, avaliadores, empreiteiros e outras pessoas que entendem os custos de construção e remodelação e podem estimar com precisão o valor da propriedade e o custo do trabalho necessário.

Enquanto as regras variam de acordo com o local, o MLS e os registros do condado geralmente estão disponíveis apenas para licenciados imobiliários, diz White. Na sua experiência, eles geralmente ficam felizes em ajudar gratuitamente se você entrar em contato com eles.

White também observa que os leilões presenciais estão desaparecendo, pois países ainda menores estão convertendo seus leilões presenciais em online. Miami e Palm Beach são dois locais onde os leilões de impostos e execuções hipotecárias estão agora totalmente online.

Lembre-se de que os leilões de encerramento são frequentemente adiados ou cancelados, mesmo no último minuto. O credor pode não ter obtido toda a documentação necessária, ou o mutuário pode ter elaborado uma solução para evitar a execução duma hipoteca.

O que os licitantes precisam saber

Antes de licitar em um leilão imobiliário, você precisa entender o risco que está assumindo. Uma compra ruim pode assombrá-lo por anos. Você também precisa entender as regras do leilão e estar preparado para segui-las antes de tentar participar.

Você deverá registrar e enviar um depósito reembolsável de 5% a 10% do preço de venda esperado da propriedade para a entidade que realiza o leilão. Se o leilão estiver acontecendo pessoalmente, faça o check-in pelo menos uma hora antes do início programado e obtenha o cartão oficial que você aumentará quando estiver pronto para licitar.

Ganhar uma propriedade em leilão pode funcionar de duas maneiras diferentes.

• Em um leilão de confirmação do credor, o credor não precisa aceitar sua oferta, mesmo que você seja o maior lance.
• Em um leilão absoluto, a oferta vencedora obtém a propriedade.

O preço inicial do leilão pode ser o saldo devedor da hipoteca ou um valor menor para estimular a licitação. Em um leilão de encerramento, o credor não pode lucrar com o leilão. Muitas vezes, essas propriedades são vendidas com prejuízo; se houver lucro, deve-se recorrer ao proprietário hipotecado após o pagamento da hipoteca e quaisquer outras garantias. As propriedades do leilão nem sempre são ótimas ofertas - por exemplo, o leiloeiro pode definir um preço de reserva oculto em uma propriedade, que é o mínimo que deve ser oferecido.

“Seja um comprador que participa do leilão pessoalmente ou on-line, ele deve ter em mente que existe um preço limite para cada propriedade em que uma compra inteligente pode se tornar uma compra tola e não deve permitir o evento, o local ou suas emoções para influenciar sua decisão ”, aconselha Ron Humes, corretor de imóveis desde 2000 e atual vice-presidente de operações da Post Modern Marketing em Lexington, Ky.

O problema de acessar uma propriedade

As propriedades do leilão raramente fornecem compradores em potencial no mesmo nível de acesso que as propriedades vendidas tradicionalmente. Você provavelmente não será capaz de percorrer a propriedade com seu agente conforme sua conveniência, embora algumas empresas de leilão ofereçam casas abertas.

"Eu pessoalmente nunca recomendaria que um cliente comprasse um imóvel remotamente sem antes realizar o teste do globo ocular", diz David Roberson, advogado e corretor imobiliário em San Jose, Califórnia. Ele e sua esposa são proprietários de 22 imóveis em três estados e ele é o proprietário e operador do Silicon Valley Property Management Group. Você ou sua equipe de investimento de confiança devem avaliar minuciosamente o imóvel que você está considerando e as pessoas com quem está lidando antes de se comprometer legal ou financeiramente.

Da mesma forma, Humes adverte que as fontes que relatam o valor atual ou futuro de uma propriedade podem ser muito imprecisas, a menos que tenha havido uma avaliação no local por profissionais que sabem reunir e avaliar todos os detalhes necessários. A melhor maneira de avaliar uma propriedade de leilão é trabalhar com profissionais - agentes imobiliários, avaliadores e empreiteiros - que entendem os custos de construção e remodelação e que podem avaliar com precisão o valor atual e futuro da propriedade e o custo do trabalho necessário.

