Taxa de retorno de gerenciamento financeiro - FMRR Definition
A taxa de retorno da administração financeira (FMRR) é uma métrica usada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e refere-se a uma confiança no investimento imobiliário (REIT). REITs são ações oferecidas ao público por uma empresa imobiliária ou trust que detém um portfólio de propriedades produtoras de renda e / ou hipotecas.
O FMRR é semelhante à taxa interna de retorno e leva em consideração a duração e o risco do investimento. O FMRR especifica os fluxos de caixa (entradas e saídas) a duas taxas distintas conhecidas como taxa segura e taxa de reinvestimento.
A taxa de retorno da gestão financeira explicada
Como o cálculo da taxa de retorno da administração financeira é muito complexo, muitos profissionais e investidores do setor imobiliário optam por usar outras métricas para a análise imobiliária. O benefício do uso do FMRR é que ele permite aos investidores comparar as oportunidades de investimento em pé de igualdade.
Embora a Taxa Interna de Retorno (TIR) tenha sido uma medida padrão de retorno dentro do léxico financeiro, uma desvantagem principal é a incapacidade do valor de contabilizar o tempo ou o período de retenção. Como tal, é um fraco indicador de liquidez, que desempenha um papel importante na determinação do nível de risco geral de qualquer segurança ou veículo de investimento. Por exemplo, ao usar apenas a TIR, dois fundos podem se parecer com base nas taxas de retorno, mas um pode levar o dobro do outro para simplesmente voltar ao valor original do investimento principal. Muitos analistas complementam as medidas de retorno de IRR ou MIRR com o período de retorno do investimento para avaliar o período de tempo necessário para recuperar uma soma de investimento principal.
A taxa interna de retorno modificada melhora a taxa interna padrão de retorno, ajustando-se às diferenças nas taxas de reinvestimento assumidas dos desembolsos iniciais de caixa e subseqüentes entradas de caixa. O FMRR dá um passo adiante ao especificar saídas e entradas de caixa a duas taxas diferentes, conhecidas como “taxa segura” e “taxa de reinvestimento”. A FMRR também faz uma suposição adicional não incluída na TIR e na MIRR de que fluxos de caixa positivos ocorrem imediatamente antes fluxos de caixa negativos serão usados para cobrir esse fluxo de caixa negativo.
- As taxas seguras assumem que os fundos necessários para cobrir fluxos de caixa negativos estão gerando juros a uma taxa facilmente atingível e podem ser retirados quando necessário a qualquer momento (isto é, como em um dia de conta de depósito). Nesse caso, uma taxa é "segura" porque os fundos são altamente líquidos e estão disponíveis com segurança e com risco mínimo quando necessário.
- As taxas de reinvestimento incluem uma taxa a ser recebida quando fluxos de caixa positivos são reinvestidos em um investimento intermediário ou de longo prazo semelhante, com risco comparável. A taxa de reinvestimento é maior que a taxa segura porque não é líquida (isto é, pertence a outro investimento) e, portanto, requer uma taxa de desconto de maior risco.
Principais Takeaways
- A taxa de retorno da administração financeira (FMRR) é uma métrica usada para avaliar o desempenho de um investimento imobiliário e refere-se a REITs.
- O FMRR conta com uma formulação de IRR modificada que emprega uma taxa de retorno segura e uma taxa de retorno de reinvestimento.
- Como o cálculo da taxa de retorno da administração financeira é muito complexo, muitos profissionais e investidores do setor imobiliário optam por usar outras métricas para a análise imobiliária.
Calculando FMRR
Como o FMRR é uma taxa interna de retorno modificada, não existe uma maneira fórmula para calculá-la; ela deve ser calculada por iterações de tentativa e erro, facilitadas pelo software de computador. Antes de usar esse software, há algumas etapas importantes que devem ser tomadas para determinar uma taxa segura e uma taxa de reinvestimento (mais alta que a taxa segura) a serem aplicadas a todos os fluxos de caixa futuros ao longo de um período de retenção específico.
- Retire todos os fluxos de caixa negativos futuros, observando os fluxos de caixa positivos do ano anterior sempre que possível. As saídas são descontadas novamente na taxa de retorno segura e subtraídas de quaisquer fluxos de caixa positivos.
- Desconte todas as outras saídas de caixa que talvez não se apliquem à etapa 1 até o presente pela taxa segura.
- Composto até o final do período de retenção, os fluxos de caixa positivos restantes à taxa de reinvestimento. Estes serão então adicionados aos fluxos de caixa projetados antecipados de uma venda no final do período de retenção do investimento.
- Calcular a TIR.
O resultado dessas etapas é a taxa de retorno da administração financeira.
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