Fundo de Investimento Imobiliário (REIT)
Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui e normalmente opera imóveis que gera renda. A maioria dos REITs é especializada em um setor imobiliário específico, concentrando seu tempo, energia e financiamento nesse segmento específico de todo o horizonte imobiliário. No entanto, REITs diversificados e especializados costumam ter diferentes tipos de propriedades em seus portfólios. As propriedades incluídas no portfólio REIT podem incluir complexos de apartamentos, datacenters, centros de saúde, hotéis, infraestrutura - na forma de cabos de fibra, torres de celular e oleodutos - edifícios de escritórios, centros de varejo, armazenamento próprio, bosques e armazéns . Um benefício dos REITs para os investidores comuns é que eles oferecem a oportunidade de possuir uma parte do imóvel que gera receita baseada em dividendos.
O Congresso estabeleceu fundos de investimento imobiliário em 1960 como uma emenda à extensão do imposto especial sobre o consumo de cigarros de 1960. A provisão permite que investidores individuais comprem ações em carteiras de imóveis comerciais que recebem renda de uma variedade de propriedades.
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Compreendendo um REIT
A maioria dos REITs tem um modelo de negócios direto: o REIT aluga espaço e arrenda as propriedades, depois distribui essa receita como dividendos aos acionistas.
Para se qualificar como um REIT, a empresa deve cumprir certas disposições do Internal Revenue Code. Esses requisitos incluem a propriedade de bens imóveis geradores de renda a longo prazo e a distribuição de renda aos acionistas. Especificamente, uma empresa deve atender a requisitos específicos, incluindo:
- Invista pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis, dinheiro ou tesourarias dos EUA
- Receba pelo menos 75% de sua receita bruta de aluguéis de imóveis, juros de hipotecas que financiam imóveis ou vendas de imóveis
- Retornar um mínimo de 90% do lucro tributável na forma de dividendos para os acionistas a cada ano
- Ter um mínimo de 100 acionistas após seu primeiro ano de existência
- Ter no máximo 50% de suas ações detidas por cinco ou menos pessoas físicas durante a última metade do ano tributável
Outros requisitos, incluindo o REIT, são uma entidade tributável como uma corporação aos olhos do IRS. Além disso, a empresa deve ter a gestão de um conselho de administração ou curadores.
Principais Takeaways
- Um fundo de investimento imobiliário (REIT) é uma empresa que possui, opera ou financia propriedades produtoras de renda.
- Os REITs patrimoniais detêm e gerenciam imóveis.
- Os REITs hipotecários mantêm ou negociam hipotecas e títulos lastreados em hipotecas.
- Os REITs geram um fluxo de renda estável para os investidores, mas oferecem pouco em termos de valorização do capital.
- A maioria dos REITs são negociados publicamente como ações, tornando-os altamente líquidos - ao contrário da maioria dos investimentos imobiliários.
Tipos de REITs
Existem vários tipos de REITs. Os fundos têm classificações que indicam o tipo de negócio que realizam e podem ser classificados ainda mais, dependendo de como suas ações são compradas e vendidas.
REITs de ações é a forma mais comum de empresa. Essas entidades compram, possuem e gerenciam imóveis geradores de renda. As receitas advêm principalmente dos aluguéis e não da revenda das propriedades do portfólio.
Os REITs de hipotecas, também conhecidos como mREITs, emprestam dinheiro a proprietários e operadores imobiliários. Os empréstimos podem ser diretamente através de hipotecas e empréstimos ou indiretamente através da aquisição de títulos garantidos por hipotecas (MBS). MBS são investimentos que detêm conjuntos de hipotecas emitidas por empresas patrocinadas pelo governo (GSEs). Seus ganhos provêm principalmente da margem líquida de juros - o spread entre os juros auferidos em empréstimos hipotecários e o custo de financiamento desses empréstimos. Devido ao foco centrado na hipoteca deste REIT, eles são potencialmente sensíveis ao aumento da taxa de juros.
As empresas híbridas de REITs possuem tanto imóveis para aluguel quanto empréstimos hipotecários em suas carteiras. Dependendo do foco declarado de investimento da entidade, eles podem pesar o portfólio para mais propriedades ou mais ativos hipotecários.
Tipo de REIT | Holdings |
Capital próprio | Possuir e operar imóveis geradores de renda |
Hipoteca | Fornecer hipotecas sobre imóveis |
Híbrido | Possuir propriedades e fazer hipotecas |
| Publicamente negociados | Listagem em um intercâmbio nacional |
| Público Não negociado | Registrado na SEC, mas não negociado publicamente |
| Privado | Trabalhar apenas como investimentos em canais privados |
Os REITs de capital aberto oferecem ações de REITs de capital aberto listados em uma bolsa de valores nacional, onde são comprados e vendidos por investidores individuais. Eles são regulados pela Comissão de Valores Mobiliários dos EUA (SEC).
