Quanto dinheiro eu preciso para colocar em uma hipoteca?

• Quanta casa você pode pagar?
• Adiantamento e sua relação entre empréstimo e valor
• Como seu adiantamento afeta suas ofertas
• Programas de empréstimo com adiantamento baixo
• 4 maneiras de economizar mais para um adiantamento

Quando você compra uma casa, uma das maiores despesas iniciais é a entrada. Para não confundir com os custos de fechamento, o adiantamento é a parte do preço de compra que você paga antecipadamente no fechamento. Geralmente, se você colocar menos dinheiro em uma casa no fechamento, pagará mais em taxas e juros ao longo da vida do empréstimo (e vice-versa).

O valor que você designa como adiantamento ajuda o credor a determinar quanto dinheiro lhe empresta e qual tipo de hipoteca é melhor para suas necessidades. Mas quanto é a quantia certa para um adiantamento? Pagar muito pouco custará juros e taxas ao longo do tempo. Demais pode esgotar suas economias ou afetar negativamente sua saúde financeira a longo prazo. Além disso, você ainda precisa considerar os custos de fechamento, as despesas de mudança e outras faturas mensais. Por fim, o tamanho do seu adiantamento depende de você: sua economia, renda e orçamento para um novo lar.

Primeiro, você precisa descobrir seu orçamento e como isso pode afetar seu pagamento. A calculadora de hipoteca on-line gratuita da Investopedia ajuda você a calcular seus pagamentos mensais e tomar as decisões financeiras corretas ao comprar uma casa. Um dos campos solicita um valor estimado do adiantamento.

Quanta casa você pode pagar?

Quando você é pré-aprovado para uma hipoteca, o credor informa o valor máximo do empréstimo ao qual você se qualifica, com base nas respostas do seu pedido. Seu pedido de hipoteca pergunta sobre o valor estimado do adiantamento, renda, emprego, dívidas e ativos. Um credor também puxa seu relatório de crédito e pontuação de crédito. Todos esses fatores influenciam a decisão de um credor sobre emprestar-lhe dinheiro para uma compra de casa, quanto dinheiro e sob quais termos e condições.

Como orientação geral, muitos proprietários em potencial podem se dar ao luxo de hipotecar um imóvel que custa entre 2 e 2, 5 vezes sua renda bruta. Por exemplo, se você ganhar US $ 100.000 por ano, poderá comprar uma casa entre US $ 200.000 e US $ 250.000.

Em vez de simplesmente pedir emprestado o montante máximo do empréstimo aprovado por um credor, é melhor avaliar seu pagamento mensal estimado da hipoteca. Digamos que você seja aprovado para um empréstimo de US $ 300.000. Se o seu pagamento mensal da hipoteca e outras dívidas mensais excederem 43% da sua renda mensal bruta, você poderá ter problemas para reembolsar seu empréstimo, se os tempos forem difíceis. Em outras palavras, tenha cuidado ao comprar mais casa do que você pode pagar.

Se você está alugando há algum tempo - ou já possui uma casa e deseja comprar novamente - é provável que tenha uma forte noção do pagamento mensal da hipoteca que pode pagar. Os locatários devem ter em mente que possuir uma casa ou condomínio inclui despesas adicionais, como impostos sobre propriedade, manutenção, seguro, possíveis dívidas da Associação de Proprietários de Casa (HOA) e reparos inesperados.

Além de comprar uma casa, você também pode contribuir com outros objetivos financeiros, como poupar para a aposentadoria, iniciar uma família, sustentar um fundo de poupança de emergência e pagar dívidas. Assumir um pagamento mensal alto demais irá consumir dinheiro que, de outra forma, poderia levar a alguns desses objetivos importantes.

