Noções básicas de financiamento para compradores de casas pela primeira vez

A infinidade de opções de financiamento disponíveis para compradores de imóveis novos pode parecer avassaladora. Mas reservar um tempo para pesquisar os conceitos básicos do financiamento imobiliário pode economizar uma quantidade significativa de tempo e dinheiro. Compreender o mercado em que o imóvel está localizado e se ele oferece incentivos aos credores pode significar vantagens financeiras adicionais para você. Dê uma olhada em suas finanças para garantir que você está recebendo a hipoteca que melhor se adapte às suas necessidades.

Principais Takeaways

• Comprar uma primeira casa pode ser empolgante - além de estressante e confuso.
• A obtenção de uma hipoteca será uma etapa crucial na compra de sua primeira casa, e há vários fatores para escolher a mais adequada.
• Você terá que decidir se deseja optar por uma taxa fixa ou flutuante, o número de anos para pagar sua hipoteca e o tamanho do seu pagamento inicial.
• Os credores também terão que avaliar sua capacidade creditícia e sua capacidade de reembolso com base em renda, ativos e histórico de crédito.
• Dependendo de suas circunstâncias, você pode ser elegível a termos mais favoráveis ​​por meio de um empréstimo da FHA ou VA.

Tipos de Empréstimos

Empréstimos convencionais

Empréstimos convencionais são hipotecas que não são seguradas ou garantidas pelo governo federal. São tipicamente hipotecas de taxa fixa. Embora seus requisitos mais rigorosos para um pagamento inicial maior, maior pontuação de crédito, menor índice de renda / dívida e potencial de necessidade de seguro de hipoteca particular os tornem o tipo de hipoteca mais difícil de se qualificar, as hipotecas convencionais costumam ser menos dispendiosas do que as hipotecas garantidas.

Empréstimos convencionais são definidos como empréstimos em conformidade ou empréstimos não em conformidade. Os empréstimos em conformidade cumprem diretrizes, como limites de empréstimos estabelecidos pelas empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) Fannie Mae ou Freddie Mac, porque os credores empacotam esses empréstimos e vendem títulos sobre eles no mercado secundário. O limite de empréstimo de 2018 para uma hipoteca convencional é de US $ 453.100, mas o valor é maior para as áreas de alto custo designadas.

Um empréstimo feito acima desse valor é chamado de empréstimo jumbo e geralmente possui uma taxa de juros ligeiramente mais alta porque esses empréstimos são menos atraentes para o mercado secundário. Para empréstimos não conformes, a instituição de empréstimo que subscreve o empréstimo, geralmente um emprestador de carteira, define suas próprias diretrizes.

Empréstimos FHA

A Federal Housing Administration (FHA), parte do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA, oferece vários programas de empréstimos hipotecários. Um empréstimo da FHA tem requisitos de pagamento mais baixos e é mais fácil de qualificar do que um empréstimo convencional. Os empréstimos FHA são excelentes para compradores de imóveis iniciantes, porque, além de reduzir os custos de empréstimos iniciais e os requisitos de crédito menos rigorosos, é possível efetuar um adiantamento de até 3, 5%. Os empréstimos da FHA não podem exceder o limite legal.

Empréstimos VA

O Departamento de Assuntos de Veteranos (VA) dos EUA garante empréstimos para VA. O VA não faz empréstimos, mas garante hipotecas feitas por credores qualificados. Essas garantias permitem que veteranos e prestadores de serviços obtenham empréstimos à habitação com condições favoráveis, geralmente sem pré-pagamento. Na maioria dos casos, os empréstimos VA são mais fáceis de qualificar do que os empréstimos convencionais. Os credores geralmente limitam o empréstimo máximo do VA aos limites convencionais de empréstimos hipotecários. Antes de solicitar um empréstimo, solicite a elegibilidade do VA. Se você for aceito, o VA emitirá um certificado de elegibilidade que você pode usar para solicitar um empréstimo.

Além desses tipos e programas comuns de empréstimos, verifique programas patrocinados por governos e agências estaduais e locais para aumentar o investimento ou a propriedade de imóveis em determinadas áreas.

Requisitos de patrimônio e renda

O preço do empréstimo hipotecário é determinado pelo credor de duas maneiras, ambas baseadas na capacidade creditícia do tomador. Além de verificar sua pontuação no FICO das três principais agências de crédito, os credores calcularão a taxa de empréstimo / valor (LTV) e a taxa de cobertura do serviço da dívida (DSCR) para definir o preço do empréstimo.

LTV é a quantia de patrimônio real ou implícita que está disponível na garantia que está sendo emprestada. Para compras de imóveis, o LTV é determinado dividindo o valor do empréstimo pelo preço de compra do imóvel. Os credores assumem que quanto mais dinheiro você está colocando em risco (na forma de adiantamento), menor a probabilidade de você deixar o empréstimo. Quanto maior o LTV, maior o risco de inadimplência, de modo que os credores cobrarão mais.

O LTV também determina se você será obrigado a comprar um seguro de hipoteca privada (PMI). O PMI isola o credor da inadimplência transferindo uma parte do risco do empréstimo para uma seguradora de hipotecas. A maioria dos credores exige do PMI qualquer empréstimo com um LTV superior a 80%, ou seja, qualquer empréstimo em que você possua menos de 20% de patrimônio na casa. O valor a ser segurado e o programa de hipotecas determinarão o custo do seguro hipotecário e como ele será cobrado.

