Lançamentos imobiliários: 8 divulgações que você deve fazer

Quando você vende uma propriedade, é necessário divulgar informações sobre sua condição que podem afetar negativamente seu valor. Se você ocultar intencionalmente essas informações, poderá ser condenado por fraude, além de ser processado. A venda da propriedade "como está" não o isentará dessas divulgações.

Essas regras afetam qualquer pessoa que venda uma casa, mas são mais propensas a afetar nadadeiras. As nadadeiras de propriedade são mais propensas a lidar com propriedades em mau estado. Além disso, existem pequenas diferenças de estado por estado na lei referentes às informações de divulgação. Aprenda as leis específicas do seu estado sobre as divulgações exigidas no seu setor imobiliário e no departamento de planejamento local. O conhecimento dos tipos de informações que devem ser divulgadas pode ajudá-lo na compra de propriedades e também evitar que você enfrente uma ação judicial.

(Para obter mais informações sobre a compra de uma casa, consulte o Guia do comprador de casa pela primeira vez. )

1. Morte no lar

Alguns compradores podem ter preocupações ou superstições sobre a compra de uma casa em que alguém morreu, por isso é importante saber se o seu estado exige que os vendedores divulguem uma morte anterior na casa.

"Cada estado terá requisitos ligeiramente diferentes para a divulgação", diz Jim Olenbush, corretor imobiliário do Texas. "No Texas, por exemplo, mortes por causas naturais, suicídios ou acidentes não relacionados à propriedade não precisam ser divulgadas".

"Um vendedor é obrigado a divulgar mortes relacionadas à condição da propriedade ou crimes violentos", diz ele. Por exemplo, se o filho de um ocupante anterior se afogasse na piscina por não ter a cerca de segurança adequada, o vendedor precisaria divulgar a morte mesmo depois de corrigir o problema de segurança instalando um recinto de piscina adequado. No entanto, existem circunstâncias em que os vendedores não precisam divulgar uma morte na propriedade.

"Não há estados em que exista a obrigação de divulgar a morte de uma pessoa que faleceu em condições naturais", diz o advogado Matthew Reischer, CEO da LegalAdvice.com. “No entanto, alguns estados impõem um dever a uma casa ou apartamento estigmatizado em que houve um suicídio ou assassinato. Alguns estados chegam ao ponto de impor um dever afirmativo a um vendedor, se souberem que seus imóveis estão sendo assombrados pelos mortos. ”

Mesmo quando a divulgação não é necessária - por exemplo, a Geórgia não exige a divulgação de homicídio ou suicídio - você pode querer errar ao notificar o comprador da morte na propriedade. "Se um vendedor está preocupado com a responsabilidade, o melhor conselho é seguir em frente e divulgar tudo antecipadamente, mesmo que não seja exigido por lei", diz Olenbush. "Os compradores sempre ouvirão as coisas dos vizinhos, e a surpresa poderá fazer com que eles desistam de um contrato de compra ou se perguntem o que mais o vendedor não está dizendo a eles."

2. Incômodos no bairro

Um incômodo é o ruído ou o odor de uma fonte externa à propriedade que pode irritar os ocupantes da propriedade. A Carolina do Norte exige que os vendedores divulguem ruídos, odores, fumaça ou outros incômodos de fontes comerciais, industriais ou militares que afetam a propriedade. Michigan exige que os vendedores divulguem fazendas, operações agrícolas, aterros, aeroportos, campos de tiro e outros incômodos nas proximidades, mas a Pensilvânia deixa ao critério do comprador determinar a presença de incômodos agrícolas.

3. Riscos

Se a casa estiver em risco aumentado de danos causados ​​por um desastre natural ou tiver contaminação ambiental conhecida ou potencial, pode ser necessário que você divulgue essas informações ao comprador.

A lei do Texas exige que os vendedores divulguem a presença de resíduos perigosos ou tóxicos, amianto, isolamento de uréia-formaldeído, gás radônio, tinta à base de chumbo e uso anterior das instalações para a fabricação de metanfetamina.

A Lei de Divulgação de Condição de Propriedade de Nova York exige que os vendedores notifiquem os compradores sobre se a propriedade está localizada em uma planície de inundação, zona úmida ou distrito agrícola; se já foi um aterro sanitário; se já houve tanques de armazenamento de combustível acima ou abaixo do solo na propriedade; se e onde a estrutura contém amianto; se houver encanamento de chumbo; se a casa foi testada para rádon; e se algum combustível, óleo, substância perigosa ou tóxica foi derramada ou vazada na propriedade.

Os Estados também podem exigir a divulgação de subsidência de minas, poços subterrâneos, assentamento, deslizamento, elevação ou outros defeitos de estabilidade da terra. A Lei de Divulgação de Riscos Naturais da Califórnia exige que os vendedores divulguem se a propriedade está em uma zona de risco sísmico e, portanto, poderiam estar sujeitos a liquefação ou deslizamentos de terra após um terremoto.

Embora a maioria dos requisitos de divulgação seja governada pelos estados, o governo federal exige: a divulgação de que a tinta à base de chumbo pode estar presente em qualquer propriedade construída antes de 1978.

