Devo combinar duas hipotecas em uma?

O mercado hipotecário mudou muito na última década. No passado, praticamente qualquer pessoa podia obter uma hipoteca - mesmo uma por muito mais do que podia pagar. Naquela época, as taxas de juros eram mais altas, mas os padrões de empréstimos eram mais fáceis. Hoje é mais difícil se qualificar, e as taxas de juros estão começando a subir dos mínimos históricos.

Talvez você tenha feito uma segunda hipoteca (mais comumente chamada de empréstimo sobre o patrimônio) quando as taxas eram altas. Essa é apenas uma das razões pelas quais você pode considerar consolidar seus empréstimos. Mas você deveria? Isso faz sentido? Ou é melhor manter os empréstimos separados?

Quatro razões para consolidar suas hipotecas

Casey Fleming, consultora de hipotecas e escritora freelancer que é a O autor do "Guia do empréstimo: Como obter a melhor hipoteca possível", cita os quatro motivos a seguir para consolidação:

1. Reduza sua taxa de juros

Cerca de uma década atrás, as taxas médias de hipotecas eram muito mais altas. Em meados de junho de 2007, por exemplo, a taxa média de 30 anos atingiu uma alta de 6, 74%. Mas em março de 2019, as taxas foram em média de 4, 27% - mais de um terço mais baratas que em 2007. Uma taxa mais baixa pode significar economizar milhares de dólares em seu empréstimo. Quanto menor a taxa de juros, menos você pagará no total durante todo o prazo do empréstimo.

Principais Takeaways

• Se você possui duas hipotecas, consolidá-las em uma para uma taxa de juros reduzida ou um prazo de empréstimo mais curto pode economizar uma quantia significativa de dinheiro.
• O refinanciamento de uma hipoteca de taxa variável para um empréstimo de taxa fixa pode ajudar a reduzir as preocupações sobre se você pode pagar seus pagamentos de hipoteca posteriormente no empréstimo.
• A consolidação para reduzir seus pagamentos geralmente acaba lhe custando mais com o tempo, pois seu empréstimo é redefinido para um prazo mais longo.

2. Eliminar o risco de uma hipoteca de taxa variável

Como os pagamentos geralmente são mais baixos no início de uma hipoteca de taxa variável, os compradores de imóveis podem ser levados a comprar uma casa que não podem pagar mais tarde. No término do período introdutório, os clientes podem achar que o pagamento pode ser muito alto para sua família em um futuro bem próximo. A consolidação de suas hipotecas em uma única hipoteca de taxa fixa eliminará a preocupação de um pagamento significativamente maior posteriormente na hipoteca.

É uma jogada particularmente boa quando as taxas são relativamente baixas. O Federal Reserve Board aumentou nove vezes as taxas de juros das hipotecas desde 2015, mas aumentou as taxas pela última vez em dezembro de 2018 e indicou que nenhum aumento está planejado para 2019.

A simples comparação dos pagamentos mensais das hipotecas provavelmente o levará a fazer um mau acordo no refinanciamento; você precisa analisar todos os custos ao longo do tempo.

3. Pague seus empréstimos mais rapidamente

Além de combinar os dois empréstimos em um único pagamento, considere um empréstimo mais curto. O montante total de juros que você pagará é menor e a propriedade ou propriedades são suas antes. Obviamente, os pagamentos mensais serão maiores.

Considere o exemplo de uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos em uma casa de US $ 250.000 que custaria cerca de US $ 1.150 por mês. Se você fizer isso em um empréstimo de 15 anos, o custo mensal sobe para US $ 1.811 - um pagamento mais alto, mas menos oneroso ao longo do tempo, porque em 15 anos você fará menos pagamentos que em 30 anos e pagará aproximadamente US $ 88.000 a juros.

4. Reduza seus pagamentos

A única vez que isso faz sentido é quando você se encontra completamente louco. O problema é que, ao longo do tempo, diminuir o valor do pagamento geralmente custará mais. De acordo com Fleming, "pagamentos mensais mais baixos raramente significam custos mais baixos da vida útil - ou custos de juros anuais ainda mais baixos - porque o novo empréstimo quase sempre redefine sua programação de pagamentos para um prazo mais longo, e menos do seu pagamento será destinado ao principal".

Como os juros são antecipados na maioria das hipotecas, uma quantia menor do seu pagamento vai para o principal nos primeiros anos de uma nova hipoteca. Se você continuar redefinindo o empréstimo, acaba pagando mais juros a longo prazo. É por isso que os refinanciadores em série acham mais difícil pagar suas hipotecas.

A linha inferior

Se você consolidar suas hipotecas, verifique se é um benefício para você a longo prazo. Observe o valor total que você terá que pagar do empréstimo e o ritmo em que você acumulará capital. Simplesmente comparar pagamentos é pensar a curto prazo. Segundo Fleming, “Nenhuma ferramenta é usada com mais frequência para convencer os proprietários de imóveis a fazer negócios ruins do que a comparação do pagamento mensal. É simplista demais e custa aos proprietários milhões de dólares todos os anos. Em um mundo ideal, o prazo do novo empréstimo deve ser igual ou menor que o dos empréstimos existentes. ”