Fannie Mae: Empréstimos, HomePath e tudo o que você deve saber

Fannie Mae (oficialmente a Federal National Mortgage Association, ou FNMA) é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) - ou seja, uma empresa de capital aberto que opera sob contrato do Congresso - que serve para estimular a propriedade de imóveis e expandir a liquidez do dinheiro da hipoteca criando um mercado secundário. Fundada em 1938 durante a Grande Depressão, como parte do New Deal, a Fannie Mae canaliza seus esforços para aumentar a disponibilidade e a acessibilidade da casa própria para americanos de baixa, moderada e média renda.

Como participante secundária do mercado de hipotecas, a Fannie Mae não origina empréstimos ou oferece hipotecas aos mutuários. Em vez disso, mantém os fundos fluindo para os credores hipotecários (por exemplo, cooperativas de crédito, bancos locais e nacionais, parcelas e outras instituições financeiras) por meio da compra e garantia de hipotecas feitas por essas empresas. De fato, é um dos dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário; o outro é o irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, que também é uma empresa patrocinada pelo governo criada pelo Congresso.

US $ 5 trilhões

O valor que a Fannie Mae investe no mercado hipotecário desde 2009.

Ao investir no mercado de hipotecas, a Fannie Mae cria mais liquidez para os credores, como bancos, parcelas e cooperativas de crédito, o que, por sua vez, lhes permite subscrever ou financiar mais hipotecas. A entidade estima que financiou o mercado com US $ 5 trilhões desde 2009, financiando aproximadamente seis milhões de compras de casas, 14 milhões de refinanciamentos e três milhões de apartamentos de aluguel. É o maior financiador ou financiador de hipotecas de taxa fixa de 30 anos nos EUA.

Fannie Mae Stock

A Fannie Mae é negociada publicamente desde 1968. Até 2010, era negociada na Bolsa de Valores de Nova York. Ele foi retirado da lista após a hipoteca, habitação e crise financeira depois que suas ações despencaram abaixo dos requisitos mínimos de capital exigidos pela NYSE. Agora, ele é vendido sem receita.

Na segunda metade de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac foram assumidas pelo governo por meio de uma tutela do Comitê Federal de Finanças da Habitação. Ambos foram socorridos no valor de US $ 187, 4 bilhões, o que os salvou do colapso. Em 2014, Fannie Mae havia reembolsado o governo mais do que a quantia que recebeu.

Em agosto de 2012, os termos que regem as obrigações de dividendos da Fannie Mae foram alterados, de modo que o Tesouro dos EUA reivindica lucros no final de cada trimestre e fornece capital se houver déficit. Portanto, apesar de Fannie Mae ganhar dinheiro, seus lucros são entregues a cada trimestre ao governo.

Diretrizes Fannie Mae

Para que um credor hipotecário seja elegível para o apoio da Fannie Mae, ele deve concordar em não praticar práticas antiéticas de empréstimo subprime. Os empréstimos subprime, que têm taxas mais altas do que os empréstimos de primeira linha, são oferecidos a tomadores com pouco crédito, considerados de maior risco pelo credor.

As hipotecas que a Fannie Mae compra e garante devem atender a critérios rigorosos. Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa unifamiliar em 2019 é de US $ 484.350 para a maioria das áreas e de US $ 726.525 para áreas de alto custo, incluindo o Havaí e o Alasca. A Agência Federal de Financiamento à Habitação (FHFA) estabelece esses limites.

Depois de comprar hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae as reúne para formar títulos lastreados em hipotecas (MBS). MBS são títulos lastreados em ativos que são garantidos por uma hipoteca ou conjunto de hipotecas. Os títulos lastreados em hipotecas da Fannie Mae são então comprados por instituições, como seguradoras, fundos de pensão e bancos de investimento. Garante pagamentos de principal e juros em seu MBS.

A Fannie Mae também possui seu próprio portfólio, comumente referido como portfólio retido, que investe em títulos garantidos por hipotecas de sua própria instituição e de outras instituições. A Fannie Mae emite dívida, denominada dívida de agência, para financiar sua carteira retida.

Principais Takeaways

• A Federal National Mortgage Association (FNMA), também conhecida como Fannie Mae, é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) criada pelo Congresso.
• A Fannie Mae não origina nem concede hipotecas a proprietários que procuram financiamento, mas as compra e garante através do mercado secundário de hipotecas.
• A Fannie Mae e seu irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation, ou Freddie Mac, são os dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário.
• Ao investir em hipotecas, a Fannie Mae cria mais liquidez para os credores, incluindo bancos, parcelas e cooperativas de crédito, o que lhes permite subscrever ou financiar mais hipotecas.
• Fannie Mae e Freddie Mac quase entraram em colapso durante a crise financeira de 2008, foram socorridos, mantidos sob tutela do governo e, eventualmente, pagaram os bilhões que receberam para permanecer à tona.