A maioria dos prêmios de seguro hipotecário é cobrada mensalmente, juntamente com os depósitos em garantia de impostos e propriedades. Uma vez que o LTV é igual ou inferior a 78%, o PMI deve ser eliminado automaticamente. Você poderá cancelar o PMI quando a casa tiver valor suficiente para fornecer 20% de patrimônio e um período definido, como dois anos. Alguns credores, como o FHA, avaliarão o seguro hipotecário como um montante fixo e o capitalizarão no valor do empréstimo.

Como regra geral, tente evitar o PMI porque é um custo que não traz benefícios para você. Existem maneiras de evitar pagar pelo PMI. Uma é não emprestar mais de 80% do valor da propriedade ao comprar uma casa; o outro é usar o financiamento da casa própria ou uma segunda hipoteca para reduzir mais de 20%. O programa mais comum é chamado de hipoteca 80-10-10. O 80 representa o LTV da primeira hipoteca, os 10 primeiros representam o LTV da segunda hipoteca e o terceiro 10 representa o patrimônio que você tem em casa.

Embora a taxa na segunda hipoteca seja superior à taxa da primeira, de forma mista, ela não deve ser muito superior à taxa de um empréstimo LTV de 90%. Uma hipoteca 80-10-10 pode ser menos cara do que pagar pelo PMI e também permite acelerar o pagamento da segunda hipoteca e eliminar essa parcela da dívida rapidamente, para que você possa pagar sua casa mais cedo.

O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) determina sua capacidade de pagar a hipoteca. Os credores dividem sua receita líquida mensal pelos custos da hipoteca para avaliar a probabilidade de você deixar a inadimplência. A maioria dos credores exigirá DSCRs maiores que um. Quanto maior a proporção, maior a probabilidade de você poder cobrir os custos de empréstimos e menor o risco que o credor assume. Quanto maior o DSCR, maior a probabilidade de um credor negociar a taxa de empréstimo porque, mesmo a uma taxa mais baixa, o credor recebe um melhor retorno ajustado ao risco.

Por esse motivo, inclua qualquer tipo de renda qualificada possível ao negociar com um credor hipotecário. Às vezes, um emprego extra de meio período ou outro negócio de geração de renda pode fazer a diferença entre qualificar ou não um empréstimo ou receber a melhor taxa possível.

Hipotecas com taxa fixa e flutuante

Outra consideração é se deve obter uma hipoteca de taxa fixa ou flutuante. Em uma hipoteca de taxa fixa, a taxa não muda durante todo o período do empréstimo. O benefício óbvio de obter um empréstimo de taxa fixa é que você sabe quais serão os custos mensais do empréstimo para todo o período do empréstimo. Uma hipoteca de taxa flutuante, como uma hipoteca apenas de juros ou uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), foi projetada para ajudar os compradores de primeira viagem ou pessoas que esperam que sua renda aumente substancialmente durante o período do empréstimo.

Empréstimos de taxa flutuante geralmente permitem obter taxas introdutórias mais baixas durante os primeiros anos do empréstimo, permitindo que você se qualifique para um empréstimo maior do que se tivesse tentado obter um empréstimo de taxa fixa mais caro. Embora um empréstimo de taxa flutuante possa ser útil para alguns tomadores de empréstimos, eles podem ser arriscados se sua renda não crescer de acordo com o aumento da taxa de juros. A outra desvantagem é que a variação da taxa é incerta, pois geralmente está vinculada a uma taxa futura do mercado.

Os tipos mais comuns de ARMs são de um, cinco ou sete anos. A taxa de juros inicial é normalmente fixa por um período de tempo e, em seguida, é redefinida periodicamente, geralmente todos os meses. Depois que um ARM é redefinido, ele se ajusta à taxa de mercado, geralmente adicionando algum spread predeterminado (porcentagem) à taxa predominante do Tesouro dos EUA. Embora o aumento seja tipicamente limitado, um ajuste de ARM pode ser mais caro do que o empréstimo hipotecário de taxa fixa vigente para compensar o credor por oferecer uma taxa mais baixa durante o período introdutório.

Os empréstimos apenas com juros são um tipo de ARM no qual você paga apenas juros da hipoteca e não o principal durante o período introdutório até que o empréstimo volte a ser um empréstimo fixo e pagador do principal. Esses empréstimos podem ser muito vantajosos para os mutuários iniciantes, porque apenas o pagamento de juros diminui significativamente o custo mensal dos empréstimos e permitirá que você se qualifique para um empréstimo muito maior. No entanto, como você não paga principal durante o período inicial, o saldo devedor do empréstimo não muda até que você comece a pagar o principal.

Pese o benefício de obter um empréstimo maior com o risco. As taxas de juros normalmente flutuam durante o período apenas de juros e geralmente se ajustam em reação às mudanças nas taxas de juros do mercado. Considere também o risco de que sua renda disponível não aumente junto com o possível aumento nos custos de empréstimos.

A linha inferior

Se você está procurando uma hipoteca residencial pela primeira vez, pode ser difícil classificar todas as opções de financiamento. Tire um tempo para decidir quanto de casa você pode pagar e, em seguida, financie adequadamente. Se você puder pagar uma quantia substancial ou ter renda suficiente para criar um LTV baixo, terá mais poder de negociação com os credores e mais opções de financiamento. Se você optar pelo maior empréstimo, poderá receber uma taxa mais alta ajustada ao risco e um seguro de hipoteca particular. Um bom corretor ou banqueiro deve ser capaz de orientá-lo em todos os diferentes programas e opções, mas nada o servirá melhor do que conhecer suas prioridades para um empréstimo hipotecário. (Para leitura relacionada, consulte "Salvando um adiantamento: onde devo guardar meu dinheiro?")