Um guia para seguro de hipoteca privada (PMI)

É um mito que você precise reduzir 20% do preço de compra de uma casa para obter uma hipoteca. Os credores oferecem vários programas de empréstimos com requisitos de pagamento mais baixo para atender a uma variedade de orçamentos e necessidades do comprador. Se você seguir esse caminho, espere pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI). Essa despesa adicional pode aumentar o custo dos pagamentos mensais da hipoteca e, em geral, torna o empréstimo mais caro. No entanto, é quase inevitável se você não tiver um adiantamento de 20% ou mais economizado.

Seguro Hipotecário Privado (PMI)

O que é o PMI?

O PMI é um tipo de seguro hipotecário que os compradores geralmente são obrigados a pagar por um empréstimo convencional quando fazem um adiantamento inferior a 20% do preço de compra da casa. Muitos credores oferecem programas de baixo pagamento, permitindo que você pague apenas 3%. O custo dessa flexibilidade é o PMI, que protege o investimento do credor, caso você não pague sua hipoteca, conhecida como padrão. Em outras palavras, o PMI garante ao credor, não a você.

O PMI ajuda os credores a recuperar mais de seu dinheiro em um padrão. A razão pela qual os credores exigem a cobertura de adiantamentos abaixo de 20% do preço de compra é porque você possui uma participação menor em sua casa. Os hipotecas estão emprestando mais dinheiro antecipadamente e, portanto, podem perder mais se você deixar de pagar nos primeiros anos de propriedade. Os empréstimos segurados pela Federal Housing Administration, ou empréstimos da FHA, também exigem seguro hipotecário, mas as diretrizes são diferentes das dos empréstimos convencionais (abordaremos isso mais adiante).

O custo do PMI

Em geral, você paga entre US $ 40 e US $ 80 por mês por cada US $ 100.000 emprestados, de acordo com a Freddie Mac, empresa patrocinada pelo governo que compra e vende hipotecas no mercado secundário de hipotecas. Lembre-se de que esse valor pode variar com base na sua pontuação de crédito e na relação empréstimo / valor - o valor emprestado em sua hipoteca em comparação com o valor da casa.

No passado, você tinha permissão para deduzir o custo do PMI de seus impostos federais. Para 2017 e daqui para frente, o Congresso decidiu não renovar essa provisão, para que você não possa mais deduzir os pagamentos do PMI em seus impostos anuais. (Na verdade, mais tarde eles restauraram a dedução apenas para 2017. A partir de 2018, ela se foi.)

Pagando pelo PMI

Você tem duas opções para pagar pelo PMI: um prêmio inicial único, pago no fechamento ou prêmios mensais. Em muitos casos, os credores transferem o PMI para o pagamento mensal da hipoteca como prêmio mensal. Quando você receber sua estimativa de empréstimo e fechar os documentos de divulgação, o valor do PMI será especificado na seção Pagamentos projetados na primeira página de cada documento.

Outra opção é pagar pelo PMI como um dos custos de fechamento. Nos formulários de estimativa de empréstimo e divulgação, você encontrará esse prêmio na página 2, seção B. A desvantagem dessa opção, porém, é que você provavelmente não receberá esse valor se mover ou refinanciar sua hipoteca. Em alguns casos, você pode pagar prêmios iniciais e mensais.

Cancelando a cobertura do PMI

A boa notícia é que você não pagará ao PMI toda a duração de um empréstimo convencional.

O Federal Homeowners Protection Act elimina o PMI de uma de três maneiras:

• cancelamento do PMI iniciado pelo mutuário
• terminação automática do PMI
• rescisão final do PMI

Você pode solicitar o cancelamento do PMI assim que a relação empréstimo / valor - o valor do saldo do empréstimo dividido pelo valor de mercado da residência - ficar abaixo de 80% do valor avaliado original da residência (ou mais cedo, se o valor da casa agradecer antes disso). Os credores listam essa data agendada no formulário de divulgação do PMI, que você provavelmente recebeu como parte dos documentos de fechamento.

