Abordagem de Renda
A abordagem de renda, às vezes chamada de abordagem de capitalização de renda, é um tipo de método de avaliação imobiliária que permite aos investidores estimar o valor de uma propriedade com base na renda gerada pela propriedade. É usado pegando o lucro operacional líquido (NOI) do aluguel cobrado e dividindo-o pela taxa de capitalização.
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Como funciona a abordagem de renda
A abordagem de renda é normalmente usada para propriedades geradoras de renda e é uma das três abordagens populares para avaliar imóveis. Os outros são a abordagem de custo e a comparação. A abordagem de renda para avaliações de imóveis é semelhante ao fluxo de caixa descontado (DCF) para finanças. A abordagem de renda desconta o valor futuro dos aluguéis pela taxa de capitalização.
Ao usar a abordagem de renda para comprar um imóvel alugado, o investidor considera a quantidade de renda gerada e outros fatores para determinar quanto o imóvel pode vender nas condições atuais de mercado. Além de determinar se o investidor pode lucrar com o imóvel alugado, o credor desejará conhecer seu risco potencial de reembolso se estender uma hipoteca ao investidor.
Dos três métodos de avaliação imobiliária, a abordagem de renda é considerada a mais envolvida e difícil.
Considerações Especiais
Ao usar a abordagem de renda para a compra de um imóvel alugado, o investidor também deve considerar a condição do imóvel. Os grandes reparos em potencial que podem ser necessários podem reduzir substancialmente os lucros futuros.
Além disso, um investidor deve considerar com que eficiência a propriedade está operando. Por exemplo, o proprietário pode estar dando descontos aos locatários em troca da conclusão do trabalho no quintal ou de outras responsabilidades. Talvez inquilinos específicos estejam enfrentando dificuldades econômicas que devem mudar nos próximos meses e o proprietário não queira despejá-los. Se o aluguel recebido não for maior que as despesas atuais, o investidor provavelmente não comprará o imóvel.
Com a abordagem da renda, a taxa de juros e o valor estimado têm uma relação inversa - diminuir a taxa de juros aumenta o valor estimado
Um investidor também deve verificar quantas unidades, em média, estão vazias a qualquer momento. O não recebimento do aluguel total de todas as unidades afetará a renda do investidor da propriedade. Isso é especialmente importante se uma propriedade precisar de reparos e muitas unidades estiverem vazias, sugerindo uma baixa taxa de ocupação. Se as unidades não forem preenchidas regularmente, a cobrança do aluguel será menor do que poderia ser, e a compra do imóvel poderá não ser do melhor interesse do investidor.
Principais Takeaways
- A abordagem de renda é um método de avaliação de imóveis que utiliza a renda que a propriedade gera para estimar o valor justo.
- É calculado dividindo a receita operacional líquida pela taxa de capitalização.
- Um comprador deve prestar atenção especial às condições da propriedade, eficiência operacional e vaga ao usar a abordagem de renda.
Exemplo da Abordagem de Renda
Com a abordagem de receita, um investidor utiliza vendas de mercado comparáveis para escolher uma taxa de capitalização. Por exemplo, ao avaliar um prédio de quatro unidades em um município específico, o investidor analisa os preços de venda recentes de propriedades semelhantes no mesmo município. Após o cálculo da taxa de capitalização, o investidor pode dividir o NOI do imóvel alugado por essa taxa. Por exemplo, uma propriedade com um lucro operacional líquido (NOI) de US $ 700.000 e uma taxa de capitalização escolhida de 8% vale US $ 8, 75 milhões.
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