Obtenção de deduções fiscais nos EUA sobre imóveis estrangeiros

Mais e mais americanos estão procurando no exterior casas de veraneio, propriedades de aluguel e lugares para se estabelecer durante a aposentadoria - daqui a cinco ou 30 anos. Os benefícios fiscais da propriedade no exterior são semelhantes aos da propriedade nos Estados Unidos, com algumas exceções.

Principais Takeaways

• Se você possui uma propriedade no exterior, seus benefícios fiscais nos EUA dependem de como você a usa.
• Você pode deduzir os juros da hipoteca - mas não os impostos sobre a propriedade - se a propriedade for para uso pessoal.
• Se você receber qualquer renda de aluguel, as regras dependem de quantos dias você usa a casa para uso pessoal versus aluguel.

Os benefícios que os proprietários obtêm da lei tributária dos EUA dependem de como eles os usam. Se você mora em casa, por exemplo, geralmente pode deduzir os juros da hipoteca. Se você usar a propriedade para obter renda de aluguel, poderá deduzir os juros da hipoteca e várias outras despesas, incluindo seguro de propriedade e responsabilidade civil, custos de reparo e manutenção e despesas de viagens locais e de longa distância relacionadas à manutenção da propriedade.

Leia para ver como as leis tributárias dos EUA tratam a propriedade estrangeira, bem como as implicações fiscais da venda da propriedade.

Propriedade para uso pessoal

Se você usar a propriedade como uma segunda casa - não como um aluguel - poderá deduzir os juros da hipoteca, como faria para uma segunda casa nos EUA. Para 2019, você pode deduzir os juros que paga nos primeiros US $ 750.000 (US $ 375.000 se for o pedido de casamento) separadamente) da dívida hipotecária qualificada em sua primeira e segunda residências (esse é o valor total). Observe que, se você comprou suas propriedades antes de 16 de dezembro de 2017, provavelmente está com um bônus de dedução anterior de US $ 1 milhão em dívida hipotecária qualificada. Verifique com um especialista em impostos para ter certeza de onde você se encaixa.

Como em uma residência principal, você não pode amortizar despesas como serviços públicos, manutenção ou seguro, a menos que possa reivindicar a dedução do escritório em casa.

Embora a dedução dos juros da hipoteca seja a mesma, independentemente de a residência estar nos EUA ou no exterior, os impostos sobre a propriedade funcionam de maneira diferente. De acordo com a Lei de Cortes de Impostos e Empregos (TCJA), você não pode mais deduzir impostos de propriedade em propriedades estrangeiras.

Propriedade de aluguel

As regras fiscais são mais complicadas se você receber uma renda de aluguel na propriedade. Aplicam-se regras diferentes, dependendo de quantos dias você usa a casa para uso pessoal, e não para aluguel. Em geral, você se enquadra em uma de duas categorias:

1. Você aluga a casa por 14 dias ou menos e usa a propriedade por mais de 14 dias ou 10% do total de dias em que foi alugada . Você pode alugar a casa para outra pessoa por até duas semanas (14 noites) a cada ano sem precisar informar essa renda ao IRS. Mesmo se você alugá-lo por US $ 5.000 por noite, não precisará informar a renda do aluguel desde que não alugue por mais de 14 dias. A casa é considerada uma residência pessoal, permitindo deduzir os juros da hipoteca sob as regras padrão da segunda residência, mas não as perdas ou despesas de aluguel.
2. Você aluga a casa por 15 ou mais dias e a utiliza por menos de 14 dias ou 10% dos dias em que a casa foi alugada. Nesse caso, o IRS considera o imóvel alugado e as atividades de aluguel são vistas como um negócio. Lembre-se: se um membro de sua família usa a casa (ex. Cônjuge, irmãos, pais, avós, filhos e netos), isso conta como um dia pessoal, a menos que você colete um preço justo de aluguel. Você deve reportar todas as receitas de aluguel ao IRS, mas a boa notícia é que isso permite deduzir despesas de aluguel, como juros de hipotecas, impostos estrangeiros sobre propriedades, despesas com publicidade, prêmios de seguros, serviços públicos e taxas pagas aos gerentes de propriedades. Uma diferença notável entre um imóvel alugado em casa e outro no exterior: sua propriedade no exterior é depreciada por um período de 40 anos, em vez dos atuais 27, 5 anos para propriedades residenciais domésticas. Em ambos os casos, você deprecia o valor da estrutura (a construção) apenas; a terra não é depreciável.