Adiantamento e sua relação entre empréstimo e valor

Seu adiantamento desempenha um papel fundamental na determinação da taxa de empréstimo / valor, ou LTV. Para calcular a relação LTV, o valor do empréstimo é dividido pelo valor justo de mercado da casa, conforme determinado por uma avaliação de propriedade. Quanto maior o seu pagamento, menor o seu LTV (e vice-versa). Como os credores usam o LTV para avaliar o risco do mutuário e as hipotecas de preços, um LTV mais baixo significa que você paga taxas de juros mais baixas em sua hipoteca - e pode evitar custos adicionais.

Uma relação LTV mais baixa apresenta menos risco para os credores. Por quê? Você está começando com mais patrimônio em sua casa, o que significa que você tem uma participação maior em sua propriedade em relação ao saldo pendente do empréstimo. Em suma, os credores assumem que você terá menos chances de deixar de pagar sua hipoteca. Se você ficar para trás em sua hipoteca e um credor tiver que encerrar sua casa, é mais provável que revenda e recupere a maior parte do valor do empréstimo se a taxa LTV for menor.

Além de avaliar seu risco, os credores usam a taxa LTV para precificar sua hipoteca. Se sua taxa de LTV for menor, você provavelmente receberá uma taxa de juros mais baixa. Mas se a taxa LTV exceder 80%, o que significa que você colocou menos de 20% do valor da casa como adiantamento, espere taxas de juros mais altas. Essas taxas cobrem o risco aumentado do credor de lhe emprestar dinheiro.

Além disso, se sua taxa de LTV exceder 80%, você provavelmente pagará pelo seguro de hipoteca particular ou PMI. A quantidade de PMI que você pagará depende do seu tipo de empréstimo. Por exemplo, alguns empréstimos segurados pela Federal Housing Administration exigem um prêmio de seguro de hipoteca inicial pago no fechamento, bem como um prêmio de seguro de hipoteca anual (MIP) pela vida útil do empréstimo. Embora os empréstimos do FHA tenham um requisito baixo de entrada de 3, 5%, o custo total do empréstimo, calculado na taxa anual, tende a ser muito maior para esses empréstimos.

Como seu adiantamento afeta suas ofertas

Quando você está em busca da casa certa, o tempo é essencial. Casas com preços de nível básico geralmente são vendidas rapidamente, e você deseja dar o melhor de si ao fazer uma oferta, porque provavelmente terá concorrência. Quando os mercados são competitivos e os vendedores recebem várias ofertas, eles querem ver as melhores ofertas dos compradores, incluindo um adiantamento considerável. Do ponto de vista de um vendedor, os compradores que têm mais dinheiro para gastar são mais atraentes porque têm mais pele no jogo.

Um adiantamento mais alto pode indicar a um vendedor que você tem dinheiro suficiente disponível e finanças sólidas para obter uma aprovação final do empréstimo (e chegar à mesa de fechamento) sem problemas. Além disso, um adiantamento mais alto pode superar outras ofertas que solicitam que os vendedores paguem os custos de fechamento ou ofereçam abaixo do preço solicitado. É improvável que alguém com um adiantamento considerável solicite tal assistência, e é mais provável que os vendedores trabalhem com um comprador que tenha dinheiro e motivação para ver a compra com uma negociação mínima.

Programas de empréstimo com adiantamento baixo

O padrão antigo era que os compradores precisavam de 20% para comprar uma casa. Os tempos mudaram. Muitos compradores de imóveis residenciais, especialmente os novatos, simplesmente não têm um pagamento de 20%. Isso está se tornando cada vez mais o caso, à medida que os preços das casas disparam em muitos mercados imobiliários dos EUA. Por exemplo, o preço médio da residência existente em janeiro de 2018 foi de US $ 240.500, um aumento de 5, 8% em relação a US $ 227.300 em janeiro de 2017, segundo a Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

De fato, os compradores de imóveis que financiaram sua casa reduziram em média 10% do preço de compra, de acordo com o Perfil dos compradores e vendedores de residências de 2017 da NAR. Os compradores iniciantes que usam financiamento geralmente pagam apenas 5% do preço de compra, segundo a pesquisa.

Para aqueles que não podem pagar um adiantamento de 20%, vários tipos de hipotecas oferecem uma opção de baixo pagamento.

