Ações imobiliárias estão esmagando o mercado enquanto a nuvem impulsiona o crescimento

A corrida dos investidores para posições defensivas em um mercado incerto elevou os estoques imobiliários, com alguns ganhando mais de 50% este ano, aproximadamente o triplo do ritmo do S&P 500. Agora, é provável que esses estoques aumentem ainda mais com os conflitos comerciais e outros ventos contrários agitam o mercado. Entre as opções que mais beneficiam estão a American Tower Corp. (AMT), a Equity Residencial (EQR), a Equinix Inc. (EQIX), a Essex Property Trust Inc. (ESS), a Crown Castle International Corp. (CCI), o armazenamento público (PSA) ) e Prologis Inc. (PLD), conforme descrito em um relatório recente da Barron.

Apostas mais seguras superam o desempenho

A demanda crescente por ações de empresas em setores mais seguros, com menos exposição a mercados externos, elevou os preços de fundos de investimento imobiliário ou ações de empresas que possuem torres de escritórios, hotéis, shopping centers e outras propriedades comerciais.

Steve Shigekawa, gerente do fundo Neuberger Berman Real Estate, concentra-se em ações de empresas de alta qualidade com "baixa dívida, portfólios de propriedades diversas e equipes de gerenciamento experientes que administram suas empresas em vários ciclos econômicos", segundo Barron. Essa estratégia de investimento levou o fundo Neuberger Berman Real Estate a registrar um retorno anualizado de 12, 0% nos últimos três anos, superando 90% de seus pares na categoria de imóveis da Morningstar. Na década passada, sua antiga classe de ações institucionais superou 79% de seus pares.

Em vez de investir em empresas imobiliárias tradicionais, como hospedagem, shopping centers e shoppings regionais, nas quais o fundo de Shigekawa tem uma exposição de menos de 7%, ele dobrou as empresas de data center, nas quais o fundo possui 12% exposição.

"Temos menor exposição aos setores imobiliários mais cíclicos, como hospedagem e varejo, dado o impacto do comércio eletrônico nas vendas no varejo", disse o gerente do fundo. O fundo da Shigekawa usa uma abordagem de cima para baixo para a seleção de ações, observando indicadores macroeconômicos para ajudar a orientar os investimentos em cerca de 40 empresas. Por exemplo, um período de taxas de juros mais baixas ajudou a aumentar as ações dos estoques imobiliários, que costumam sofrer durante períodos de aumento das taxas de juros devido ao montante da dívida contraída.

Empresas de Data Center

Uma força que impulsiona o crescimento dessas empresas é a crescente demanda por data centers para dar suporte à computação em nuvem. "Quando você pensa sobre a demanda por computação em nuvem, isso exigirá mais data centers", disse o gerente do fundo. Essa tendência impulsionará particularmente as empresas imobiliárias de data center, como a Equinix, com sede em Redwood City, Califórnia, cujas ações dispararam mais de 62% no acumulado do ano.

A empresa líder no espaço de data center lista propriedades em 24 países ao redor do mundo e diz que não foi afetada por uma nova escalada das tensões comerciais de Washington.

"Enquanto o comércio global de bens físicos está achatando, o oposto é verdadeiro em termos de nossa economia digital global", disse Charles Meyers, CEO da Equinix.

Enquanto isso, os data centers e os REITs da torre devem se beneficiar da mudança para a próxima geração de redes celulares, chamada 5G, que deve ser 10 vezes mais rápida que os atuais telefones 4G. Os REITs da torre de telefonia celular, também conhecidos como "REITs de infraestrutura", compunham 17% do fundo Neuberger Berman Real Estate.

REITs como 'mitigadores de risco' estáveis

Scott Craig, gerente de portfólio do fundo Eaton Vance Real Estate, vê os REITs como uma maneira eficaz de se proteger contra a volatilidade do mercado, segundo outro relatório da Barron. À medida que o vento persiste, os REITs podem continuar se recuperando à medida que ganham popularidade como “mitigadores de risco” com renda estável e bloqueados nos fluxos de caixa.

Embora os REITs com operações no exterior e as receitas em várias moedas possam estar mais expostos à volatilidade cambial, eles geralmente são maiores em escala e mantêm perfis de crescimento e balanços fortes, segundo o Wall Street Journal.

Qual é o próximo?

No futuro, os investidores provavelmente favorecerão empresas que atendem à economia digital global, em vez de nomes cíclicos mais vulneráveis ​​a desacelerações econômicas, tarifas e interrupções específicas do setor, como varejistas e hotéis.

Outros segmentos do mercado que podem sofrer turbulência incluem aqueles que podem enfrentar custos mais altos, como construção, bem como um sentimento mais fraco do consumidor e escassez de mão-de-obra, conforme Sandler O'Neill + Partners LP, citado pelo Journal.