Como funcionam as hipotecas apenas com juros?

Se você deseja um pagamento mensal em sua hipoteca menor do que o que você pode obter em um empréstimo de taxa fixa, pode ser atraído por uma hipoteca de juros apenas. Ao não efetuar pagamentos do principal por vários anos no início do prazo do seu empréstimo, você terá um melhor fluxo de caixa mensal.

Mas o que acontece quando o período apenas de juros termina? Quem oferece esses empréstimos? E quando faz sentido conseguir um? Aqui está um pequeno guia para esse tipo de hipoteca.

Como são estruturadas as hipotecas com juros apenas

Na sua forma mais básica, uma hipoteca apenas com juros é aquela em que você paga apenas juros nos primeiros anos - geralmente cinco ou dez - e, após esse período, você começa a pagar o principal e os juros. Se você deseja efetuar pagamentos de principal durante o período apenas de juros, pode, mas isso não é um requisito do empréstimo.

Você geralmente verá empréstimos com juros estruturados como hipotecas de taxa ajustável 3/1, 5/1, 7/1 ou 10/1 (ARMs). Os credores dizem que as opções 7/1 e 10/1 são mais populares entre os mutuários. Geralmente, o período somente de juros é igual ao período de taxa fixa para empréstimos com taxa ajustável. Isso significa que, se você tiver um braço 10/1, por exemplo, pagaria juros apenas pelos primeiros dez anos.

Em um ARM somente de juros, após o término do período introdutório, a taxa de juros será ajustada uma vez por ano (é daí que o “1” vem) com base em uma taxa de juros de referência, como a LIBOR, mais uma margem determinada pelo credor. A taxa de referência muda conforme o mercado muda, mas a margem é predeterminada no momento em que você contrai o empréstimo.

Os limites de taxa limitam as mudanças nas taxas de juros. Isso é verdade para todos os ARMs, e não apenas para ARMs apenas de interesse. O limite inicial da taxa de juros em 3/1 ARMs e 5/1 ARMS é geralmente dois, diz Casey Fleming, agente de empréstimos da C2 Financial Corp em San Diego e autor de "The Loan Guide: How to Get the Best possível Mortgage". Isso significa que, se sua taxa de juros inicial for de três por cento, como o período somente de juros termina no quarto ou no ano seis, sua nova taxa de juros não será superior a cinco por cento. Em 7/1 ARMs e 10/1 ARMs, o limite de taxa inicial é geralmente cinco.

Depois disso, os aumentos das taxas são geralmente limitados a dois por cento ao ano, independentemente do período introdutório da ARM. Os limites de duração da vida quase sempre estão cinco por cento acima da taxa de juros inicial do empréstimo, diz Fleming. Portanto, se sua taxa inicial for de três por cento, ela poderá aumentar para cinco por cento no ano oito, sete por cento no ano nove e atingir o máximo de oito por cento no ano dez.

Uma vez que o período apenas de juros termine, você terá que começar a pagar o principal pelo restante do prazo do empréstimo - com base na amortização total, na fala do credor. Os empréstimos somente com juros de hoje não têm pagamentos com balão; eles normalmente nem são permitidos por lei, diz Fleming. Portanto, se o prazo completo de um braço 1/7 for de 30 anos e o período somente de juros for de sete anos, no ano oito, seu pagamento mensal será recalculado com base em duas coisas: primeiro, a nova taxa de juros e, segundo, o reembolso do principal nos 23 anos restantes.

Empréstimos com taxa fixa apenas para juros

Hipotecas de taxa fixa apenas para juros não são tão comuns. Com um empréstimo somente de taxa fixa de 30 anos, você pode pagar juros apenas por dez anos e depois pagar juros mais principal pelos 20 anos restantes. Supondo que você não coloque nada em relação ao principal nesses primeiros dez anos, seu pagamento mensal aumentaria substancialmente no ano 11, não apenas porque você começaria a pagar o principal, mas porque você pagaria o principal por apenas 20 anos, em vez de 30 anos. Como você não está pagando principal durante o período apenas de juros, quando a taxa é redefinida, seu novo pagamento de juros se baseia no valor total do empréstimo. Um empréstimo de US $ 100.000 com uma taxa de juros de 3, 5% custaria apenas US $ 291, 67 por mês durante os primeiros dez anos, mas US $ 579, 96 por mês durante os 20 anos restantes (quase o dobro).