Empréstimos convencionais

Programas Fannie Mae e Freddie Mac (queda de 3%)

Fannie Mae e Freddie Mac, empresas patrocinadas pelo governo que compram e vendem a maioria das hipotecas nos EUA, exigem apenas 3% de redução para os mutuários com crédito forte. Ambos os programas considerarão alguns tomadores de crédito sem pontuação de crédito através da criação de um relatório de crédito não tradicional - desde que atendam a certas diretrizes de relação dívida / renda e relação de empréstimo / valor, além de outros requisitos. O programa de hipotecas HomeReady da Fannie Mae permite uma taxa de 97% LTV para mutuários com uma pontuação mínima de crédito de 620. A hipoteca Home Possible Advantage de Freddie Mac também oferece uma taxa de 97% LTV para mutuários, mas requer uma pontuação mínima de crédito de 660 para se qualificar.

Programas de credores individuais (redução de 1% a 3%)

Muitos credores oferecem os programas de Fannie Mae e Freddie Mac e adicionam seus próprios benefícios de assistência de pré-pagamento para um empréstimo convencional. Por exemplo, o Guild Mortgage requer 1% de desconto e fornece um presente de 2% para os mutuários com baixa renda qualificada e uma pontuação de crédito mínima de 680. O yourFirst Mortgage do Wells Fargo permite um desconto de 3% sem requisitos médios de renda da área. Estas são apenas duas das muitas opções. Se você precisar de um empréstimo com um requisito para baixo pagamento, pergunte aos credores sobre suas ofertas para ajudá-lo a restringir suas escolhas.

Empréstimos jumbo (redução de 10% a 20%)

Empréstimos jumbo são o tipo mais comum de empréstimo convencional não conforme disponível para compradores de casas. Os credores têm diferentes diretrizes de qualificação para empréstimos jumbo, que excedem o limite de empréstimos em conformidade com a área definido pelo governo federal. Como os grandes devedores apresentam maior risco para um credor, espere reduzir de 10% a 20% do preço de compra. Os mutuários com pontuação de crédito igual ou superior a 700 tendem a obter os melhores preços, mas alguns credores trabalharão com mutuários gigantes com uma pontuação mínima de 660. Os credores podem exigir que você tenha 10% do preço de compra da casa em dinheiro ou outros ativos, caso você tem problemas para pagar sua hipoteca.

Empréstimos Segurados pelo Governo

Empréstimos FHA (queda de 3, 5%)

Você pode colocar um desconto de até 3, 5% nos empréstimos da FHA se tiver uma pontuação mínima de crédito de 580. Os credores aprovados pela FHA também consideram os mutuários com histórico de crédito não tradicional, desde que você tenha recebido pagamentos de aluguel dentro do prazo. nos últimos 12 meses, não mais que um pagamento atrasado de 30 dias a outros credores, e você não teve nenhuma ação de cobrança (as contas médicas são a exceção) registrada nos últimos 12 meses. Além disso, o imóvel que você está comprando deve cumprir os padrões de propriedade estabelecidos pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA para residências unifamiliares e condomínios e estar dentro dos limites de empréstimo da FHA. Outro benefício dos empréstimos da FHA é que você pode usar um presente financeiro de um parente ou amigo para todo ou parte do seu adiantamento, se você fornecer documentação afirmando que é um presente e não um empréstimo de terceiros.

Empréstimos VA (queda de 0%)

O pessoal do serviço militar dos EUA, os veteranos e suas famílias podem se qualificar para empréstimos de baixo valor apoiados pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA. Outros benefícios incluem um limite para os custos de fechamento (que podem ser pagos pelo vendedor), sem taxas de corretagem e sem MIP. Os empréstimos de VA exigem uma “taxa de financiamento”, uma porcentagem do valor do empréstimo que ajuda a compensar o custo para os contribuintes. A taxa de financiamento varia de acordo com a categoria de serviço militar e o valor do empréstimo.

