Imobiliário e financiamento coletivo: um novo caminho para os investidores

Dois mercados de investimento diferentes - um antigo e um novo - podem se dar bem sem enlouquecer um ao outro?

Essa é a questão-chave do financiamento coletivo e do mercado imobiliário, e uma sendo respondida de maneira positiva, pois o casal ímpar parece estar se combinando muito bem e dando aos investidores uma nova maneira de alavancar os lucros do crescente mercado imobiliário americano.

O site de crowdfunding imobiliário, iFunding, estima o tamanho do mercado combinado em US $ 11 trilhões.

Em uma recente conferência Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing na cidade de Nova York, Markley Roderick, advogado do Flaster / Greenberg PC e moderador da conferência, tratou de regulamentos relacionados à Lei Jumpstart Our Business Startups (JOBS) de 2012. As regras permitem investidores principalmente ricos (com patrimônio líquido de US $ 1 milhão ou mais) para obter acesso direto ao mercado imobiliário por meio de crowdfunding ou empréstimos entre pares (entre outros mercados de investimento).

Enquanto a Comissão de Valores Mobiliários dos EUA explora maneiras de permitir que investidores de todos os níveis de renda acessem o mercado imobiliário on-line, Roderick diz que investidores mais ricos já estão investindo em sites de crowdfunding como iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet e Fundrise.

"Se apenas uma pequena porcentagem deles investir apenas uma pequena quantidade de seus ativos no setor imobiliário, o mercado será de trilhões de dólares", explica Roderick.

Financiamento colaborativo

O financiamento coletivo e o mercado imobiliário são um ajuste natural. Em uma palavra, o crowdfunding utiliza a fácil acessibilidade de vastas redes de amigos, familiares e colegas por meio de sites de mídia social como Facebook, Twitter e LinkedIn para divulgar um novo negócio e atrair investidores. O financiamento coletivo tem o potencial de aumentar o empreendedorismo, expandindo o conjunto de investidores dos quais os fundos podem ser arrecadados além do círculo tradicional de proprietários, parentes e capitalistas de risco.

Grupos do setor imobiliário já estão subindo a bordo do movimento de crowdfunding, divulgando o acesso de risco relativamente baixo ao mercado imobiliário dos EUA também, por agora, os americanos mais ricos.

"O financiamento coletivo para imóveis não é um fenômeno inteiramente novo", disse a Associação de Desenvolvimento Imobiliário Comercial em comunicado recente. “Inúmeros jogadores entraram em campo. Embora cada uma dessas plataformas tenha seu próprio nicho e estratégia, com diferentes níveis de investimento mínimo, todas elas são voltadas para investidores credenciados que atendem a requisitos específicos de patrimônio líquido e / ou receita anual. Por outro lado, o financiamento coletivo de acordo com a Lei JOBS abrirá o campo para muitos outros investidores menores. ”

Quais são os prós e os contras do financiamento coletivo para investidores? Em uma palavra, tudo se arrisca a ambos os lados; especificamente, quanto os investidores querem absorver online.

Segundo o relatório, promotores imobiliários e investidores podem obter retornos financeiros significativos através do financiamento coletivo, e ambos são capazes de espalhar seus riscos.

Prós

• Os investidores têm acesso ao mercado imobiliário com pequenas quantias de dinheiro.
• Os investidores trabalham diretamente com os promotores imobiliários e têm voz no processo.
• Os investidores podem escolher em quais projetos imobiliários desejam investir seu dinheiro.
• Os investidores têm acesso a inúmeros projetos, portanto, a escolha não é um problema.

Contras

• Os riscos de investimento são os mesmos de qualquer investidor imobiliário. Se o mercado for para o sul, um investidor provavelmente perderá dinheiro.
• O risco de inadimplência do investimento (de promotores imobiliários) é maior no financiamento coletivo, comparado ao financiamento direto a ponto e direto ao investimento imobiliário.
• A falta de liquidez, como a ausência de um mercado secundário, restringe o acesso fácil a oportunidades de venda para investidores.

Para começar com o financiamento coletivo no setor imobiliário, Jillienne Helman, diretora executiva da Realty Mogul, aconselha ir a uma empresa que estará por aí por um tempo.

"Primeiro, trabalhe com uma empresa de financiamento coletivo que sobreviverá", diz ela. “Isso significa bem capitalizado. O que me assusta é o número de empresas de financiamento coletivo por aí lideradas por dois estudantes que acabaram de se formar na faculdade e que não são capitalizados. ”

Darren Powderly, co-fundador da CrowdStreet.com, diz que fazer sua diligência é mais importante para imóveis do que para outros investimentos, tanto quanto o trabalho com uma empresa de financiamento coletivo.

