ARM da opção de pagamento
Um ARM de opção de pagamento é uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) de ajuste mensal, que permite ao mutuário escolher entre várias opções de pagamento mensal, incluindo o seguinte:
- Um pagamento de amortização total de 30 ou 40 anos
- Um pagamento de amortização total de 15 anos
- Um pagamento apenas com juros
- Um pagamento mínimo ou qualquer valor superior ao mínimo
A opção de pagamento mínimo é calculada com base em uma taxa de juros inicial temporária inicial. Enquanto essa taxa de juros temporária de início estiver em vigor, essa é a única opção de pagamento disponível. É um pagamento totalmente amortizado. Após o vencimento temporário da taxa de juros inicial, o valor mínimo do pagamento permanece uma opção de pagamento mensal; no entanto, sempre que um pagamento é menor que o pagamento somente com juros agendados, os juros diferidos são criados.
Noções básicas sobre ARM da opção de pagamento
Os ARMs de opção de pagamento apresentam um grande risco de choque de pagamento. Os pagamentos mensais podem aumentar por vários motivos, incluindo uma reformulação não programada quando um limite de amortização negativo for atingido. A taxa de juros totalmente indexada é importante neste cálculo. A taxa de amortização negativa é uma função do pagamento somente de juros (com base na taxa de juros totalmente indexada) e do pagamento mínimo. Se os juros totalmente indexados aumentarem substancialmente, a taxa de amortização negativa aumentará quando o pagamento mínimo for feito, aumentando a probabilidade de que o limite de amortização negativo seja atingido e a hipoteca seja reformulada.
Advertências sobre ARMs de opção de pagamento
Para evitar aumentar substancialmente o montante da dívida devido a uma hipoteca, o mutuário deve escolher cuidadosamente a estrutura de pagamento que deseja adotar com uma opção de pagamento ARM. Embora populares antes da crise das hipotecas, os ARMs das opções de pagamento mais tarde atraíram críticas. A natureza desse tipo de hipoteca permitiu que os mutuários fizessem pagamentos menores, que eles acreditavam poder acomodar, mas a dívida geral da hipoteca continuou a crescer em vez de diminuir o saldo.
Após a crise das hipotecas, ficou claro que alguns credores ofereceram ARMs de opções de pagamento aos mutuários que, de outra forma, não estavam qualificados para comprar as casas para as quais estavam usando esse financiamento. Embora essas hipotecas pudessem cobrir os preços de venda das casas - a forma como a dívida poderia aumentar se o mutuário não pagasse os juros, além de reduzir o saldo principal significa que isso inevitavelmente - os mutuários que não pudessem pagar a dívida entrariam em default.
Existem benefícios para os ARMs de opção de pagamento, principalmente para os especuladores imobiliários que desejam fazer investimentos de curto prazo em propriedades, especialmente se pretendem reformar e colocar a propriedade de volta ao mercado em pouco tempo.