Condição e Inspeções de Propriedade

A casa podia ter todos os tipos de problemas - lembre-se, era uma casa que pertencia a alguém que não podia pagar a hipoteca ou os impostos sobre a propriedade, então provavelmente também não podiam pagar manutenção ou reparos de rotina. Além disso, uma vez que esse proprietário percebeu que estaria perdendo a casa, pode tê-la negligenciado intencionalmente ou até danificado seriamente. Além disso, propriedades que ficaram vagas podem ter sido vandalizadas ou tiveram posseiros.

Suponha que, se a propriedade parece terrível por fora, provavelmente também parece terrível por dentro. As propriedades do leilão são vendidas como estão e você deve poder pagar todos e quaisquer reparos. Por mais tentador que seja, você não deve invadir para ter uma idéia melhor das condições da propriedade.

Você pode ter visto nadadeiras fazendo isso na TV - entrando nos quintais, espiando ou mesmo subindo pelas janelas - mas não é legal. E você definitivamente não quer incomodar ninguém que ocupa a casa, não apenas por cortesia, mas também por sua segurança. Busque informações sobre o histórico de propriedade da propriedade nos registros do governo local, converse com agentes imobiliários locais e solicite respeitosamente as informações dos vizinhos.

As propriedades do leilão geralmente não permitem uma inspeção residencial ou qualquer maneira legal de visualizar o interior pessoalmente. Se você não puder arcar com o risco de comprar um imóvel em mau estado, siga os leilões que permitem inspecioná-lo antes da licitação. Sem essas informações, pode ser difícil saber no que você está se metendo, quais serão os custos de reparo de uma propriedade ou seu verdadeiro valor até que você se torne o proprietário.

Mesmo que você possa fazer uma inspeção residencial, qualquer inspeção tem seus limites. Problemas atrás de paredes, tetos e pisos podem não ser aparentes até você tomar posse. Se os utilitários estiverem desligados, talvez você não consiga detectar vazamentos, problemas elétricos, aparelhos quebrados ou equipamento HVAC com defeito.

Opções de pagamento: planejar com antecedência

Comprar um imóvel em leilão geralmente requer muito dinheiro. Cada empresa de leilões e governo do condado tem seus próprios requisitos de pagamento, mas você provavelmente precisará de dinheiro apenas para garantir seu direito de licitar. Valores de pagamento e métodos de compra geralmente dependem da propriedade e da casa de leilões. Opções de financiamento mais flexíveis podem estar disponíveis comprando uma propriedade de um banco da maneira tradicional: os leilões não são a única maneira de comprar execuções hipotecárias.

Quanto ao pagamento, os licitantes em um leilão devem levar dinheiro, ordem de pagamento ou cheque administrativo para a quantia exigida pelo titular do leilão. Normalmente, você terá que pagar a propriedade na íntegra imediatamente após a vitória no leilão. Ocasionalmente, você pode ter até o dia seguinte para concluir o pagamento. A não conclusão do pagamento pode resultar na perda do seu depósito e na proibição de futuros leilões. Esteja preparado para fornecer comprovantes de fundos para mostrar que você é capaz de concluir a compra. Se você está fazendo lances como entidade, como uma LLC, uma sociedade fiduciária ou limitada, e não como um indivíduo, pode ser necessário mostrar os documentos da entidade.

Os vencedores passam por custódia e fechamento, como faria com qualquer outra compra de casa. Os licitantes em leilões de propriedades geralmente são investidores imobiliários que podem pagar em dinheiro. Para leilões que permitem compras financiadas, você precisa ser pré-qualificado com antecedência.

