A extração de capital deixa os credores de mãos vazias

A redução de capital - o processo de redução do valor patrimonial de um ativo imobiliário - é uma das mais antigas estratégias de proteção de ativos. Essencialmente, implica onerar uma propriedade com dívida a tal ponto que há pouco ou nenhum patrimônio para os credores adquirirem. Ao dar a outra parte uma reclamação contra a propriedade, os proprietários mantêm o controle sobre os fluxos de caixa e o uso do ativo, tornando a propriedade pouco atraente para aqueles que tentam aperfeiçoar qualquer tipo de julgamento legal. Embora essa seja uma abordagem aparentemente simples, há certos requisitos que devem ser atendidos para garantir sua eficácia. Várias maneiras de executar essa estratégia fornecem níveis crescentes de benefícios aos proprietários.

Noções básicas de remoção de capital

Não deve ser confundido com o esquema de reparação de execução hipotecária, redução de capital ou caução, a fim de salvaguardar a propriedade de ativos imobiliários, tornando o patrimônio desses ativos sem valor aos olhos dos credores. Embora existam muitas estratégias diferentes de remoção de capital, todas elas envolvem o controle de ativos imobiliários sem ter grandes participações acionárias. Ao dificultar ou custar a obtenção do patrimônio da propriedade, os proprietários esperam isolar suas casas e outras propriedades do apego em processos judiciais. A idéia é simples: mantenha o controle e o gozo de uma propriedade, mas deixe pouco ou nenhum patrimônio para o credor. (Para saber mais, consulte Evitando fraudes de encerramento .)

Ao mesmo tempo, como em qualquer tipo de estratégia de proteção de ativos, a remoção de patrimônio deve ser executada com bastante antecedência no momento em que a proteção é necessária. A execução de qualquer estratégia de projeção de ativos durante um procedimento legal geralmente será considerada imprópria pelos tribunais. Por exemplo, tentar colocar ativos no nome de outra pessoa seria considerado uma transferência fraudulenta, feita com o único objetivo de ocultar ativos.

Tradicionalmente, a forma mais comum de privação de capital (conhecida como privação de cônjuge) era renunciar ao título a um cônjuge, com menor probabilidade de ser processado por razões financeiras. Essa estratégia anteriormente efetiva não é mais usada, já que o divórcio é agora uma ameaça maior aos ativos do que um passivo legal.

Usando HELOCs

Hoje em dia, a maneira mais comum de reduzir a probabilidade de penhora é emprestar contra o ativo e conceder a outra parte uma garantia pela obrigação da dívida. A forma mais comum de empréstimo é a linha de crédito do home equity (HELOC). Com um HELOC, o credor recebe uma garantia contra o patrimônio da propriedade, que serve como garantia para o empréstimo. Mesmo um empréstimo sem capital próprio reduzirá significativamente o patrimônio líquido registrado, sem criar nenhum risco significativo para o mutuário. A maioria das linhas de crédito de capital próprio não cobra uma taxa pela não utilização dos fundos e é muito barata (se não gratuita) de configurar. Os HELOCs tornam muito mais difícil e oneroso para um credor obter o patrimônio real de uma propriedade e muitas vezes impedem os credores de iniciar procedimentos legais, sem afetar o fluxo de caixa do mutuário.

Colocar um HELOC não financiado em um imóvel é a primeira linha de defesa de qualquer imóvel; também fornece uma fonte de fundos que pode ser usada para emergências ou outras obrigações financeiras inesperadas. Se permanecer sem financiamento, o HELOC não adicionará nenhum risco financeiro na forma de juros exigidos ou pagamentos de principal. Como os credores não podem dizer quanto é realmente devido ao banco, essa estratégia pode ser eficaz para desencorajar uma parte de ir atrás da propriedade, mas é menos eficaz se o credor decidir recorrer à justiça.

Puxando uma segunda hipoteca

Um meio de proteção mais eficaz, embora mais arriscado, é usar empréstimos financiados na forma de HELOC ou segunda hipoteca. Quando o empréstimo é financiado, o credor recebe uma garantia prioritária, isto é, uma ação contra o patrimônio pelo montante emprestado, que substitui o julgamento de qualquer credor. Nesse caso, o patrimônio da propriedade é efetivamente reduzido pelo valor do capital emprestado, que não pode ser recuperado por meios legais, reduzindo ainda mais a motivação de um credor para processar.

Usando Isenções de Homestead

Muitos estados têm isenções de propriedades, que limitam o valor do patrimônio de uma casa que um credor pode aproveitar para satisfazer uma obrigação financeira. No entanto, para a maioria das pessoas, a isenção de propriedade residencial protegerá apenas uma fração do valor patrimonial de uma casa. Por exemplo, uma casa de US $ 400.000 sem hipoteca e uma isenção de US $ 100.000 teriam US $ 300.000 em patrimônio expostos a possíveis reivindicações legais. Nessa situação, faria sentido manter algum tipo de empréstimo na propriedade, para que o patrimônio nunca seja superior a US $ 100.000. Se algo acontecer e um julgamento for proferido, um credor examinará os registros da propriedade, avaliará o valor da casa e decidirá que há pouco a ganhar com uma ação legal cara.