REITs públicos não negociados também são registrados na SEC, mas não são negociados em bolsas de valores nacionais. Como resultado, eles são menos líquidos do que REITs negociados publicamente, mas tendem a ser mais estáveis porque não estão sujeitos a flutuações do mercado.
Os REITs privados não são registrados na SEC e não são negociados em bolsas de valores nacionais. Eles funcionam apenas como canais privados vendidos exclusivamente para uma lista selecionada de investidores.
Prós e contras de investir em REITs
Os REITs podem desempenhar um papel importante em um portfólio de investimentos. Como em todos os investimentos, eles têm suas vantagens e desvantagens.
No lado positivo, os REITs são fáceis de comprar e vender, como a maioria das transações em bolsas públicas. Esse recurso comercializável atenua algumas das desvantagens tradicionais do setor imobiliário. Tradicionalmente, o setor imobiliário é notoriamente ilíquido - pode demorar muito para vender ou comprar - e sua falta de transparência, pois nem todos os mercados oferecem informações confiáveis sobre impostos, propriedade e zoneamento. Os REITs são regulamentados pela SEC e devem apresentar relatórios financeiros auditados.
Em termos de desempenho, os REITs oferecem retornos atraentes ajustados ao risco e fluxo de caixa estável. Além disso, uma presença imobiliária pode ser boa para um portfólio, diversificando-o com uma classe de ativos diferente que pode atuar como um contrapeso para ações ou títulos.
Em contrapartida, os REITs não oferecem muito em termos de valorização do capital. Como parte de sua estrutura, eles devem pagar 90% da receita aos investidores. Portanto, apenas 10% da renda tributável pode ser reinvestida na empresa para adquirir novas participações.
Os dividendos recebidos das participações no REIT são tributados como renda regular. Um risco primário para REITs é que eles estão sujeitos a flutuações do mercado imobiliário. Além disso, como a maioria dos investimentos, não garante lucro ou garantia contra perdas. Além disso, alguns REITs têm altas taxas de gerenciamento e transação.
Prós
Liquidez
Diversificação / contrapeso para outros ativos
Transparência
Dividendos constantes
Retornos ajustados ao risco
Contras
Baixo crescimento / Pouca apreciação de capital
Sem vantagens fiscais
Sujeito a risco de mercado
Altas taxas de gerenciamento e transação
Como investir em REITs
Você pode investir em REITs negociados publicamente - assim como em fundos mútuos REIT e ETFs - comprando ações através de uma corretora. Você pode comprar ações de um REIT não negociado por meio de um corretor ou consultor financeiro que participe da oferta do REIT não negociado. Os REITs também são incluídos em um número crescente de planos de aposentadoria e investimento patrocinados pelo empregador com benefício definido e contribuição definida. A Naret, empresa de pesquisa e advocacia sediada em Washington DC para o mercado REIT, com sede nos EUA, estima que 80 milhões de investidores norte-americanos possuam REITs por meio de suas economias de aposentadoria e outros fundos de investimento.
A Nareit descobre que existem mais de 225 REITs negociados publicamente nos EUA, o que significa que você precisará fazer algumas tarefas antes de decidir qual REIT funcionará melhor para o seu portfólio.
Certifique-se de considerar a equipe de gerenciamento e o histórico do REIT e descubra como eles são compensados. Se for uma remuneração baseada no desempenho, é provável que eles trabalhem duro para escolher as propriedades certas e as melhores estratégias. Obviamente, também é uma boa ideia analisar os números, como o crescimento previsto no lucro por ação (EPS) e o rendimento atual de dividendos. Uma métrica particularmente útil são os fundos de operações do REIT (FFO), que medem o fluxo de caixa gerado pelos ativos do REIT. Outra métrica comumente usada com REITs é a Taxa de Retorno de Gerenciamento Financeiro (FMRR).
Exemplo do mundo real de um REIT
Outra consideração ao escolher REITs é examinar quais setores do mercado imobiliário estão em alta. Considere em que setores em expansão da economia, em geral, podem ser acessados via imóveis. Como exemplo, a assistência médica é uma das indústrias que mais crescem nos EUA - especialmente no crescimento de prédios médicos, centros de atendimento ambulatorial e instalações de atendimento a idosos e comunidades de aposentados.
Vários REITs se concentram neste setor. HCP Inc. (HCP) é um desses. Com um valor de mercado de quase US $ 15 bilhões, é uma empresa grande - grande o suficiente para fazer parte do S&P 500, de fato - e muito líquida. Cerca de 2, 56 milhões de ações são negociadas diariamente. A US $ 31, 25 por ação, em 5 de abril de 2019, está sendo negociado perto da alta de 52 semanas e oferecendo um dividend yield de 4, 32%. Seu portfólio recentemente reestruturado concentra-se em instalações de ciências da vida - centros de diagnóstico, laboratórios, genômica e outras instalações - edifícios de consultórios médicos e residências para idosos.
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