Como as taxas de juros afetam os valores das propriedades

As taxas de juros, especialmente as taxas de câmbio interbancário e letras do Tesouro, têm um efeito tão profundo no valor dos imóveis geradores de renda quanto em qualquer veículo de investimento. Como sua influência na capacidade de um indivíduo comprar imóveis residenciais (aumentando ou diminuindo o custo do capital hipotecário) é tão profunda, muitas pessoas assumem incorretamente que o único fator decisivo na avaliação de imóveis é a taxa atual de hipotecas.

No entanto, as taxas de hipoteca são apenas um fator relacionado a juros que influencia os valores das propriedades. Como as taxas de juros também afetam os fluxos de capital, a oferta e a demanda de capital e as taxas de retorno exigidas dos investidores, as taxas de juros direcionam os preços das propriedades de várias maneiras.

Como as taxas de juros afetam os valores das propriedades

Fundamentos de avaliação

Para entender como as taxas de juros, fluxos de capital e taxas de financiamento influenciados pelo governo afetam os valores dos imóveis, você deve ter um entendimento básico da abordagem de renda aos valores imobiliários. Embora os valores imobiliários sejam influenciados pela oferta e demanda de propriedades em um determinado local e pelo custo de reposição do desenvolvimento de novas propriedades, a abordagem de renda é a técnica de avaliação mais comum para os investidores. A abordagem de renda fornecida por avaliadores de propriedades comerciais e por subscritores e investidores de investimentos lastreados em imóveis é muito semelhante à análise do fluxo de caixa descontado realizada em investimentos em ações e títulos.

Em termos simples, a avaliação começa com a previsão de renda da propriedade, que assume a forma de pagamentos antecipados de arrendamento ou, no caso de hotéis, ocupação antecipada multiplicada pelo custo médio por quarto. Então, ao assumir todos os custos no nível da propriedade, incluindo o custo do financiamento, o analista obtém a receita operacional líquida (NOI) ou o fluxo de caixa restante após todas as despesas operacionais.

Subtraindo todos os custos de capital, bem como qualquer capital de investimento para manter ou reparar a propriedade e outras despesas não-específicas da NOI, o resultado é o fluxo de caixa líquido (NCF). Como as propriedades geralmente não retêm dinheiro ou têm uma política de dividendos declarada, a NCF é igual ao caixa disponível para os investidores e é igual ao caixa de dividendos, que é usado para avaliar investimentos de renda fixa ou patrimônio. Capitalizando dividendos ou descontando o fluxo de caixa (incluindo qualquer valor residual) para um determinado período de investimento, o valor da propriedade é determinado.

Fluxos de capital

As taxas de juros podem afetar significativamente o custo do financiamento e as taxas de hipoteca, o que, por sua vez, afeta os custos no nível da propriedade e, portanto, influencia os valores. No entanto, a oferta e a demanda de capital e investimentos concorrentes têm o maior impacto nas taxas de retorno exigidas (RROR) e nos valores de investimento. Como o Federal Reserve Board mudou o foco da política monetária e mais para o gerenciamento das taxas de juros como uma maneira de estimular a economia ou evitar a inflação, sua política teve um efeito direto no valor de todos os investimentos.

À medida que as taxas de câmbio interbancárias diminuem, o custo dos fundos é reduzido e os fundos fluem para o sistema; por outro lado, quando as taxas aumentam, a disponibilidade de fundos diminui. Quanto ao setor imobiliário, as mudanças nas taxas de empréstimos interbancários adicionam ou reduzem a quantidade de capital disponível para investimento. A quantidade de capital e o custo de capital afetam a demanda, mas também a oferta - isto é, o dinheiro disponível para compras e desenvolvimento de imóveis. Por exemplo, quando a disponibilidade de capital é escassa, os provedores de capital tendem a emprestar menos como uma porcentagem do valor intrínseco, ou não tão longe na "pilha de capital". Isso significa que os empréstimos são feitos com taxas mais baixas de empréstimo / valor, reduzindo assim os fluxos de caixa alavancados e os valores dos imóveis.

Essas mudanças nos fluxos de capital também podem ter um impacto direto na dinâmica da oferta e demanda de propriedades. O custo do capital e a disponibilidade de capital afetam a oferta ao fornecer capital adicional para o desenvolvimento da propriedade; eles também influenciam a população de potenciais compradores que buscam acordos. Esses dois fatores trabalham juntos para determinar os valores da propriedade.

Taxas de desconto

O impacto mais evidente das taxas de juros nos valores imobiliários pode ser visto na derivação das taxas de desconto ou de capitalização. A taxa de capitalização pode ser vista como a taxa de dividendos exigida pelo investidor, enquanto uma taxa de desconto é igual à exigência de retorno total do investidor. K geralmente denota RROR, enquanto a taxa de capitalização é igual a (Kg), onde g é o crescimento esperado da renda ou o aumento da valorização do capital.

Cada uma dessas taxas é influenciada pelas taxas de juros vigentes, porque são iguais à taxa livre de risco mais um prêmio de risco . Para a maioria dos investidores, a taxa livre de risco é a taxa do Tesouro dos EUA; garantidos por crédito do governo federal, são considerados isentos de risco, porque a probabilidade de inadimplência é muito baixa. Como os investimentos de maior risco precisam obter um retorno proporcionalmente maior para compensar o risco adicional suportado, ao determinar as taxas de desconto e as taxas de capitalização, os investidores adicionam um prêmio de risco à taxa livre de risco para determinar os retornos ajustados ao risco necessários para cada investimento considerado .

Como K (taxa de desconto) é igual à taxa livre de risco mais um prêmio de risco, a taxa de capitalização é igual à taxa livre de risco mais um prêmio de risco, menos o crescimento esperado (g) na receita. Embora os prêmios de risco variem como resultado da oferta e demanda e outros fatores de risco no mercado, as taxas de desconto variarão devido a alterações nas taxas de juros que os compõem. Quando os retornos exigidos dos investimentos concorrentes ou substitutos aumentam, os valores imobiliários caem; por outro lado, quando as taxas de juros caem, os preços dos imóveis aumentam.

A linha inferior

É importante focar nas taxas de hipoteca, porque elas influenciam diretamente os preços dos imóveis. Se você for um proprietário em potencial ou investidor imobiliário, uma maneira fácil de pesquisar as taxas de juros atuais é usar uma calculadora de hipoteca.

Dito isto, é importante observar que a alteração das taxas de juros afeta vários aspectos do setor imobiliário. Além do preço da sua nova casa, as taxas de juros também afetam a disponibilidade de capital e a demanda por investimentos. Esses fluxos de capital influenciam a oferta e a demanda por imóveis e, como resultado, afetam os preços dos imóveis.

Além disso, as taxas de juros também afetam os retornos dos investimentos substitutos e os preços mudam para permanecer alinhados com o risco inerente aos investimentos imobiliários. Essas mudanças nas taxas de retorno exigidas para imóveis também variam durante os períodos de desestabilização nos mercados de crédito. À medida que os investidores preveem aumento da variabilidade nas taxas futuras ou aumento do risco, os prêmios de risco aumentam, colocando uma pressão descendente mais forte sobre os preços dos imóveis.