No entanto, a questão do financiamento do empréstimo é dupla. Primeiro, o proprietário do imóvel deve encontrar um uso para o capital que seja tão ou mais produtivo quanto o investimento em imóveis. Em segundo lugar, o proprietário deve ser capaz de manter o empréstimo por meio dos pagamentos mensais principais e de juros necessários, ou pelo risco de execução pelo credor. Existem muitas contas de proprietários retirando suas propriedades de capital e investindo-as no mercado de ações. Celebrada em mercados em alta, essa estratégia alimentou as taxas de execução de hipotecas durante longos períodos de declínio do mercado. Ao considerar essa estratégia, a maioria das pessoas falha em pensar em como usar ou investir adequadamente os recursos obtidos por suas propriedades. (Para obter informações básicas, consulte nosso recurso especial da Investopedia: hipotecas subprime .)

Estratégia de Empréstimos Amigáveis

Para reduzir o risco de execução duma hipoteca, alguns proprietários obtêm um empréstimo amigável de uma empresa ou confiança controlada por alguém que eles conhecem pessoalmente. Por causa do relacionamento pessoal, os proprietários assumem que o credor não será encerrado no caso de um período de pagamentos de empréstimos lentos ou inexistentes. Muitos desses empréstimos amigáveis ​​acabam sendo considerados fraudulentos porque não parecem genuínos.

Embora todas as jurisdições tenham seus próprios regulamentos específicos, para serem aprovados, o empréstimo deve ser feito para uma finalidade econômica específica, deve ser devidamente documentado e a garantia hipotecária deve ser arquivada. Mais importante, os pagamentos de principal e juros devem ser feitos dentro do prazo e de acordo com os documentos do empréstimo. Muitos empréstimos concedidos para a proteção de propriedades são demitidos pelos tribunais porque o mutuário nunca efetuou ou documentou a realização de pagamentos de hipotecas.

Colateralização cruzada

A garantia cruzada é outra estratégia de proteção de ativos que onera o patrimônio de uma propriedade, sendo esse patrimônio usado como garantia de vários outros ativos. Embora possa não ter uma garantia pendente, ele não pode ser anexado porque serve para proteger os juros de outro empréstimo ou garantia.

É assim que funciona: suponha que duas empresas pertencentes ao mesmo grupo tenham propriedades. A empresa 1 empresta a empresa 2 e usa sua propriedade como garantia. A empresa nº 2 utiliza os recursos do empréstimo para conceder à empresa nº 1 um empréstimo equivalente e promete sua propriedade como garantia. Sem dinheiro saindo do mesmo grupo de propriedade, ambas as propriedades possuem penhor de propriedade e agora estão protegidas dos credores. Se a empresa nº 1 for processada e for obtida uma sentença contra a propriedade, esta ainda poderá ser usada sem problemas.

Eventualmente, quando é vendido, o produto é usado para quitar o empréstimo hipotecário existente, deixando o credor sem recurso à propriedade. Embora este seja um exemplo muito simplista e transparente, estruturas mais complexas, usando entidades offshore e fundos privados, são frequentemente empregadas para dificultar aos credores determinar a propriedade verdadeira ou provar que as transações não são de boa-fé.

Real Estate LLCs

Possuir imóveis alugados é um empreendimento de alto risco. É muito difícil proteger o ativo da responsabilidade legal de possuir e gerenciar a propriedade. No entanto, através do uso de LLCs imobiliárias, os proprietários encontraram um método para proteger seus outros ativos de suas atividades imobiliárias e vice-versa. Por possuir propriedade em uma LLC de ativo único, somente a propriedade em si pode ser processada, o que isola os proprietários de outros ativos do anexo.

Uma vez que uma LLC é uma entidade legal, os credores que desejam processar o proprietário só podem buscar o interesse do proprietário na LLC. Para isolar ainda mais os ativos, as LLCs de um único ativo geralmente são de propriedade de uma holding gerenciada da LLC registrada em um estado como Nevada, o que permite uma ordem de cobrança como o único modo de atacar a entidade. Como a ordem de cobrança apenas permite que os credores participem como membros, eles nunca receberão distribuições de renda do gerente, mas incorrem em passivos fiscais; isso é insustentável financeiramente. Curiosamente, a maioria das estratégias baseadas em LLC também sugere a retirada do patrimônio por meio de um HELOC, usando os fundos para investir ou atualizar outros imóveis.

A linha inferior

Quando realizado como parte de um plano bem pensado e bem elaborado, a redução de capital pode ser uma ferramenta muito poderosa de proteção de ativos. Geralmente, é melhor usado com outras estratégias de proteção, como a estrutura LLC do setor imobiliário, que protege a propriedade e o proprietário. Essas estratégias devem considerar o uso estratégico dos recursos do empréstimo e ser executadas com bastante antecedência, para que não sejam vistas como transferências fraudulentas pelos tribunais. Como em qualquer estratégia de proteção de ativos, um advogado com conhecimento nessa área deve ser consultado antes da execução de quaisquer empréstimos ou documentos legais. (Para saber mais, consulte nosso Tutorial básico sobre hipotecas .)