Empréstimos Fannie Mae

Para obter um empréstimo apoiado pela Fannie Mae, você precisará passar por um credor aprovado. Juntamente com a evitação de empréstimos subprime, mencionados acima, os credores devem atender aos critérios de elegibilidade e subscrição que garantam a qualidade de crédito do financiamento.

As hipotecas compradas e garantidas pela Fannie Mae são chamadas de empréstimos em conformidade. De um modo geral, os empréstimos em conformidade têm taxas de juros mais baixas do que os empréstimos não em conformidade ou jumbo, que normalmente não são apoiados pela Fannie Mae porque excedem os limites de tamanho do empréstimo.

Como se inscrever para uma hipoteca apoiada por Fannie Mae

Quando você encontrar um credor qualificado para emitir um empréstimo garantido pela Fannie Mae, será orientado a preencher um pedido de empréstimo residencial uniforme. Você precisará reunir e fornecer informações e documentação financeira. Isso inclui um registro de emprego e sua receita bruta e extratos para fazer backup deles, como um Formulário W-2 ou Formulário 1099. Você também precisará fornecer um total de suas obrigações mensais, como saldos em cartões de crédito, carros e carros. pagamentos, pensão alimentícia e pensão alimentícia.

Para ser aprovado para um empréstimo garantido pela Fannie Mae, é preferível ter uma relação dívida / renda (DTI) front-end de não mais de 28%. Um DTI front-end determina quanto da sua receita bruta é destinada aos custos de moradia. Se o seu DTI for muito alto, se puder, faça um adiantamento maior, o que reduzirá seus custos mensais. Fannie Mae exige um adiantamento mínimo de 5% para uma hipoteca de taxa fixa, embora 20% seja o ideal.

Os compradores de casas também devem atender aos requisitos mínimos de crédito para serem elegíveis para hipotecas apoiadas pela Fannie Mae. Para uma casa unifamiliar que seja uma residência principal, é necessária uma pontuação FICO de pelo menos 620 para empréstimos a taxa fixa e 640 para hipotecas de taxa ajustável (ARMs). Obviamente, quanto melhor ou maior a sua pontuação no FICO, mais você estará qualificado para as menores taxas de juros disponíveis.

Modificações de Empréstimos

Após o colapso das hipotecas, Fannie Mae começou a se concentrar nas modificações dos empréstimos. As modificações do empréstimo alteram as condições de uma hipoteca existente para ajudar os mutuários a evitar a inadimplência, acabando em execução duma hipoteca e, finalmente, perdendo sua casa. As modificações podem incluir uma taxa de juros mais baixa e estender o prazo do empréstimo, o que reduziria os pagamentos mensais. A Fannie Mae concluiu mais de 1, 5 milhão de modificações no empréstimo desde 2009.

Fannie Mae se recuperou desde quase implodir durante a crise das hipotecas de 2008; a partir de 2019, é o maior patrocinador de hipotecas de taxa fixa de 30 anos no país.

Fannie Mae HomePath

Quando ocorrem execuções hipotecárias em hipotecas nas quais a Fannie Mae é a proprietária / investidora, ou quando as propriedades são adquiridas por meio de ações em vez de exclusão ou confisco, a Fannie Mae tenta vender as propriedades em tempo hábil, a fim de minimizar possíveis impactos sobre o investimento. comunidade. HomePath.com é o site da Fannie Mae onde compradores e investidores podem procurar e fazer ofertas sobre essas propriedades, e a HomePath Mortgage oferece produtos de financiamento para as propriedades. Em alguns casos, financiamento especial pode estar disponível no HomePath Mortgage e no HomePath Renovation Mortgage. Isso inclui contribuições expandidas do vendedor para propriedades ocupadas pelo proprietário e opções de pagamento mais baixo para compradores com várias propriedades financiadas.

O HomePath.com oferece exclusivamente propriedades que pertencem à Fannie Mae e incluem residências unifamiliares, moradias em banda e condomínios. Fannie Mae usa profissionais imobiliários locais para preparar, manter e listar as propriedades para venda. A maioria das listagens tem fotografias, descrições de propriedades e outros detalhes, incluindo informações sobre escolas e vizinhanças. O número, tipo e preços de venda variam muito de acordo com o mercado, assim como as condições das propriedades. Enquanto algumas casas estão prontas para mudança, outras requerem reparos ou até reformas extensas. Cada propriedade é vendida na condição "como está".