Os fatores mais importantes para investir em imóveis

Comparado com outros tipos de investimentos, o investimento imobiliário envolve um perfil de risco / recompensa relativamente favorável, com liquidez relativamente baixa (facilidade de entrada e saída). Vamos ver alguns dos fatores mais importantes a serem considerados ao investir em imóveis.

1. Localização da propriedade

Por que isso é importante? A antiga frase "Localização, localização, localização" ainda governa e continua sendo o fator mais importante para a lucratividade no investimento imobiliário. A proximidade de comodidades, áreas pacíficas em conformidade, status do bairro, vistas panorâmicas etc. são fatores importantes para avaliações de imóveis residenciais. Embora a proximidade com mercados, armazéns, centros de transporte, rodovias, áreas isentas de impostos, etc., desempenhem um papel importante nas avaliações de imóveis comerciais.

O que procurar? Uma visão de médio a longo prazo, sobre como a localidade deve evoluir ao longo do período de investimento. Os terrenos abertos e pacíficos de hoje, na parte de trás de um edifício residencial, podem ser transformados em uma fábrica ruidosa no futuro, tornando as avaliações residenciais menos lucrativas. É aconselhável realizar uma verificação completa sobre a propriedade, tipo e uso pretendido das áreas vizinhas, estabelecimentos e terras livres na localidade.

2. Avaliação da Propriedade

Por que isso é importante? Financiamento imobiliário durante a compra, preço de cotação durante a venda, análise de investimento, prêmio de seguro e tributação - todos dependem da avaliação do imóvel.

O que procurar? As metodologias de avaliação comumente usadas incluem:

• Abordagem de comparação de vendas: vendas comparáveis ​​recentes de propriedades com características semelhantes - mais comuns e adequadas para propriedades novas e antigas
• Abordagem de custo: todos os somatórios de custos menos depreciação - adequados para novas construções
• Abordagem de renda: com base nas entradas de caixa esperadas - adequadas para locação

3. Finalidade do investimento e horizonte de investimento

Por que isso é importante? Dada a baixa liquidez e o investimento de alto valor no setor imobiliário, a falta de clareza de propósito pode levar a resultados inesperados, incluindo dificuldades financeiras, especialmente se o investimento for hipotecado.

O que procurar? Identifique qual das seguintes categorias amplas se adequa ao seu objetivo e prepare-se de acordo:

• Compra e auto-uso: economia em aluguel, benefício da auto-utilização e valorização
• Compra e arrendamento: Renda regular e valorização do valor a longo prazo. Requer a construção de um temperamento de ser um senhorio - para lidar com possíveis disputas e questões legais, gerenciar inquilinos, reparar trabalhos etc.
• Compra e Venda (Curto Prazo): Lucro rápido, pequeno a medíocre - geralmente comprando imóveis em construção e vendendo um pouco alto uma vez pronto
• Compra e Venda (Longo Prazo): Grande valorização intrínseca do valor por um longo período; uma solução para objetivos de longo prazo, como planejamento de aposentadoria, educação da criança etc.

4. Fluxos de caixa esperados e oportunidades de lucro

Por que isso é importante? O objetivo e o uso do investimento influenciam os fluxos de caixa e, portanto, as oportunidades de lucro.

O que procurar? Desenvolva rascunhos de projeções para os seguintes modos de lucros e despesas:

• Fluxo de caixa esperado da renda de aluguel - Inflação favorece os proprietários de terra para a renda de aluguel
• Aumento esperado no valor intrínseco devido à valorização do preço no longo prazo
• Benefícios da depreciação (e benefícios fiscais disponíveis)
• Análise de custo-benefício da renovação antes da venda para obter um preço melhor
• Análise de custo-benefício de empréstimos hipotecados versus valorização

5. Cuidado com a alavancagem - Conheça as armadilhas

Por que isso é importante? Os empréstimos são convenientes, mas podem ter um grande custo - você compromete sua renda futura para obter utilidade hoje por um custo de juros espalhado por muitos anos. Entender como lidar com empréstimos dessa natureza permite que você se beneficie ao máximo. Ignorar os riscos pode levar a grandes armadilhas.

O que procurar? Dependendo dos ganhos futuros atuais e esperados e da capacidade de pagamento, considere o seguinte:

• Decida o tipo de empréstimo hipotecário que melhor se adapta à sua situação (taxa fixa, taxa flutuante ajustável, juros apenas ou amortização zero)
• Esteja ciente dos termos e condições e outros encargos cobrados pelos financiadores
• Procure e negocie um acordo melhor usando uma ferramenta como uma calculadora de hipoteca para encontrar taxas de juros mais baixas. Procure também prêmios de seguro mais baixos.

6. Investimento em construção nova vs. estabelecimentos existentes

Por que isso é importante? As novas propriedades de construção geralmente oferecem preços atraentes, a opção de personalização, comodidades claramente documentadas e títulos claros. O investidor deve lidar apenas com a empresa de construção como contrapartida. Os riscos incluem atraso na posse, aumento de custos, falta de conscientização sobre o bairro etc.

Os revendedores têm fatores vice-versa e podem precisar de uma verificação mais completa sobre propriedade, documentos e questões legais.

O que procurar?

• Verifique os projetos anteriores e a reputação da empresa de construção para novos investimentos em construção
• Revise escrituras de propriedades, pesquisa recente e relatório de avaliação para construções antigas
• Esteja ciente dos custos de manutenção mensal, taxas e impostos pendentes de proprietários anteriores. Esses custos podem afetar seriamente seus fluxos de caixa regulares
• Investir em imóveis arrendados (possuídos por terceiros) - É controlado por aluguel, estabilizado por aluguel ou mercado livre? O contrato está prestes a expirar? Possui opções de renovação a favor do inquilino? Os itens de interiores são de propriedade do inquilino ou proprietário? etc, são alguns dos detalhes que você deve conhecer.
• Itens de verificação da qualidade (móveis, utensílios e equipamentos), se incluídos na venda

7. Investimentos indiretos no setor imobiliário

Gerenciar propriedades físicas em um horizonte de longo prazo não é para todos. Existem também algumas alternativas para investir indiretamente no setor imobiliário e buscar colher o benefício.

Quais são as opções?

• Ações de empresas imobiliárias - Ações de empresas imobiliárias podem ser compradas e vendidas em bolsas de valores
• Fundos mútuos / ETFs focados no setor imobiliário - Fundos específicos do setor, como “Carteira de investimentos imobiliários da Fidelity (FRESX)”, oferecem o benefício da diversificação e gestão profissional do dinheiro, ao custo de despesas de fundos
• Títulos hipotecários - garantidos por propriedades físicas, oferecem taxas de retorno mais baixas em comparação aos títulos corporativos
• Real Estate Investment Trust (REIT) - oferece altos rendimentos, contraprestação tributária e alta liquidez ao negociar em bolsas de valores.

A linha inferior

Os investimentos imobiliários oferecem um bom perfil de risco-retorno de alto valor. A consideração cuidadosa dos fatores mencionados acima permitirá que os investidores colham os benefícios enquanto mitigam os riscos.