Investir em propriedades fora do estado

Comprar e possuir propriedades raramente é fácil ou simples. Quando a propriedade em questão está em um local distante, os desafios se multiplicam. No entanto, investir em propriedades fora do estado pode parecer atraente se você mora em uma área onde os imóveis são caros. Também pode parecer atraente se você já possui uma propriedade onde mora e deseja diversificar suas propriedades. Ou você pode apenas querer possuir uma casa de férias. Mas antes de fazer uma oferta, considere cuidadosamente esses problemas.

Investir em propriedades fora do Estado

Razões para comprar

Um fator que leva as pessoas a considerar comprar imóveis longe de casa é que esses imóveis podem ser mais acessíveis em outro estado. Talvez você viva em uma área como São Francisco ou Nova York, onde os custos de propriedade são altíssimos. Se você simplesmente não puder comprar um lugar onde mora, ou se isso exigiria investir a maior parte do seu dinheiro em imóveis (o que você prefere não fazer), convém procurar outras cidades onde os fundamentos do mercado são sólidos, mas os custos de propriedade são significativamente mais baixos.

As pessoas que vivem em áreas deprimidas, mas não querem se mudar por motivos pessoais ou de trabalho, podem preferir alugar sua cidade natal e investir em imóveis onde a economia é mais forte. Por exemplo, se você viveu em Las Vegas, a cidade com a maior taxa de execução hipotecária durante o colapso do subprime de 2008, você pode querer comprar imóveis em um mercado em que os preços médios de vendas permanecem relativamente estáveis, como Charlotte, Carolina do Norte.

Talvez a principal razão pela qual as pessoas decidam investir em propriedades fora do estado seja que o retorno do investimento (ROI) possa ser melhor lá do que em casa. Preços de compra, taxas de valorização, despesas com hipotecas (se houver), impostos, regulamentação de moradias, condições do mercado de locação e muito mais são fatores que podem ser mais favoráveis ​​em outro estado e contribuirão para o ROI potencial de uma propriedade.

Desafios a considerar

Quando você investe fora do estado, deve superar sua falta de familiaridade com o mercado imobiliário fora do estado e com suas condições econômicas locais, tanto no nível da cidade quanto no bairro. Você não terá o mesmo conhecimento íntimo e cotidiano de um mercado distante que possui do mercado em que vive. Você não tem um entendimento profundo dos melhores bairros - ou dos piores. Você terá que confiar no boca a boca, na pesquisa, nos instintos e nas opiniões de qualquer profissional que contratar.

Compreender todas as leis e regulamentos sobre propriedade e impostos sobre propriedade em um local onde você não mora é outro grande desafio. Mesmo que você leia todas as linhas dos códigos e ordenanças locais, o que diz no papel e o que acontece na realidade nem sempre é o mesmo. É crucial conversar com os proprietários da área para obter uma verdadeira compreensão das estátuas locais.

Você precisará de bons contatos na área para tornar seu plano de investimento bem-sucedido, mas ao lidar com uma cidade distante, você pode começar do zero para encontrar profissionais de qualidade, como agentes imobiliários, gerentes de propriedades e trabalhadores manuais - as pessoas que serão a chave do seu sucesso ou fracasso.

Compra fora do estado

O segredo para o sucesso de muitos investidores fora do estado é encontrar e contratar uma excelente empresa de administração de imóveis. Você precisará deles para ajudá-lo a preencher vagas, cobrar aluguel, fazer reparos e lidar com emergências. Se você viveu na área, pode optar por administrar a propriedade, mas se mora longe, o gerenciamento profissional da propriedade é uma despesa extra que você deve incorrer para proteger seu investimento. Como o experiente construtor e gerente de propriedades, Rusty Meador aconselha: "Não importa o quão bom seja um negócio imobiliário, é tão bom quanto sua capacidade de ser bem administrado".

Esteja ciente de que, mesmo com uma empresa de gerenciamento de propriedades na sua folha de pagamento, você ainda precisará fazer visitas ocasionais à sua propriedade para garantir que o que os gerentes e inquilinos digam corresponde à realidade. Esse é um custo adicional de tempo e dinheiro que deve ser considerado.

Além disso, ao comprar um imóvel alugado, especialmente um imóvel alugado fora do estado, é provável que você encontre taxas mais altas de seguro de proprietário, taxas de juros hipotecárias mais altas e requisitos mais altos de pagamento, porque os credores o consideram um tomador de risco mais do que um ocupante proprietário . Você também complicará sua situação tributária, possuindo propriedades de aluguel e gerando renda em mais de um estado. Pode ser necessário contratar um profissional de imposto de renda para mantê-lo nas boas graças das autoridades fiscais.

Ao considerar todos esses fatores, você pode achar que ser um ocupante proprietário ou comprar uma propriedade para investimento em casa é uma proposta muito mais simples e menos dispendiosa.

Antes de comprar fora do estado

Se você ainda pretende comprar fora do estado, preste atenção a esses avisos adicionais.