4. Informações da Associação de Proprietários

Se a casa é governada por uma associação de proprietários (HOA), você deve divulgar esse fato. Você também precisa conhecer a saúde financeira do HOA e fornecer essas informações ao comprador para que ele possa tomar uma decisão de compra informada.

“Um comprador que eu conheço comprou um condomínio, [e] o vendedor, por engano, esqueceu de dar ao comprador os últimos 12 meses de anotações da reunião”, diz Ed Kaminsky, presidente e CEO da mudança do SportStar em Manhattan Beach, Califórnia. “Sete meses depois o comprador recebeu US $ 30.000 em melhorias na propriedade. O vendedor foi posteriormente processado pelo comprador por não divulgar essas notas importantes. ”

5. Reparos

O que você reparou e por quê? Os compradores precisam conhecer o histórico de reparos da residência para que seu inspetor preste atenção extra às áreas problemáticas e esteja ciente dos prováveis ​​problemas futuros. A lei do Texas, por exemplo, exige que os vendedores divulguem reparos estruturais ou no telhado anteriores; aterro, assentamento, movimentação do solo ou linhas de falha; e defeitos ou mau funcionamento de paredes, teto, cercas, fundação, pisos, calçadas e outros problemas atuais ou anteriores que afetem a integridade estrutural da residência. Talvez seja necessário divulgar reparos elétricos ou hidráulicos e quaisquer outros problemas que você gostaria de saber se iria comprar a casa e morar nela.

6. Danos na Água

Quando a água entra onde não deveria, pode danificar os pertences pessoais, minar a estrutura da casa e até criar um risco à saúde se incentivar o crescimento de fungos. Os vendedores devem divulgar vazamentos passados ​​ou presentes ou danos causados ​​pela água. Michigan, por exemplo, exige que os vendedores divulguem evidências de água em um porão ou espaço de rastreamento, vazamentos no telhado, grandes danos causados ​​por inundações, o tipo de sistema de encanamento (por exemplo, galvanizado, cobre, outro) e quaisquer problemas de encanamento conhecidos. Pode ser difícil saber sobre problemas com a água (e muitos outros tipos de problemas) se você estiver mudando de casa e só a possui por um mês ou dois.

"Existem muitos riscos para nadadeiras ou outras pessoas envolvidas no fechamento de uma casa, onde é necessário algum trabalho na propriedade que não era óbvio nas orientações, principalmente no inverno ou durante um período seco", diz Bill Price, advogado de negócios de Illinois . “No inverno, um telhado que vaza ou tem telhas muito antigas pode não ser capaz de ser inspecionado pelo comprador ou pelo inspetor da casa. Da mesma forma, um período seco pode ocultar problemas com um porão vazando. ”Em situações como essas, verifique para ver quanta proteção as leis do seu estado oferecem contra a divulgação de informações que você não teria como saber.

7. Itens ausentes

Às vezes, os compradores de casas têm tanto em mente que podem não perceber que falta um componente essencial em uma casa até depois que eles se mudam. As leis de divulgação de alguns estados tentam evitar esse problema. Texas e Michigan, por exemplo, exigem que os vendedores divulguem se a propriedade possui uma longa lista de itens, incluindo utensílios de cozinha, ar condicionado e aquecimento central, calhas pluviais, ventiladores de exaustão e aquecedores de água.

8. Outras divulgações possíveis

Os compradores precisam saber se a casa está em um distrito histórico especial, pois isso afetará sua capacidade de fazer reparos e alterações e também poderá aumentar o custo dessas atividades.

A lei do Texas exige que os vendedores divulguem cupins ativos ou outros insetos destruidores de madeira, danos por cupins ou podridão da madeira que necessitem de reparo, danos anteriores por cupins e tratamento anterior de cupins. As leis de Michigan e Carolina do Norte também exigem que os vendedores divulguem qualquer histórico de infestação. Consulte as leis do seu estado para ver se você deve divulgar informações sobre pragas.

Você também pode ser solicitado a divulgar problemas de drenagem ou classificação, zoneamento, litígios pendentes, alterações feitas sem permissão, disputas de limites e servidão.

Como divulgar

Alguns estados, como Michigan e Carolina do Norte, exigem que os vendedores usem um formulário de divulgação específico. Caso contrário, seu departamento ou comissão estadual de imóveis ou a associação de corretores de imóveis geralmente terão um formulário recomendado que você poderá usar. O formulário pode ser mais ou menos abrangente do que o exigido pela lei estadual. Se o formulário não for abrangente o suficiente para sua situação, complemente-o com uma lista dos itens adicionais que você deseja divulgar. O vendedor deve fazer todas as divulgações ao comprador por escrito, e o comprador e o vendedor devem assinar e datar o documento. Revise o que você precisa divulgar e como deve ser redigido com um advogado imobiliário.

A linha inferior

Mesmo se uma divulgação específica não for necessária em sua área, se você tiver uma informação sobre uma casa que possa deixar um comprador infeliz, convém divulgá-la de qualquer maneira. Além das razões morais para ser honesto com os possíveis compradores - e o desejo de evitar as despesas e os aborrecimentos de uma ação judicial - você tem uma reputação a proteger. Se você tiver alguma dúvida sobre a divulgação correta da condição do imóvel, entre em contato com um advogado imobiliário do seu estado.