Segunda hipoteca
Uma segunda hipoteca é um tipo de hipoteca subordinada feita enquanto uma hipoteca original ainda está em vigor. No caso de inadimplência, a hipoteca original receberia todos os proventos da liquidação do imóvel até que tudo seja liquidado. Como a segunda hipoteca receberia pagamentos somente quando a primeira hipoteca foi paga, a taxa de juros cobrada pela segunda hipoteca tende a ser maior e o valor emprestado será menor do que o da primeira hipoteca.
Uma segunda hipoteca também é chamada de empréstimo imobiliário.
Entendendo a segunda hipoteca
Quando a maioria das pessoas compra uma casa ou propriedade, contrai um empréstimo à habitação de uma instituição de crédito que usa a propriedade como garantia. Este empréstimo à habitação é chamado de hipoteca, ou mais especificamente, uma primeira hipoteca. O mutuário é obrigado a reembolsar o empréstimo em parcelas mensais constituídas por uma parte do valor principal e pagamentos de juros. Com o tempo, como o proprietário da casa faz bons pagamentos mensais, o valor da casa também se valoriza economicamente. A diferença entre o valor de mercado atual da casa e qualquer pagamento de hipoteca restante é chamada de home equity.
O proprietário da casa pode optar por emprestar seu patrimônio para financiar outros projetos ou gastos. O empréstimo que ele contrai contra seu patrimônio líquido é conhecido como uma segunda hipoteca, pois ele já possui uma primeira hipoteca pendente. A segunda hipoteca é uma quantia fixa de pagamento feita ao mutuário no início do empréstimo. Como as primeiras hipotecas, as segundas hipotecas devem ser reembolsadas por um prazo especificado a uma taxa de juros fixa ou variável, dependendo do contrato de empréstimo assinado com o credor. O empréstimo deve ser quitado antes que o mutuário possa assumir outra hipoteca contra seu patrimônio líquido.
Alguns tomadores de empréstimos usam uma linha de crédito de capital próprio (HELOC) como segunda hipoteca. Um HELOC é uma linha de crédito rotativa garantida pelo patrimônio da casa. A conta HELOC está estruturada como uma conta de cartão de crédito, na qual você só pode pedir emprestado até um valor predeterminado e efetuar pagamentos mensais na conta, dependendo do valor que você deve atualmente no empréstimo. À medida que o saldo do empréstimo aumenta, o mesmo ocorre com os pagamentos. No entanto, as taxas de juros em um HELOC e segundas hipotecas em geral são mais baixas do que as taxas de juros em cartões de crédito e dívida não garantida.
Como a primeira hipoteca ou compra é usada como empréstimo para a compra do imóvel, muitas pessoas usam a segunda hipoteca como empréstimo para grandes despesas que podem ser muito difíceis de financiar. Por exemplo, as pessoas podem contratar uma segunda hipoteca para financiar a educação universitária de uma criança ou para comprar um veículo novo. As segundas hipotecas também podem ser um método para consolidar a dívida usando o dinheiro da segunda hipoteca para quitar outras fontes de dívida pendente, que podem ter taxas de juros ainda mais altas.
Como a segunda hipoteca também usa a mesma propriedade como garantia da primeira hipoteca, a hipoteca original tem prioridade na garantia, caso o devedor deixe de pagar seus pagamentos. Se o empréstimo entrar em default, o primeiro credor hipotecário será pago primeiro antes do segundo credor hipotecário. Isso significa que as segundas hipotecas são mais arriscadas para os credores que solicitam uma taxa de juros mais alta nessas hipotecas do que na hipoteca original.
Como a hipoteca de compra, há custos associados à contratação de uma segunda hipoteca. Esses custos incluem taxas de avaliação, custos para executar uma verificação de crédito e taxas de originação.
Embora a maioria dos financiadores de segunda hipoteca afirme que não cobra os custos de fechamento, o mutuário ainda deve pagar os custos de fechamento de alguma forma, pois o custo é incluído no custo total da contratação de um segundo empréstimo em uma casa.
Como um credor em uma segunda posição assume mais riscos do que um na primeira posição, nem todos os credores oferecem uma segunda hipoteca. Aqueles que tomam grandes medidas para garantir que o mutuário seja bom para efetuar pagamentos do empréstimo. Ao considerar a solicitação de um mutuário para um empréstimo de capital próprio, o credor verificará se o imóvel possui patrimônio significativo na primeira hipoteca, alta pontuação de crédito, histórico estável de emprego e baixa relação dívida / renda. (Para leitura relacionada, consulte "Como adquirir uma segunda casa" e "Incentivos fiscais para proprietários de segunda casa")