Hipoteca não conforme
Uma hipoteca não conforme não atende às diretrizes de empresas patrocinadas pelo governo (IGE), como Fannie Mae e Freddie Mac. Portanto, não pode ser vendido para a Fannie Mae ou Freddie Mac. As diretrizes do GSE consistem em um montante máximo de empréstimo, propriedades adequadas, requisitos de adiantamento e requisitos de crédito, entre outros fatores.
DIMINUINDO A hipoteca não conforme
Hipotecas não conformes não são empréstimos ruins, no sentido de serem arriscados. No entanto, as instituições financeiras não gostam deles porque são mais difíceis de vender. Por esse motivo, os bancos geralmente comandam uma taxa de juros mais alta.
Embora os bancos privados inicialmente escrevam a maioria das hipotecas, eles geralmente acabam nas carteiras da Fannie Mae e Freddie Mac. Essas duas empresas patrocinadas pelo governo (GSE) compram empréstimos de bancos e depois os empacotam em títulos lastreados em hipotecas (MBS), que são vendidos no mercado secundário. Um MBS é um tipo de garantia garantida por ativos garantida por uma coleção de hipotecas originárias de uma instituição financeira regulamentada e autorizada. Embora existam empresas financeiras privadas que compram, empacotam e revendem um MBS, Fannie e Freddie são os dois maiores compradores.
Os bancos usam o dinheiro da venda de hipotecas para investir na oferta de novos empréstimos, à taxa de juros atual. Mas Fannie Mae e Freddie Mac não podem comprar apenas produtos hipotecários. Os dois GSEs têm limites de regras federais para a compra de empréstimos considerados relativamente isentos de riscos. Esses empréstimos são hipotecas conformes, e os bancos gostam deles precisamente porque venderão prontamente.
Por outro lado, as hipotecas que Fannie Mae e Freddie Mac não podem comprar são inerentemente mais arriscadas para os bancos escreverem. Esses empréstimos não vendíveis devem permanecer na carteira do banco ou vender para entidades especializadas no mercado secundário de empréstimos não conformes.
Tipos de hipotecas não conformes
Existem várias situações e tipos de empréstimos que a Fannie e Freddie consideram não conformes.
- A hipoteca não-conforme mais comum é o que costuma ser chamado de hipoteca jumbo. Hipotecas gigantes são empréstimos emitidos por um valor mais substancial do que os limites de Fannie Mae e Freddie Mac. Em 2018, esse limite na maioria dos condados dos EUA era de US $ 453.100, mas em algumas áreas de alto custo, pode chegar a US $ 679.650.
- Mas as hipotecas não precisam ser enormes para não serem conformes. Um adiantamento baixo pode acionar o status não conforme. O limite varia, mas pode ser de 10% em uma hipoteca convencional ou de apenas 3% em um empréstimo da FHA.
- Além disso, um fator é a relação dívida / renda (DTI) do comprador, que normalmente precisa ser inferior a 42% para se qualificar como um empréstimo em conformidade. Uma pontuação de crédito acima de 630-650 também é geralmente necessária.
- O tipo de propriedade também pode determinar se uma hipoteca não está em conformidade. Por exemplo, os compradores de condomínios geralmente viajam quando descobrem que sua unidade de férias de sonho não é conforme, porque o complexo é considerado não garantido. Isso inclui associações de condomínio onde uma única entidade, como a incorporadora, possui mais de 10% das unidades. Outras armadilhas incluem se a maioria das unidades não é ocupada pelo proprietário, se mais de 25% da metragem quadrada é comercial ou se a associação de proprietários de imóveis (HOA) está em litígio.