Venda da propriedade

Se você vender sua casa no exterior, o tratamento tributário será semelhante à venda de uma casa nos EUA - e será diferente dependendo de como a propriedade foi usada. Se você viveu na casa por pelo menos dois dos últimos cinco anos, ela se qualifica como sua residência principal e você pode excluir até US $ 250.000 em ganhos de capital (ou até US $ 500.000 para contribuintes casados) da venda. Esta exclusão de venda da casa principal não se aplica se a casa não for sua residência principal. Nesse caso, você deverá o imposto sobre ganhos de capital usual.

Se você vender propriedade nos EUA, poderá fazer uma troca 1031 (também chamada de troca do tipo similar), na qual você troca uma propriedade de investimento por outra propriedade "do tipo similar", com base no imposto diferido. Muitos investidores usam essa estratégia para adiar o pagamento de ganhos de capital e a depreciação recapturar impostos.

A Seção 1031 dos EUA permite vender e substituir uma propriedade estrangeira apenas por outra propriedade estrangeira.

Uma diferença significativa no tratamento tributário de propriedades domésticas versus propriedades estrangeiras, no entanto, é que as propriedades nos EUA não são consideradas semelhantes a nenhuma propriedade no exterior. A Seção 1031 dos EUA permite apenas trocas domésticas por domésticas e estrangeiras por estrangeiras.

Os EUA consideram que qualquer propriedade fora dos EUA é semelhante a qualquer outra propriedade semelhante fora dos EUA; portanto, é possível 1031 trocar uma casa no Panamá por outra no Panamá, Equador ou Costa Rica. Simplesmente não será considerado como qualquer propriedade nos EUA.

Dupla tributação

Se você operar sua casa no exterior como uma propriedade alugada, poderá pagar impostos no país em que a propriedade está localizada. Para impedir a dupla tributação, você pode obter um crédito de imposto na declaração de imposto dos EUA referente a quaisquer impostos pagos ao país estrangeiro relacionados à receita líquida de aluguel. No entanto, existe um crédito fiscal máximo permitido: você não pode obter um crédito além do valor do imposto americano sobre a renda do aluguel, após deduzir as despesas.

Além de receber um crédito de imposto para qualquer imposto de renda pago, você também pode reivindicar um crédito de imposto estrangeiro se vender a propriedade e pagar imposto sobre ganhos de capital no país estrangeiro.

A linha inferior

Quando você compra no exterior, precisa tomar um cuidado extra com o planejamento e os detalhes. Muitos países têm regras e regulamentos sobre quem pode possuir uma propriedade e como ela pode ser usada. Se você comprar uma casa no exterior, verifique se a transação é conduzida para proteger seus direitos de propriedade. Nos EUA, os compradores de casas recebem título da propriedade; essa distinção não é tão clara em todos os países.

Lembre-se também de que, como proprietário de uma propriedade estrangeira, pode ser necessário que você apresente vários formulários fiscais nos EUA, dependendo da sua situação exata. Por exemplo, se você alugar sua casa no exterior e abrir uma conta bancária para cobrar aluguel, deverá preencher um formulário FBAR (Relatório de contas bancárias e financeiras estrangeiras) se o valor agregado de todas as suas contas for de US $ 10.000 ou mais "em qualquer dia do ano civil ".

Outros formulários incluem o Formulário 5471 - Devolução de informações de pessoas dos EUA com respeito a certas empresas estrangeiras (se sua propriedade for mantida em uma empresa estrangeira); e Formulário 8858 - Devolução de informações de pessoas norte-americanas com respeito a entidades estrangeiras desconsideradas (se sua propriedade offshore estiver em uma LLC estrangeira).

Como a propriedade estrangeira e as leis tributárias são complicadas e mudam de tempos em tempos, proteja-se consultando um contador qualificado e / ou um advogado imobiliário nos EUA e no exterior.