Em 30 anos, o empréstimo de US $ 100.000 custaria US $ 174.190, 80 - calculado como (US $ 291, 67 x 120 pagamentos) + (US $ 579, 96 x 240 pagamentos). Se você tivesse contratado um empréstimo de taxa fixa de 30 anos com a mesma taxa de juros de 3, 5% (como mencionado acima), seu custo total em 30 anos seria de US $ 161.656, 09. Isso equivale a US $ 12.534, 71 a mais em juros do empréstimo apenas com juros e esse custo adicional é por isso que você não deseja manter um empréstimo apenas com juros por todo o período. Sua despesa real de juros será menor, no entanto, se você deduzir a dedução do imposto sobre a hipoteca.

Esses tipos de empréstimos estão amplamente disponíveis?

Como muitos tomadores de empréstimos tiveram problemas com empréstimos somente com juros durante os anos de bolha, os bancos hesitam em oferecer o produto hoje, diz Yael Ishakis, vice-presidente da FM Home Loans no Brooklyn, NY, e autor de "The Complete Guide to Purchase um lar."

Fleming diz que a maioria são empréstimos gigantes, a taxas variáveis, com um período fixo de cinco, sete ou dez anos. Um empréstimo jumbo é um tipo de empréstimo não conforme. Ao contrário dos empréstimos conformes, os empréstimos não conformes geralmente não são elegíveis para serem vendidos a empresas patrocinadas pelo governo, Fannie Mae e Freddie Mac - os maiores compradores de hipotecas conformes e uma razão pela qual os empréstimos conformes estão tão disponíveis.

Quando Fannie e Freddie compram empréstimos de credores hipotecários, eles disponibilizam mais dinheiro para os credores emitirem empréstimos adicionais. Empréstimos não conformes, como os empréstimos apenas com juros, têm um mercado secundário hipotecário limitado, por isso é mais difícil encontrar um investidor que queira comprá-los. Mais credores se apegam a esses empréstimos e os atendem internamente, o que significa que eles têm menos dinheiro para fazer empréstimos adicionais. Os empréstimos apenas com juros não são, portanto, tão amplamente disponíveis. Mesmo que um empréstimo apenas com juros não seja um empréstimo jumbo, ele ainda é considerado não conforme.

Como os empréstimos somente com juros não são tão amplamente disponíveis como, por exemplo, empréstimos com taxa fixa de 30 anos, “a melhor maneira de encontrar um bom credor somente com juros é através de um corretor respeitável com uma boa rede, porque isso levará algum tempo. compras sérias para encontrar e comparar ofertas ”, diz Fleming.

Comparando os custos

"O aumento da taxa para o recurso somente de juros varia de acordo com o credor e o dia, mas você deve pagar pelo menos um prêmio de 0, 25% na taxa de juros", diz Fleming.

Da mesma forma, Whitney Fite, presidente da Angel Oak Home Loans em Atlanta, diz que a taxa de uma hipoteca apenas com juros é aproximadamente 0, 125 a 0, 375% maior que a taxa de um empréstimo de taxa fixa ou ARM de amortização, dependendo dos detalhes.

Veja como seus pagamentos mensais ficariam com um empréstimo de apenas US $ 100.000 em comparação com um empréstimo de taxa fixa ou um ARM com amortização total, cada um com uma taxa típica para esse tipo de empréstimo:

• ARM de 7 anos, apenas com juros, 3, 125%: pagamento mensal de $ 260, 42
• Empréstimo convencional de taxa fixa de 30 anos (não apenas juros), 3.625%: pagamento mensal de US $ 456, 05
• ARM com amortização total em 7 anos (amortização em 30 anos), 2, 875%: pagamento mensal de US $ 414, 89

Nessas taxas, no curto prazo, um ARM somente com juros custará US $ 195, 63 a menos por mês por US $ 100.000 emprestados nos primeiros sete anos em comparação com um empréstimo de taxa fixa de 30 anos e US $ 154, 47 a menos por mês em comparação com uma amortização total. 7/1 ARM.

É impossível calcular o custo real da vida útil de um empréstimo com juros ajustáveis ​​somente quando você o empresta, porque não pode saber com antecedência o que a taxa de juros será redefinida a cada ano. Também não há como estimar o custo, diz Fleming, embora você possa determinar o teto da taxa de juros vitalícia e o piso do seu contrato. Isso permitiria calcular o custo mínimo e máximo da vida útil e saber que o custo real cairia em algum ponto intermediário. "Seria uma enorme variedade", diz Fleming.

A linha inferior

Pode ser difícil entender as hipotecas com juros somente, e seus pagamentos aumentarão substancialmente quando o período apenas com juros terminar. Se o seu empréstimo apenas com juros for um ARM, seus pagamentos aumentarão ainda mais se as taxas de juros aumentarem, o que é uma aposta segura no ambiente de baixa taxa atual. Esses empréstimos são melhores para mutuários sofisticados que entendem completamente como funcionam e quais riscos estão correndo.