Algumas casas de leilão preferem que você trabalhe com os credores afiliados e os disponibilize no local do leilão. No entanto, faça sua pesquisa com antecedência para determinar as taxas de juros disponíveis dos credores concorrentes. Esta informação pode lhe dar alguma vantagem.

Além disso, certifique-se de entender as taxas do leilão que você deverá cobrir. "Casas compradas em leilões muitas vezes têm custos e taxas de leiloeiros, bancos, advogados e outras empresas necessárias para levar a propriedade ao leilão", disse Humes. "Não é incomum encontrar taxas de leilão de 10%, juros e multas bancárias, honorários advocatícios, taxas de 12% sobre vendas, taxas de preparação de propriedades e outras que são repassadas ao comprador."

Verifique quaisquer reivindicações, ônus e ocupantes

Antes de fazer um lance, convém contratar uma empresa de pesquisa de títulos para ver quem pode ter ônus contra a propriedade. Se você vencer, você se tornará responsável por quaisquer ônus, o que significa mais dinheiro do seu bolso.

Pode haver outras ações contra a casa - não apenas os ônus fiscais, mas também os contratados ou uma segunda hipoteca. Os licitantes devem verificar com a empresa de leilões para garantir que a propriedade tenha um título claro. Se você ganhar um leilão, convém comprar o seguro do título durante a garantia ou imediatamente após o fechamento para se proteger contra quaisquer ônus não descobertos durante a pesquisa do título.

Além disso, em alguns casos, o (ex) proprietário ou um invasor estará ocupando a propriedade, o que significa que você terá que despejá-la - um processo que pode ser desagradável na melhor das hipóteses e longo e caro na pior das hipóteses. Para simplificar o processo, você pode oferecer vários milhares de dólares antecipadamente para sair e entregar as chaves.

Evite fazer qualquer coisa até manter o título. Evite o desejo de iniciar reformas ou se mudar para a propriedade imediatamente após receber o certificado de venda. Você ainda precisará esperar até 10 dias para receber seu certificado de título. A propriedade não é verdadeiramente sua até que você possua esse certificado; o proprietário ainda pode reter seu direito à casa entrando com uma contestação à venda no tribunal ou pagando o empréstimo.

A linha inferior

Casas hipotecadas podem ser financeiramente atraentes, mas há muitos obstáculos a serem considerados antes de comprar. Além disso, o fato de uma casa estar à venda em leilão não significa que você poderá comprá-la por um bom preço (ou que a casa seja um bom negócio a qualquer preço - pode ser um poço de dinheiro). Mas, para indivíduos mais experientes, inteligentes e motivados, vale a pena explorar os leilões de propriedades como uma maneira de comprar uma casa ou uma propriedade de investimento a baixo custo.

Dito isto, considere as propriedades que não são de leilão como uma alternativa. "Pode ser possível encontrar um acordo melhor ao negociar com um vendedor que possui patrimônio em uma propriedade e pode negociar em seu próprio nome, sem todas as multas e taxas associadas ao leilão", aconselha Humes. “Você também pode ter mais concorrência em leilões de empresas que compram propriedades para mudar como modelo de negócios. Casas leiloadas nem sempre são o melhor negócio para o comprador médio. ”

Se você estiver interessado em comprar uma propriedade de barganha em um leilão, há muito o que aprender. Leilões são uma maneira mais arriscada de comprar um imóvel do que através de um agente imobiliário. É importante ser extremamente educado sobre o processo e sobre as propriedades nas quais você está interessado em licitar. Trabalhar com um corretor ou corretor imobiliário local para identificar propriedades em potencial pode ajudar, embora eles possam não estar interessados, a menos que você possa chegar a um acordo de compensação.

Por fim, verifique cuidadosamente todas as regras do leilão e realize a devida diligência na propriedade antes de licitar. Procure o advogado de um advogado do setor imobiliário - de preferência um experiente em vendas de execução hipotecária - para garantir que você entenda quais serão suas responsabilidades e responsabilidades se você for o vencedor da licitação.