O risco de hipotecas subprime por um novo nome

Subprime - apenas a palavra pode causar calafrios nas costas de investidores, banqueiros e proprietários de imóveis. Esses vilões da Grande Recessão parecem estar voltando com um novo nome - hipotecas não-primárias.

Uma grande quantidade de risco está associada a qualquer hipoteca subprime. Uma hipoteca subprime é um tipo de empréstimo concedido a indivíduos com baixa pontuação de crédito (640 ou menos e geralmente abaixo de 600), que, como resultado de seus históricos de crédito deficientes, não seriam capazes de se qualificar para hipotecas convencionais. Como os tomadores de empréstimos subprime apresentam um risco mais alto para os credores, as hipotecas subprime geralmente cobram taxas de juros acima da taxa básica de juros.

Existem vários tipos diferentes de estruturas de hipotecas subprime disponíveis.

Hipoteca subprime

Tipos de hipotecas subprime

Os principais tipos de hipotecas subprime incluem hipotecas de taxa fixa com prazos de 40 a 50 anos, hipotecas apenas de juros e hipotecas de taxa ajustável (ARMs).

Hipotecas com juros fixos

Outro tipo de hipoteca subprime é uma hipoteca de taxa fixa, concedida por um período de 40 ou 50 anos, em contraste com o período padrão de 30 anos. Esse longo período de empréstimo reduz os pagamentos mensais do mutuário, mas é mais provável que seja acompanhado por uma taxa de juros mais alta.

As taxas de juros disponíveis para hipotecas de juros fixos podem variar substancialmente de credor para credor. Para pesquisar as melhores taxas de juros disponíveis, use uma ferramenta como uma calculadora de hipoteca.

Hipotecas de taxa ajustável

Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) começa com uma taxa de juros fixa e, posteriormente, durante a vida do empréstimo, muda para uma taxa flutuante. Um exemplo comum é o 2/28 ARM. O 2/28 ARM é uma hipoteca de 30 anos que possui uma taxa de juros fixa por dois anos antes de ser ajustada. Outra versão típica do empréstimo ARM, o 3/27 ARM, tem uma taxa de juros fixa por três anos antes de se tornar variável.

Nesses tipos de empréstimos, a taxa flutuante é determinada com base em um índice mais uma margem. Um índice comumente usado é o ICE LIBOR. Com os ARMs, os pagamentos mensais do mutuário geralmente são mais baixos durante o prazo inicial. No entanto, quando as hipotecas são redefinidas para uma taxa variável mais alta, os pagamentos da hipoteca geralmente aumentam significativamente. Obviamente, a taxa de juros pode diminuir com o tempo, dependendo do índice e das condições econômicas, o que, por sua vez, reduziria o valor do pagamento.

Esse tipo de empréstimo é um dos fatores que levou ao aumento acentuado do número de execuções hipotecárias subprime em agosto de 2006 e ao estouro da bolha imobiliária que se seguiu no ano seguinte.

Hipotecas apenas com juros

O terceiro tipo de hipoteca subprime é uma hipoteca apenas com juros. Para o prazo inicial do empréstimo, que normalmente é de cinco, sete ou 10 anos, o pagamento em relação ao principal é adiado; o mutuário paga apenas juros. Ele pode optar por efetuar pagamentos para o principal, mas esses pagamentos não são necessários.

Quando esse prazo termina, o mutuário começa a pagar o principal ou pode optar por refinanciar a hipoteca. Essa pode ser uma opção inteligente para um tomador de empréstimo, se sua renda tende a variar de ano para ano, ou se ele gostaria de comprar uma casa e espera que sua renda aumente dentro de alguns anos.

Dignity Mortgages

A hipoteca da dignidade é um novo tipo de empréstimo subprime, no qual o mutuário faz um adiantamento de cerca de 10% e concorda em pagar juros mais altos por um período determinado, geralmente por cinco anos. Se ele efetuar os pagamentos mensais pontualmente, após cinco anos, o valor pago com juros será direcionado à redução do saldo da hipoteca e a taxa de juros será reduzida para a taxa básica de juros.