“Do ponto de vista do investidor, deve-se ter o cuidado de pesquisar as plataformas nas quais eles estão buscando oportunidades de investimento”, diz Powderly. “Nem todas as plataformas são criadas da mesma forma e vários planos de negócios estão sendo testados para capitalizar essa tendência emergente.”

A Powderly aconselha especificamente os investidores a investigar os fundadores e a gerência sênior da plataforma ou empresa de crowdfunding para garantir que eles tenham uma reputação excelente baseada na experiência comercial anterior.

"Os principais conhecimentos do setor em finanças, imóveis e tecnologia são essenciais para operar uma plataforma confiável e confiável", acrescenta ele. “Os investidores devem se interessar por plataformas que ofereçam excelente atendimento ao cliente - não apenas durante o processo de captação de recursos, mas também depois que o negócio for totalmente financiado e fechado. Apesar de existirem mais de 50 plataformas em algum modo de operação, existem apenas meia dúzia ou mais que estão surgindo como líderes no espaço. Os investidores devem pesquisar várias plataformas e selecionar seus três principais com base em suas metas de investimento e na experiência preferida do usuário. ”

A transparência é crítica

A Powderly recomenda procurar plataformas de financiamento coletivo e patrocinadores que reconheçam os riscos e, ao mesmo tempo, forneçam uma abordagem educacional para o gerenciamento de riscos. “Atualmente, a maioria das plataformas de crowdfunding imobiliário apenas permite que investidores credenciados, conforme definido pela SEC, invistam”, diz ele. "Os investidores credenciados são aconselhados a investir valores com os quais se sintam confortáveis, considerando seu portfólio geral de investimentos".

Outra dica: invista apenas em ofertas de patrocinadores nos quais você confia e em quem você confia vai cuidar dos seus melhores interesses nos momentos bons e ruins.

"Se um investidor não entender como seu dinheiro está sendo usado, os fatores de risco do investimento e quais fatores influenciam o retorno do investimento, eles devem procurar o aconselhamento de um consultor de investimento confiável ou repassar o investimento", acrescenta. Powderly. "Haverá muitas outras oportunidades de investimento para escolher, por isso não se apresse em tomar uma decisão desinformada sobre investimentos."

Uma plataforma profissional de financiamento coletivo de fundos deve oferecer aos investidores amplas oportunidades de comunicação sobre a oferta, inclusive fazendo introduções diretamente ao patrocinador da listagem de propriedades específica.

Isso é factível e como?

O catalisador do lançamento do financiamento coletivo para investimentos imobiliários, juntamente com outros tipos de empreendimentos comerciais, foi a aprovação da Lei JOBS em 2012. Até recentemente, a capacidade de anunciar e solicitar investidores para investimentos imobiliários era restrita. A Lei JOBS (título II) mudou drasticamente a maneira como o capital de investimento pode ser aumentado modificando as regras existentes do Regulamento D, especificamente aquelas relativas a como as empresas podem oferecer e vender seus valores mobiliários sem precisar registrá-lo na Comissão de Valores Mobiliários dos EUA ( SEC).

No passado, a Regra 506 do Regulamento D impunha restrições aos esforços de captação de recursos, limitando especificamente a captação de recursos apenas a relacionamentos pré-existentes e impedindo que um patrocinador ou outra parte solicitasse ou anunciaria abertamente essas oportunidades de investimento privado. A nova regra 506 (c) permite que emissores, patrocinadores, sindicatos e outras pessoas que estão levantando capital de investidores privados anunciem essas oportunidades de investimento privado a investidores credenciados sob certas condições. Essa regra entrou em vigor em 23 de setembro de 2013. A nova legislação federal representa uma grande mudança para os patrocinadores que arrecadam fundos para aquisição ou incorporação de imóveis. Essencialmente, o Título II dá às empresas de crowdfunding a luz verde para direcionar o mercado a um grande grupo de potenciais investidores via mídia social e Internet. Também criou um novo veículo para os investidores acessarem mais facilmente oportunidades diretas de investimento imobiliário.

Como observa Powderly, pela primeira vez na história, os investidores têm acesso direto a uma seleção de ofertas imobiliárias privadas, nas quais podem procurar, pesquisar e tomar decisões bem informadas sobre investimentos on-line.

A linha inferior

O financiamento coletivo no mercado imobiliário promete ser uma revolução. Está agora decolando, mas já está atraindo níveis impressionantes de interesse de investidores sérios.