Empréstimos do USDA (queda de 0%)

O Departamento de Agricultura dos EUA garante empréstimos para ajudar a tornar possível a aquisição de imóveis para compradores de baixa renda em áreas rurais em todo o país. Esses empréstimos não exigem dinheiro para mutuários qualificados - desde que as propriedades atendam às regras de elegibilidade do USDA.

Programas de assistência para adiantamento

Programas especiais nas autoridades estaduais ou municipais de habitação oferecem ajuda aos compradores iniciantes. Muitos desses programas estão disponíveis com base na renda ou na necessidade financeira dos compradores. Esses programas, que geralmente oferecem assistência na forma de subsídios de adiantamento, também podem ajudar no fechamento de custos. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA lista os primeiros programas de compra de residências por estado. Selecione seu estado e, em seguida, "Assistência ao proprietário" para encontrar o programa mais próximo de você.

4 maneiras de economizar mais para um adiantamento

Pode ser um desafio economizar dinheiro para um adiantamento em uma casa. Aqui estão algumas dicas rápidas para você chegar lá:

1. Comece cedo com um plano automatizado. Além de uma conta regular de poupança ou fundo de emergência, abra uma conta de poupança dedicada para seu adiantamento. Após cada período de pagamento ou sorteio (como um presente financeiro, reembolso de imposto, bônus ou herança), deposite dinheiro no seu fundo de pré-pagamento e observe o saldo crescer ao longo do tempo. Contribuir para esse fundo o mais cedo e o mais rápido possível o ajudará a permanecer no caminho certo.
2. Reduza seus gastos. Se a propriedade da casa é importante para você, reduza ou reduza despesas desnecessárias, como serviço de TV a cabo e TV, comer fora, férias ou outros itens não essenciais. Ao gastar menos, você economizará mais com seu adiantamento e terá dinheiro extra para pagar outras dívidas. Fazer sacrifícios agora pode ajudar bastante a alcançar seus objetivos de casa própria.
3. Pagar dívidas com juros altos. Cartões de crédito ou empréstimos com altas taxas de juros podem prejudicar seu crédito e custam caro a longo prazo. Concentre-se em pagar essas contas primeiro e você verá um efeito de bola de neve na redução de sua dívida. Depois que essas contas forem pagas, você poderá aplicar os valores do pagamento mensal às suas economias de adiantamento. No entanto, não feche essas contas; isso pode diminuir sua pontuação de crédito, porque você está perdendo uma linha de crédito aberta e um histórico de conta. Em vez disso, use-os minimamente (compre gasolina ou um jantar ocasional em um restaurante) e pague os saldos imediatamente. Esse comportamento ajuda a reforçar seu histórico de pagamento de crédito e mostra o uso responsável pelas agências de crédito e credores.
4. Consiga um segundo emprego. Muitos compradores iniciantes acham que podem economizar muito mais rápido se aumentarem sua renda. Encontrar shows secundários para fazer em casa ou trabalhar em um emprego sazonal no varejo pode ajudar a aumentar sua economia de pré-pagamento. Mesmo que você trabalhe temporariamente por seis meses ou um ano antes de comprar uma casa, a renda adicional pode ser o impulso necessário para um pagamento decente.

A linha inferior

Não é impossível comprar uma casa se você não tiver muito dinheiro economizado para um adiantamento. Comprar o tipo certo de credor e empréstimo é uma etapa crítica. Com um pagamento mais baixo, espere pagar taxas de empréstimo e taxas de juros mais altas, além do PMI. Além disso, não esqueça de aproveitar os programas de assistência de pré-pagamento oferecidos pelo seu estado ou cidade. Se alguém oferecer um presente financeiro para seu adiantamento, verifique se ele entende que não pode ser um empréstimo. Por fim, não há atalho para poupar um adiantamento: leva tempo, disciplina e esforço. Mas o resultado - comprar uma casa própria - pode ser gratificante, tanto financeiramente quanto pessoalmente.

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