Hipotecas subprime são arriscadas

Como as hipotecas são especificamente para pessoas que não atendem aos requisitos de uma hipoteca de primeira linha (o que geralmente significa que o mutuário terá dificuldade em pagar o empréstimo), a organização ou o banco que empresta o dinheiro tem o direito de cobrar juros altos taxas para fornecer um incentivo adicional para o mutuário pagar pontualmente. Mas quando as pessoas que já tiveram problemas para lidar com dívidas no passado contratam esses empréstimos, elas enfrentam um futuro mais difícil (e caro) do que aquelas que têm boas pontuações de crédito e podem pagar empréstimos com taxas de juros mais razoáveis.

Fusão de hipotecas subprime

Hipotecas subprime e o colapso subprime são geralmente os culpados nomeados para o início da Grande Recessão.

Muitos credores foram liberais na concessão desses empréstimos de 2004 a 2006, como resultado de taxas de juros mais baixas, alta liquidez de capital - e a chance de obter muito lucro. Ao estender esses empréstimos de alto risco, os credores cobraram taxas de juros acima do prime para compensar o risco adicional que assumiram. Eles também financiaram as hipotecas, agrupando-as e vendendo-as a investidores. O forte aumento de pessoas que puderam repentinamente pagar hipotecas levou a uma escassez de moradias, o que elevou os preços das moradias - e, portanto, a quantidade de financiamento que seriam os proprietários de imóveis necessários.

Parecia uma espiral sempre ascendente. A desvantagem era que empréstimos eram concedidos a pessoas que não podiam pagá-los. Quando um grande número deles começou a deixar de pagar suas hipotecas e a taxa de execuções hipotecárias disparou, os credores perderam todo o dinheiro que haviam estendido e mais alguns. O mesmo fizeram muitas instituições financeiras que investiram pesadamente em hipotecas empacotadas securitizadas. Muitos experimentaram dificuldades financeiras extremas e até falência.

A crise das hipotecas subprime continuou de 2007 a 2010, transformando-se em uma recessão global à medida que seus efeitos se irradiavam pelos mercados financeiros e economias em todo o mundo. (Para saber mais, leia "O combustível que alimentou o colapso do subprime".)

Hipotecas Subprime Hoje

Depois que a bolha imobiliária estourou, era praticamente impossível para alguém com uma pontuação de crédito abaixo de 640 obter um empréstimo à habitação. Agora que a economia está começando a se estabilizar, as hipotecas subprime estão voltando. Até o Wells Fargo entrou no novo movimento subprime. O Wells Fargo está agora aprovando potenciais compradores de imóveis com pontuação de crédito tão baixo quanto 600 para empréstimos da Federal Housing Administration (FHA).

Desta vez, porém, o Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) impõe restrições a essas hipotecas subprime. Os possíveis compradores de imóveis devem receber o aconselhamento do comprador por um representante que tenha sido aprovado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA. Outras restrições impostas a essas novas hipotecas subprime limitam o aumento da taxa de juros e outros termos do empréstimo.

Eles também estão voltando a um custo aumentado. Agora, as hipotecas subprime vêm com taxas de juros que podem chegar a 8% a 10% e podem exigir adiantamentos de 25% a 35%.

A linha inferior

Embora os empréstimos subprime aumentem o número de pessoas que podem comprar casas, torna mais difícil para essas pessoas e aumenta as chances de inadimplência em seus empréstimos. A inadimplência prejudica tanto o mutuário (em termos de pontuação de crédito) quanto o credor (que não recebe seu dinheiro de volta).

Os defensores das novas hipotecas subprime apontam que os compradores de imóveis não são obrigados a pagar indefinidamente essas altas taxas de juros percentuais. Uma vez que os compradores possam provar que são capazes de pagar suas hipotecas no prazo, suas pontuações de crédito devem aumentar e podem refinanciar seus empréstimos à habitação a taxas mais baixas. De fato, muitas pessoas que fazem ARMs estão apostando no fato de que, quando a taxa variável entrar em vigor, eles terão limpado seu relatório de crédito na medida em que se qualificarem para um financiamento novo e mais vantajoso.

Para obter mais informações, leia "Empréstimos subprime: ajudando ou escondendo?"