Para cancelar o PMI, você precisará:

• Faça o seu pedido por escrito.
• Seja atualizado sobre os pagamentos mensais da hipoteca.
• Tenha um histórico de pagamentos positivo (não mais que um pagamento atrasado 30 dias em um período de 12 meses ou mais que um pagamento atrasado 60 dias em um período de 24 meses, de acordo com Fannie Mae e Freddie Mac).
• Verifique se você não possui ônus juniores (como uma segunda hipoteca).

Terminação automática do PMI

Outra maneira de encerrar o PMI é conhecida como rescisão automática do PMI, que entra em vigor na data esperada em que o saldo restante da sua hipoteca atinge 78% do LTV. Por lei, os credores são obrigados a cancelar o PMI automaticamente até essa data. As mesmas condições para o cancelamento do PMI iniciado pelo mutuário (histórico de pagamentos no prazo e sem ônus) também se aplicam aqui. Se você teve pagamentos em atraso, seu credor não cancelará o PMI até que seus pagamentos se tornem atuais.

Rescisão final do PMI

Finalmente, há algo chamado rescisão final do PMI. É quando um credor deve encerrar automaticamente o PMI no mês seguinte ao vencimento do prazo do empréstimo em um cronograma de pagamento - mesmo que você não tenha atingido 78% do LTV.

Por exemplo, se você tiver um empréstimo fixo de 30 anos, o ponto médio será após a marca de 15 anos. Novamente, você deve estar atualizado sobre seus pagamentos para se qualificar. Esse tipo de cancelamento do PMI geralmente se aplica a empréstimos com recursos especiais, como pagamentos com balão, um período apenas para juros ou tolerância do principal.

Home Value e PMI

Sua elegibilidade para cancelar o PMI também é influenciada pelo fato de o valor da sua casa ter sido apreciado ou depreciado ao longo do tempo. Se aumentar, você poderá cancelar o PMI antes do esperado; se diminuir, você esperará mais tempo do que o esperado para cancelar o PMI.

Antes de cancelar o PMI, o credor determinará o valor de mercado atual da sua casa através de uma Opinião do Preço do Corretor (realizada por um corretor imobiliário que valoriza a sua casa com base no valor de casas comparáveis ​​em sua vizinhança), uma certificação de valor ou outro tipo de avaliação de propriedades

Se o valor da sua casa caiu devido a uma desaceleração do mercado, seu credor provavelmente negará sua solicitação de cancelamento do PMI, a menos que o valor da sua casa seja baseado em uma nova avaliação e você pague o saldo restante do empréstimo para o LTV de 80% do novo valor avaliado.

Por outro lado, o valor da sua casa pode aumentar mais rapidamente do que o previsto, devido às condições do mercado ou porque você o remodelou, o que significa que você pode atingir o limite de 80% LTV mais cedo. Nesse caso, você pode solicitar o cancelamento do PMI com antecedência e seu credor solicitará uma avaliação para confirmar o valor atual da casa. (Observação: você é responsável pelo pagamento da avaliação do imóvel, que pode custar de US $ 300 a US $ 400. Esse valor pode variar dependendo do tamanho e da localização da casa.)

Empréstimos convencionais sem PMI

Alguns credores oferecem seus próprios produtos de empréstimo convencionais sem o PMI necessário; no entanto, eles tendem a cobrar taxas de juros mais altas para se protegerem, se você optar pelo empréstimo. A longo prazo, isso pode ser mais ou menos caro do que pagar o PMI, dependendo de quanto tempo você fica em sua casa ou quanto tempo mantém a mesma hipoteca.

É aqui que a comparação de compras para uma hipoteca pode ajudar. Observe as taxas de juros oferecidas para empréstimos que não são do PMI versus aquelas com PMI. Calcule a diferença entre os dois para ver quanto mais você pagará por um empréstimo sem PMI. Esse valor é inferior aos pagamentos do PMI que você fará até atingir a taxa de 80% LTV para cancelamento? Lembre-se de que os valores residenciais podem aumentar ou diminuir, afetando o tempo que você pode pagar ao PMI.

Requisitos de adiantamento

A redução de 20% do preço de compra de uma casa elimina o PMI, que é o caminho ideal se você puder pagar. Além de economizar regularmente para um adiantamento, considere comprar uma casa mais barata.

Um orçamento mais conservador para a busca de casas reduzirá o valor necessário para fazer um adiantamento de 20%.

