Abordagem de comparação de vendas (SCA)
A abordagem de comparação de vendas é um método de avaliação de imóveis que compara uma propriedade a outras propriedades com características semelhantes que foram vendidas recentemente. O método leva em consideração o efeito que recursos individuais têm sobre o valor geral da propriedade. Em outras palavras, o valor total de uma propriedade é a soma dos valores de todos os seus recursos. Agentes imobiliários e avaliadores podem usar a abordagem de comparação de vendas ao avaliar propriedades para vender.
Compreendendo a abordagem de comparação de vendas (SCA)
A abordagem de comparação de vendas ajuda profissionais e compradores imobiliários a determinar se o preço de uma casa é justo e comparável ao mercado atual.
A abordagem é usada como espinha dorsal da análise comparativa de mercado, que é uma análise dos preços de propriedades vendidas recentemente semelhantes e dentro da mesma área geográfica. Em outras palavras, a abordagem geralmente envolve analisar as propriedades locais para ver o que elas têm em comum. A partir daí, os avaliadores podem determinar um valor para uma propriedade com base em seus recursos. Ao examinar propriedades no mesmo local, evita-se o uso de métodos menos confiáveis, como comparar as vendas de propriedades em uma área geográfica mais ampla.
Aplicando a abordagem de comparação de vendas
Embora existam muitas etapas que um avaliador imobiliário pode executar na avaliação do valor de uma propriedade, as etapas descritas abaixo são algumas das mais comuns. É importante observar que a abordagem de comparação de vendas não é uma avaliação oficial e, se uma propriedade for única, poderá ser necessária uma avaliação formal.
Localização e Bairro
A geografia de onde os imóveis estão localizados e as condições da topografia local podem ter efeitos diretos no valor atribuído a todas as propriedades comparáveis. Por exemplo, uma fileira de casas localizadas perto de um aeroporto teria problemas de ruído que seriam parte de suas comparações de vendas. Se essas mesmas casas estivessem localizadas em uma parte mais tranquila da cidade, a avaliação seria diferente.
Seria mais apropriado comparar casas localizadas no mesmo bairro do que casas em outra parte da cidade, mesmo que elas compartilhem os mesmos projetos arquitetônicos. Alguns dos fatores a serem observados na avaliação de um bairro incluem:
- Proximidade de escolas próximas, se houver
- Água, lagos ou praias
- Parques ou áreas comuns
- Proximidade com estradas ou viadutos
- Prédios abandonados, trilhos de trem, edifícios industriais
Outros fatores externos podem entrar em jogo com uma avaliação, como níveis de poluição na propriedade e na área circundante.
Listagens Vendidas Recentemente
Revise o valor da propriedade da casa e o custo por metro quadrado. As listagens vendidas recentemente podem ajudar a fornecer um ponto de partida para o valor das casas na área. Embora as casas sejam vendidas a preços diferentes, dependendo de suas características e do mercado no momento da venda, a revisão dos valores das propriedades e as vendas recentes fornecerão um bom ponto de partida ou número de linha de base.
Características da casa à venda com itens similares
Uma casa deve ser comparada com propriedades com o mesmo número de quartos, garagens e banheiros. A comparação deve incluir casas com aproximadamente a mesma metragem quadrada em parcelas de terra do mesmo tamanho.
Idade e Condição das Casas
Compare a casa com as de idade semelhante e, se for uma casa mais antiga, se precisa de atualizações. O estado geral da casa pode influenciar significativamente uma avaliação. Por exemplo, duas casas podem ter o mesmo design, com o mesmo número de cômodos, mas uma delas pode precisar de reparos. Pode haver danos por cupins, problemas com encanamentos ou coberturas que devem ser substituídos ou consertados. Qualquer melhoria necessária afetaria o valor da propriedade, independentemente de ter recursos comparáveis.
Calcular um preço médio por pé quadrado
Depois que as casas com características, idade e geografias semelhantes forem compiladas, pegue cada um dos seus preços de venda e divida-os por metros quadrados. O resultado produzirá o custo por metro quadrado com base nas residências na análise de comparação de vendas. Faça a média do custo por metragem quadrada de todas as casas comparáveis e multiplique esse número pela metragem quadrada da casa que está sendo avaliada.
Por exemplo, vamos olhar para casas na mesma área e calcular sua metragem quadrada média. Três casas na área foram vendidas recentemente e foram listadas a seguir:
- US $ 300.000 com 3.500 pés quadrados e um preço por metragem quadrada de US $ 85, 70 (300.000 / 3.500)
- $ 285.000 com 2.800 pés quadrados e um preço por metragem quadrada de $ 101, 78
- $ 232.000 com 2.500 pés quadrados e um preço por metragem quadrada de $ 92, 80
- O preço médio por metragem quadrada das três propriedades é de US $ 93, 42 ou ((85, 70 + 101, 78 + 92, 80 = US $ 280, 28) / 3)
A casa avaliada possui uma metragem quadrada de 2.600 e quando multiplicamos a metragem quadrada média das casas comparáveis, chegamos a um valor avaliado de US $ 242.892 ou (US $ 93, 42 * 2.600). A análise deve fornecer um valor razoável para o lar.
Obviamente, muitos outros recursos podem aumentar o valor da casa. No entanto, uma análise de comparação de vendas não é uma ciência exata, pois o valor de uma casa é um tanto subjetivo, o que significa que uma família pode encontrar mais valor nela do que outra e aumentar sua oferta. Como afirmado anteriormente, fatores externos, como condições econômicas, mercado de trabalho e estado do mercado imobiliário, influenciam fortemente o quanto uma casa é vendida ou por quanto tempo fica no mercado.