Não compre vista invisível; a propriedade pode não ser o que você pensa que é. As informações on-line de uma propriedade podem estar desatualizadas e um agente imobiliário local ou o proprietário da propriedade que não procura seus melhores interesses pode mentir para você fechar uma venda. Se você involuntariamente se tornar o proprietário de uma propriedade incômoda que viole as leis de saúde e / ou segurança, poderá se deparar com inúmeras violações de código que serão demoradas e caras de consertar. Se uma propriedade estiver desocupada por tempo suficiente, ela poderá desenvolver problemas de manutenção que causam tal degradação que a cidade considera um risco à segurança e o destrói. Você pode até acabar ganhando a conta da demolição.

Alguns investidores imobiliários descobriram que percevejos, cupins, baratas, ratos ou outras pragas são a sua queda. Sem uma visita pessoal à propriedade e uma inspeção profissional para verificar esses problemas, você pode se tornar o proprietário de uma propriedade que não é habitável. Scott Paxton, da Rental Protection Agency, recomenda que as queixas de percevejos se tornem cada vez mais comuns e que esse problema possa ser muito caro para se livrar.

Encontrar inquilinos de qualidade é extremamente importante para os proprietários ausentes. Você não estará lá para acompanhar o comportamento dos seus inquilinos ou o tratamento deles da propriedade, nem estará lá para pressioná-los a pagar se o aluguel estiver vencido. Além de contratar uma empresa de gerenciamento de propriedades de primeira linha, você deseja ter inquilinos que não causarão problemas a você ou sua empresa de gerenciamento.

Além disso, fazer uma visita pessoal ao local permite que você se familiarize melhor com os profissionais que o ajudarão no processo de compra de casa, como seu advogado, corretor de imóveis e credor. Enquanto estiver visitando, reserve um tempo para se encontrar com vários credores e pesquisar os vários tipos de hipotecas e taxas de juros disponíveis localmente. Também é benéfico obter uma pré-aprovação para uma hipoteca, pois isso reduzirá o tempo necessário para fechar o negócio quando você finalmente encontrar sua casa fora do estado dos sonhos.

Por fim, se você nunca foi dono de uma propriedade, comprar sua primeira propriedade fora do estado é extremamente arriscado. Não importa quantos livros você leia sobre propriedade, não há substituto para a experiência da vida real. Sem nenhuma experiência em propriedade e sem o conhecimento em primeira mão de morar em uma propriedade todos os dias, você pode perder considerações importantes sobre manutenção.

Alternativas Fora do Estado

Se você acha que não quer comprar imóveis onde mora, por qualquer motivo, há outras maneiras de entrar em diferentes mercados imobiliários que são muito mais simples do que investir diretamente fora do estado. Uma opção é uma relação de investimento imobiliário (REIT). Investir em um REIT ou REIT ETF é semelhante a investir em uma ação e você pode escolher um REIT com um perfil de risco / retorno adequado ao que você está procurando. E, assim como quando você possui uma ação e não é responsável por tomar decisões sobre a administração dessa empresa, quando você possui ações de um REIT, não terá nenhuma dor de cabeça associada à propriedade de uma propriedade.

Você também pode dar uma segunda olhada na compra de um imóvel onde mora - mesmo que não queira morar nele. Talvez você esteja alugando em São Francisco porque não está interessado em morar no único lugar que poderia comprar, um condomínio de 250 pés quadrados. Mas você estaria disposto a possuir esse condomínio como um imóvel alugado? É provável que seja mais fácil comprar e possuir um local perto de sua casa. Pode ser mais caro ou menos rentável, mas você pode encontrar o custo extra ou um ROI mais baixo que valem o aborrecimento reduzido.

Como fazer dar certo

Se você vai comprar fora do estado, compre em uma área que você conhece - talvez onde você estudou ou onde cresceu. É melhor ter algum conhecimento da área do que nenhum. Como bônus, se você comprar em uma área que normalmente visita de qualquer maneira, sua viagem a lazer pode se tornar pelo menos parcialmente dedutível dos impostos, porque você adicionará um componente de negócios a essas viagens para verificar sua propriedade.

Compre em uma área com algumas semelhanças com a área em que vive, como clima, dados demográficos ou idade da propriedade, para ter uma idéia do que está lidando. Se você viveu em um subúrbio da década de 1960 na Califórnia por toda a sua vida, não compre uma propriedade de 120 anos em Boston.

Não compre uma propriedade de alto risco. Compre em um bairro ocupado principalmente pelo proprietário para atrair inquilinos com menor risco econômico, diz Ryan L. Hinricher, sócio-fundador da empresa de vendas de imóveis para investimentos Investor Nation. Uma propriedade de alta qualidade "normalmente possui menos manutenção e manutenção. Essas propriedades também são alugadas mais rapidamente, pois geralmente possuem layouts modernos e uma quantidade adequada de quartos e banheiros", observa ele.

Por fim, como mencionado anteriormente, é crucial criar uma grande rede de profissionais para ajudá-lo e, ocasionalmente, visitar sua propriedade.

A linha inferior

Investir em propriedades fora do estado é uma proposta de alto risco e um grande compromisso. Antes de fazê-lo, certifique-se de entender realmente o que está entrando e que esteja preparado para enfrentar todos os desafios relacionados.