Hipotecas de carona e PMI

Alguns credores recomendam o uso de uma segunda hipoteca “às costas” para evitar o PMI. Isso pode ajudar a reduzir os custos iniciais das hipotecas, em vez de pagar pelo PMI. Funciona assim: você faz uma primeira hipoteca pela maior parte do preço de compra da casa (menos o valor do adiantamento). Em seguida, você realiza uma segunda hipoteca muito menor pelo restante do preço de compra da casa, menos os valores da primeira hipoteca e do adiantamento. Como resultado, você evita o PMI e tem pagamentos combinados inferiores ao custo da primeira hipoteca com o PMI.

No entanto, uma segunda hipoteca geralmente carrega uma taxa de juros mais alta do que uma primeira hipoteca. A única maneira de se livrar de uma segunda hipoteca é quitar totalmente o empréstimo ou refinancia-lo (junto com a primeira hipoteca) para uma nova hipoteca independente, presumivelmente quando o LTV atingir 80% (para evitar o PMI). No entanto, esses empréstimos podem ser caros, principalmente se as taxas de juros aumentarem a partir do momento em que você contrai o empréstimo inicial e quando refinanciar os dois empréstimos em uma única hipoteca. Não esqueça que você terá que pagar novamente os custos de fechamento para refinanciar os dois empréstimos em um empréstimo.

(Para saber mais, consulte Como se livrar do seguro de hipoteca particular .)

FHA Prêmio de seguro de hipoteca

Se você não puder se qualificar para um produto de empréstimo convencional, considere um empréstimo da FHA. Como alguns produtos de empréstimo convencionais, os empréstimos do FHA têm uma opção de pagamento mais baixo - menos de 3, 5% - e requisitos de crédito mais relaxados.

Os credores requerem seguro hipotecário para todos os empréstimos da FHA, que são pagos em duas partes: um prêmio inicial de seguro hipotecário, ou UFMIP, e um prêmio anual de seguro hipotecário, ou MIP anual. Ambos os custos estão listados na primeira página da sua estimativa de empréstimo e na divulgação final.

O prêmio de seguro inicial

O prêmio inicial de seguro hipotecário (UFMIP) é de 1, 75% do valor do empréstimo. Você pode pagar antecipadamente no fechamento ou pode ser transferido para a sua hipoteca. Se você optar por incluir a UFMIP em sua hipoteca, seus pagamentos mensais serão maiores e seus custos totais de empréstimo aumentarão.

O Prêmio Anual

Além da UFMIP, você pagará um MIP anual, dividido em prestações mensais iguais e acumulado nos pagamentos da hipoteca. Dependendo do prazo e do tamanho do empréstimo, você pagará de 0, 45% a 1, 05% do valor do empréstimo.

Cancelando o FHA MIP

Se você reduzir 10% ou mais, o PIM anual poderá ser cancelado após os primeiros 11 anos do seu empréstimo. No entanto, diferentemente dos empréstimos convencionais, os empréstimos FHA com um adiantamento abaixo de 10% exigem que você pague MIP anual pela vida útil do empréstimo. Se você se enquadra neste último campo, a única maneira de eliminar os pagamentos do PIM é refinanciar para um empréstimo convencional, uma vez que sua taxa de LTV é baixa o suficiente para se qualificar para uma hipoteca convencional sem PMI.

A linha inferior

Se você não tiver muito dinheiro economizado para um adiantamento, pagar o PMI é uma compensação que você fará para emprestar mais dinheiro. Você não está sozinho se você escolher esse caminho. Atualmente, a maioria dos compradores de casas está efetuando pagamentos abaixo de 20%. Em 2017, a mediana do pagamento de uma casa foi de 10%, de acordo com uma pesquisa da Associação Nacional de Corretores de Imóveis.

Ao solicitar hipotecas, analise cuidadosamente as estimativas de empréstimos para comparar quanto você pagará por um empréstimo com o PMI. Um empréstimo que pode não exigir o PMI, mas é fornecido com uma taxa de juros mais alta. Com poucas exceções, é difícil evitar o PMI se você precisar de um empréstimo com um adiantamento baixo, mas há luz no fim do túnel: você não pagará ao PMI pela vida útil do empréstimo. (Para leitura relacionada, consulte "Como evitar o pagamento de seguro de hipoteca privado - PMI")